Jak dbać o budynki w okresie zimowym?

Okres zimowy jest szczególny dla eksploatacji budynków. W tym czasie negatywne oddziaływanie warunków atmosferycznych można szczególnie odczuć. Najbardziej dają nam się we znaki:

• niskie temperatury, szczególnie odczuwalne przy:
  –    słabej termoizolacyjności przegród zewnętrznych (elewacje, dachy, okna, drzwi),
  –    nieszczelności w stolarce otworowej (okna, drzwi, w tym do piwnic), nieszczelności dachu, spękania murów,
  –    niesprawnym albo mało wydajnym systemie ogrzewania,
• przecieki i zalewania wodami opadowymi w wyniku:
  –    wad dachu, jego poszycia, obróbek blacharskich,
  –    nieszczelności orynnowania, koszy, rur spustowych, kielichów,
  –    uszkodzeń elewacji, tynków, spękania murów,
• zamróz, czyli rozsadzanie tynków, murów w wyniku wnikania wody w tynk, mur i przechodzenia temperatury przez 0oC (np. w dzień jest temperatura dodatnia, śnieg się topi, woda wnika w tynki i mury, a w nocy, gdy temperatura jest ujemna, zamarzając – woda rozsadza je),
• śliskość na zewnętrznych ciągach komunikacyjnych (chodniki, przejazdy i miejsca parkingowe, wjazdy do garaży podziemnych),
• zaleganie śniegu na dachach (przeciążenia, przecieki), nawisy śnieżne (ryzyko spadku „lawiny” śnieżnej z dachu), sople,
• braki w oświetleniu ciągów komunikacyjnych (z uwagi na szybko zapadający zmrok).

Działania przygotowawcze

Opisanych zjawisk atmosferycznych nie sposób uniknąć. Po prostu w takiej strefie klimatycznej przyszło nam funkcjonować. Zatem należy odpowiednio przygotować się do sezonu zimowego, a w trakcie zimy być gotowym na podjęcie odpowiednich działań. Działania przygotowawcze i działania w trakcie sezonu zimowego można usystematyzować następująco:
1. Analiza wyników okresowych kontroli, których obowiązek wykonania wynika z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane

• Pragnę zauważyć, iż nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 19 września 2020 r., opisuje dokładnie, co ma zawierać protokół kontroli (art. 62a p.b.), a w szczególności wskazuje, że ma on zawierać nie tylko ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, ­jeżeli zostały stwierdzone, a przede wszystkim zalecenia wskazujące czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości oraz termin ich wykonania (art. 62a ust. 3 p.b.). Analiza protokołów okresowych kontroli pokaże nam, jakie stwierdzono nieprawidłowości i czy zostały one przez nas usunięte, czyli – inaczej mówiąc – czy wykonaliśmy wskazane w protokole zalecenia. Jeżeli ich nie wykonaliśmy, to należy ustalić, czy te nieusunięte nieprawidłowości, wady i usterki w połączeniu z oddziaływaniem warunków atmosferycznych spowodują negatywne skutki dla budynku i w jakim zakresie. Jeśli tak, to należy pilnie wykonać zalecenia zawarte w protokołach, a gdyby nie było to w danym momencie możliwe, to należy wykonać doraźne prace zabezpieczające.
   

 2. Weryfikacja umów związanych z obsługą budynku
Do takich umów zaliczamy umowy związane z obsługą techniczną budynku, zarówno specjalistyczną (np. serwis kotłowni, węzłów cieplnych, dźwigów), jak i umów związanych z bieżącą konserwacją ­instalacji i urządzeń elektrycznych, wodociągowych i kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania, ślusarki i ogólnobudowlaną. Należy sprawdzić, czy mamy zawarte stałe umowy związane z obsługą budynku i czy jest taka potrzeba, a jeśli nie mamy zawartych stałych umów, to w jaki sposób jesteśmy w stanie zabezpieczyć bieżącą konserwację, a w szczególności usuwanie awarii. W przypadku stałych umów warto zweryfikować ich zakres oraz szybkość reakcji konserwatora w sytuacjach awaryjnych.
Warto również zweryfikować umowę regulującą kwestie dotyczące odśnieżania i usuwania śliskości, jaki jest zakres tych prac, jaka szybkość reakcji na zjawiska pogodowe, kto odpowiada za zakup soli czy też piasku z solą.

3. Sprawdzenie stanu technicznego urządzeń technicznych w budynku
Prace te obejmować będą przede wszystkim okresowe przeglądy serwisowe i naprawcze:
a) kotłowni (nie tylko kotłów, ale i pozostałego osprzętu, tj. pomp, zasobników, wymienników, zaworów, a nawet stan rur),
b) węzłów cieplnych (tak samo kompleksowo jak przy kotłowniach),
c) bram garażowych, nagrzewnic,
d) wind i dźwigów zewnętrznych,
e) innych urządzeń narażonych na warunki atmosferyczne (np. szlabanów).

4. Bieżąca ocena stanu technicznego budynku
Taką okresową ocenę (w zależności od charakteru budynku wykonywaną codziennie lub rzadziej, np. raz na tydzień) może wykonać zatrudniony przez nas konserwator lub administrator. W trakcie takiej oceny należy zwrócić uwagę w szczególności na:
a) stan stolarki otworowej: czy okna i drzwi domykają się, czy nie ma nieszczelności, czy nie są powybijane szyby,
b) stan i sprawność oświetlenia ciągów komunikacyjnych,
c) stan orynnowania, rur spustowych,
UWAGA: jeśli konserwator lub administrator nie posiadają odpowiednich badań, przeszkoleń i sprzętu BHP, to nie wolno im wychodzić na dach budynku w celu dokonania takiej oceny,
d) stan tynków i elewacji – czy nie ma nowych uszkodzeń, spękań, śladów zalań i zacieków, stan strychu, ostatnich kondygnacji budynku, czy tam też nie ma zalań i zacieków,
f) stan techniczny chodników, schodów (czy nie ma ubytków), poręczy i balustrad (mocowanie i stabilność).

5. Odśnieżanie ciągów komunikacyjnych, usuwanie śliskości, odśnieżanie dachów
Prace te dotyczą organizowania i nadzoru nad firmami, których zadaniem jest usuwanie śniegu, w tym śniegu z dachów, usuwanie śliskości z ciągów komunikacyjnych, i obejmują takie czynności jak:
a) przy opadach śniegu i gołoledzi – sprawdzenie, czy ciągi komunikacyjne są na czas odśnieżone, posypane solą lub piaskiem z solą,
b) jeśli w zjazdach do garaży są zainstalowane maty grzewcze, to czy funkcjonują prawidłowo,
c) przy opadach śniegu należy zorganizować usuwanie śniegu z dachów,

UWAGA! Rekomenduję usuwanie śniegu z dachów tylko tam, gdzie jest taka konieczność, a więc jeśli:

• może nastąpić przeciążenie konstrukcji – dotyczy to przede wszystkim dachów płaskich. Trzeba sprawdzić w dokumentacji, jaka jest nośność dachu (jeśli nie mamy podanych wartości w dokumentacji lub jej nie mamy, należy zlecić ekspertyzę, która ustali nośność dachu) i następnie na podstawie orientacyjnej wagi śniegu1 podjąć decyzję, czy należy odśnieżać dach. Ponadto koniecznie trzeba zwrócić uwagę na worki śnieżne i zaspy, które mogą powodować lokalne przeciążenia. Do odśnieżania należy zatrudnić ekipy odpowiednio przeszkolone (rekomenduję uprzednie zlecenie sporządzenia instrukcji odśnieżania dachu, gdyż nieumiejętne odśnieżanie może doprowadzić do utraty stateczności konstrukcji, zniszczyć poszycie oraz urządzenia i instalacje znajdujące się na dachu) i wyposażone w sprzęt BHP. Należy też pamiętać o zabezpieczeniu miejsca zrzutu śniegu;
• może dojść do zsunięcia się pokrywy śnieżnej z dachu czy też nawisów śnieżnych – duża masa zsuwającego się śniegu stanowi poważne zagrożenie dla życia, zdrowia i mienia, stąd należy zabezpieczyć teren pod dachem i niezwłocznie przystąpić do usunięcia śniegu; tu również prace mogą wykonywać tylko ekipy odpowiednio przeszkolone i wyposażone w sprzęt BHP. Zwracam uwagę, że tzw. płotki śnieżne nie dają pełnej gwarancji zatrzymania śniegu na dachu, szczególnie jeśli pokrywa śnieżna jest grubsza;

d)  jeśli powstaną sople – należy je usunąć, niezależnie od tego, czy są nad ciągami komunikacyjnymi, czy nie, gdyż nie mamy pewności, kto i kiedy wejdzie pod taki dach z soplami.

Zabezpieczenie doraźne

Osobnym tematem są zaległe (niezrealizowane) oraz planowane roboty remontowe, szczególnie dotyczące dachów, orynnowania, elewacji i instalacji centralnego ogrzewania wraz ze źródłami ciepła.

Remonty zaległe, niezrealizowane z przyczyn decyzyjnych, finansowych czy też formalnych, oraz ­remonty, których przygotowanie jest w trakcie realizacji (w trakcie jest zapewnienie finansowania, wykonanie dokumentacji projektowej, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), stanowią sygnał, że budynek nie jest w najlepszym stanie technicznym i prawdopodobieństwo awarii (czy też nawet katastrofy budowlanej) w takim budynku jest stosunkowo duże. W takiej sytuacji trzeba zwrócić szczególną uwagę na doraźne zabezpieczenie najsłabszych elementów budynku, częstszą bieżącą/doraźną ocenę stanu budynku, przygotowanie się do ewentualnych awarii i ich usuwania. Takie przygotowanie do doraźnych działań w żaden sposób nie zwalnia od zrealizowania niezbędnych remontów, w szczególności tych zaległych. W przypadku nieodpowiedniego stanu technicznego budynku nadzór budowlany, zgodnie z art. 66 ustawy Prawo budowlane, ma prawo:

• nakazać, w drodze decyzji (jest to decyzja administracyjna), usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku,
• zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, jeśli obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska.

Odpowiedzialność właściciela/zarządcy

Poruszając temat odpowiedzialności właściciela lub zarządcy nieruchomości za stan techniczny budynku oraz za bezpieczeństwo jego eksploatacji, warto mieć na względzie, że o ile zarządca nieruchomości musi mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (minimalna wartość ubezpieczenia OC stanowi równowartość 50 000 € – to jest ok. 230 000 zł), to właściciel nieruchomości nie jest już zobligowany do posiadania takiego ubezpieczenia. Jeśli nie ma on ubezpieczenia OC, to odpowiada cały swoim majątkiem osobistym za szkody spowodowane brakiem odpowiedniego przygotowania obiektu do zimy. Niezależnie od odpowiedzialności cywilnej jest jeszcze odpowiedzialność karna (zarówno właściciela, jak i zarządcy nieruchomości). Ustawa Prawo budowlane w art. 91a stanowi, że kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Z odpowiedzialnością karną będziemy mieć do czynienia również wówczas, gdy działania lub zaniechania właściciela lub zarządcy nieruchomości wyczerpują znamiona czynu zabronionego, ale to już jest domena prokuratora i sądów powszechnych.
 

Przypisy:
1. Orientacyjny ciężar śniegu:

• bardzo puszysty śnieg: < 30 kg/m3
• świeży suchy śnieg: 30–100 kg/m3
• świeży mokry śnieg: 100–200 kg/m3
• świeży śnieg zbity przez wiatr: ok. 200 kg/m3
• zbity śnieg późną zimą: 200–300 kg/m3
• śnieg pod koniec roztopów (wiosną): ok. 400 kg/m3