Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

10 listopada 2022

NR 243 (Październik 2022)

Skutki wyrażenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

0 149

Aby możliwe było uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – jej członek musi wykazać, że na datę jej podjęcia wskazana w niej cena sprzedaży była zaniżona w stosunku do cen rynkowych. Takim dowodem nie jest operat szacunkowy biegłego sporządzony miesiące później, gdy zmieniły się ceny. Wyrażenie przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest równoznaczne z wyrażeniem zgody na zmianę wysokości udziałów przysługujących im w prawie do gruntu – orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie.

W sprawie rozpoznanej przez Sad Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 29 kwietnia 2022 r. sygn. akt: V ACa 138/21 miasto jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Posiada udział w wysokości 38,57% w nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zarządowi upoważnienia do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia, adaptację oraz sprzedaż części nieruchomości wspólnej, stanowiącej strych o powierzchni 240 m2. Strych miał zostać zaadaptowany na koszt inwestora na dwa samodzielne lokale mieszkalne, a następnie sprzedany na jego rzecz za cenę 800 000 zł. Właściciele lokali postanowili umocować zarząd do podpisywania w imieniu wspólnoty umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, umowy przedwstępnej, aneksów, zmian, rozwiązania umowy z inwestorami. Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z wyodrębnionymi lokalami i upoważniła zarząd wspólnoty do złożenia oświadczenia woli o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali oraz do zawarcia z inwestorem umowy ustalającej warunki przekazania powierzchni całego strychu i realizacji inwestycji na czas adaptacji.

POLECAMY

Jeden z członków wspólnoty zaskarżył do sądu wskazaną wyżej uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Argumentował, że w uchwale brak zgody właścicieli lokali na zmianę wielkości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem w następstwie sprzedaży nieruchomości wspólnej, ponadto wskazywał na zbyt niską ceną sprzedaży powierzchni strychu do zaadaptowania. Po zaskarżeniu uchwały przez powoda inwestorzy wycofali się z podpisania umowy przedwstępnej. Następnie pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła nową uchwałę, która nie została zaskarżona i zezwalała na sprzedaż lokali powstałych z części wspólnej – strychu. Na jej podstawie podpisano umowę przedwstępną z innymi osobami. Nowa cena związana ze sprzedażą zaadaptowanego strychu ma wynieść 850 000 zł.

Stanowisko sądu okręgowego

Sąd Okręgowy w Warszawie uznał, że powód ma prawo domagać się uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, z późn. zm.). Uznał też zasadność pozwu. Opierając się na opinii biegłego do spraw szacowania wartości nieruchomości, wydanej w niniejszej sprawie, ustalił, że wartość rynkowa strychu w stanie obecnym, przed adaptacją, z udziałem w gruncie wynosi 857 721,10 zł., tj. 4928 zł za m2. Zgodnie z zaskarżoną uchwałą część nieruchomości wspólnej o powierzchni 240 m2 stanowiąca strych miała zostać zaadaptowana na koszt inwestora, a następnie jemu sprzedana za 800 000 zł, co dawało kwotę 3333,22 zł za m2, a więc niższą od ceny rynkowej o ponad 1000 zł za m2.

Ponadto nowi nabywcy wskazanej części wspólnej nieruchomości, z którymi pozwana zawarła umowę przedwstępną na podstawie uchwały z 2018 r., kupili tę część za kwotę 850 000 zł, a zatem także wyższą niż wskazana w zaskarżonej uchwale. W konsekwencji sąd uznał, że uchwała naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna, ponieważ cena sprzedaży strychu została określona zbyt nisko oraz bez wykorzystania aktualnego operatu szacunkowego.

Apelacja

Pozwana wspólnota mieszkaniowa złożyła apelację od wyroku. Wskazała w niej, że sąd okręgowy pominął część projektu umowy przedwstępnej, z której wynika, że inwestor zobowiązał się również do wymiany dachu, co według szacunków kosztowałoby 60 tys. zł. Pozwana stwierdziła, że po kilkunastu miesiącach podjęła uchwałę o sprzedaży strychu za 850 000 zł, co wynikało ze zmian cen na rynku nieruchomości.

Stanowisko sądu apelacyjnego

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał argumenty wspólnoty mieszkaniowej w części za słuszne i oddalił pozew. W uzasadnieniu wyroku sąd stwierdził, że nie można uznać wymiany dachu za dodatkowe nakłady inwestora, bo te prace dotyczą samej adaptacji strychu. Nie są to dodatkowe prace budowlane wykraczające ponad ten cel.

Zdaniem sądu apelacyjnego sąd okręgowy nie odniósł się do przesłanek uchylenia uchwały. Powód domagał się jej uchylenia nie tylko z powodu zaniżonej ceny, ale także wskazywał na brak w uchwale zgody członków wspólnoty na zmianę w związku ze sprzedażą części wspólnej nieruchomości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nierozerwalnie związanych z prawem odrębnej własności lokali. Zdaniem powoda korzystniejsza byłaby adaptacja strychu, a następnie jego sprzedaż.

Sąd okręgowy pominął argumenty wspólnot, że podana w opinii biegłego cena metra kwadratowego została wyliczona na podstawie powierzchni użytkowej przyszłych wyodrębnionych lokali mieszkalnych, wynoszącej według wyliczeń biegłego 174,05 m2, zatem nie można było jej porównywać do podanej w uzasadnieniu pozwu ceny jednostkowej metra kwadratowego powierzchni strychu wynoszącej 240 m2. Poza tym nie można porównywać cen nieruchomości z różnych dat. Uchwała o wyrażeniu zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych powstałych z części wspólnej nieruchomości została podjęta w dniu 10 maja 2017 r. Opinia biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości została natomiast opracow...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy