Zarządca przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej

Przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego

Ustawodawca przewidział – w art. 26 u.w.l. – iż ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej możliwe jest w razie wystąpienia jednej z przesłanek, opisanych w ustawie.

Nie został powołany zarząd wspólnoty lub pomimo jego powołania organ ten nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.
 

Jak wynika z powyższego, pierwszą z przesłanek ustanowienia zarządcy tymczasowego jest zaniechanie przez właścicieli lokali powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek powołania zarządu wynika wprost z art. 20 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 3, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. W doktrynie wyjaśnia się, iż nie może zostać uznane za realizację wskazanego obowiązku powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy w trybie art. 18 u.w.l. Jednakże powierzenie zarządu w trybie tego przepisu osobie fizycznej lub prawnej będzie uzasadniało odstąpienie od powołania zarządcy przymusowego. Istotą ustanowienia zarządcy przymusowego jest usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli ­lokali do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. W sytuacji, gdy z woli właścicieli lokali zawarto umowę o sprawowaniu zarządu z podmiotem zewnętrznym, brak zarządu wspólnoty ustanowionego na zasadach określonych w art. 20 u.w.l. nie będzie prowadził do sytuacji, w której zarząd nieruchomością wspólną rzeczywiście nie jest i nie może być sprawowany, a zatem nie będzie uzasadniać powołania zarządcy przymusowego.
 

Kolejne przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego odnoszą się do sytuacji, w których doszło co prawda do powołania zarządu wspólnoty, lecz zarząd ten dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Jak wyjaśnia się to w tym miejscu w doktrynie[2], przesłanki niewypełniania obowiązków oraz naruszania zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko.
 

Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania jakiegokolwiek ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy czy też z uchwały właścicieli lokali. Bez znaczenia jest również, czy przyczyny niewypełniania obowiązków przez zarząd są przez ten organ zawinione czy nie.

Z naruszeniem przez zarząd zasad gospodarowania będziemy mieli do czynienia w każdej sytuacji, w której zarząd ten będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z obowiązującymi przepisami, a w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia lub roztrwonienia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztó...