Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

12 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali

0 134

Przepisy ustawy o własności lokali [1] przewidują dwa przypadki, w których zebranie właścicieli lokali może zostać zwołane przez samych właścicieli, a więc bez inicjatywy w tym zakresie zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. Dotyczy to zarówno zwołania zebrania rocznego w sytuacji, gdy nie zostało ono zwołane w terminie ustawowym przez organ lub osoby uprawnione, jak też każdego innego niż roczne zebrania właścicieli lokali, które zwoływane jest wówczas jednak na ich wniosek. I ten drugi przypadek zostanie omówiony w niniejszym artykule.

Uprawnienie do zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Ustawodawca dopuścił możliwość, by zebranie ogółu właścicieli lokali mogło zostać zwołane nie tylko z inicjatywy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. – a więc podmioty posiadające przydaną samą ustawą kompetencję do zwoływania zebrań właścicielskich – lecz także na wniosek samych właścicieli, tworzących daną wspólnotę mieszkaniową [2].

Inicjatywa podjęta przez właścicieli lokali wymaga jednak – celem osiągnięcia zamierzonego skutku w postaci zwołania zebrania w odpowiedzi na zgłoszony wniosek – odpowiedniej większości głosów. Stosownie bowiem do art. 31 lit. b u.w.l. zebrania ogółu właścicieli lokali zwołuje się na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

ważne!
Zebrania ogółu właścicieli lokali zwołuje się na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, że konieczne jest zsumowanie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej tych spośród właścicieli lokali, którzy opowiedzieli się za zwołaniem zebrania, a wynik tego działania winien wskazywać, iż pod wnioskiem o zwołanie zebrania podpisali się (poparli go) właściciele dysponujący łącznie nie mniej niż 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wielkość posiadanych udziałów wynika z aktów nabycia własności i ujawniana jest w treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali.

Jak wynika z powyższego, kompetencja do żądania zwołania zebrania właścicieli lokali nie będzie przysługiwała natomiast 1/10 ogółu właścicieli lokali, jeżeli osoby te nie reprezentują jednocześnie 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej [3]. W doktrynie wyjaśnia się, iż za powyższym stanowiskiem – poza samym literalnym brzmieniem przepisu – przemawia również wykładnia historyczna.

ważne!
Kompetencja do żądania zwołania zebrania właścicieli lokali nie będzie przysługiwała 1/10 ogółu właścicieli lokali, jeżeli osoby te nie reprezentują jednocześnie 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Co do zasady wielkość udziałów ustalana jest z uwzględnieniem art. 3 ust. 3–7 u.w.l. Zgodnie z obowiązującą regulacją udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z kolei udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Z żądaniem zwołania zebrania ogółu właścicieli może wystąpić również tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości, o ile reprezentuje on (sam lub łącznie z innymi wnioskodawcami) co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej [4]. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 u.w.l. właścicielowi temu przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

Wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej – wymogi formalne

W doktrynie [5] wyrażono pogląd, zgodnie z którym wniosek właścicieli zawierający żądanie zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali poza tym, że powinien zostać zaadresowany do zarządu wspólnoty (lub zarządcy powołanego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.), to winien zostać złożony na piśmie w miejscu urzędowania zarządu (lub zarządcy) albo do rąk jednego z jego członków. Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by wniosek taki został nadany listem poleconym (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). Wniosek winien zawierać również podpisy właścicieli lokali występujących z przedmiotową inicjatywą, aby zarząd (lub zarządca) mógł potwierdzić, iż pochodzi od właścicieli lokali dysponujących wymaganym przez ustawę udziałem w nieruchomości wspólnej.

Wskazać przy tym należy, że ustawodawca nie przewidział jednak wymogu, by wniosek posiadał formę pisemną. W tym zakresie przepisy u.w.l. milczą. Zasadność zachowania wymogu formy pisemnej dla złożonego wniosku wynika bardziej z praktyki i podyktowana jest względami dowodowymi. Za prawidłowy zatem uznać należy pogląd wskazujący, że brak doprecyzowania w przepisach u.w.l. formy, w jakiej wniosek powinien zostać złożony, skutkuje przyjęciem, iż wniosek o zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali może być złożony właściwie w dowolnej formie, w tym również np. w formie komunikacji elektronicznej (e-mail), i to bez konieczności jednoczesnego posłużenia się kwalifikowanym podpisem elektronicznym [6].

uwaga!
Wniosek o zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali może być złożony właściwie w dowolnej formie, w tym również np. w formie komunikacji elektronicznej (e-mail), i to bez konieczności jednoczesnego posłużenia się kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Niezależnie od wyboru formy złożenia wniosku, jego inicjatorzy winni zawrzeć w nim wyszczególnienie spraw, które powinny znaleźć się w porządku obrad zebrania ogółu właścicieli lokali, a które zarząd (lub zarządca) umieści następnie w zawiadomieniu o zebraniu. Zasadne i pożądane jest – celem np. uniknięcia nieporozumień co do przedmiotu zebrania przekazanego w zawiadomieniu adresowanym do właścicieli lokali przez zarząd (lub zarządcę) – dołączenie do treści wniosku propozycji uchwały właścicieli lokali, jaką inicjatorzy chcą, by została poddana pod głosowanie ogółu. Jest to o tyle zasadne, że pozytywna decyzja właścicieli lokali w sprawie przedstawionej przez inicjatorów zebrania przybrać może jedynie formę uchwały [7].

Podmiot uprawniony do zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Złożenie wniosku w sprawie zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali, pod którym podpisali się właściciele dysponujący odpowiednią wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej, skutkuje koniecznością zwołania tego zebrania przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. W doktrynie nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że wniosek ten staje się dla podmiotu zwołującego zebranie (tj. zarządu lub zarządcy) wiążący, przez co samo zebranie staje się zebraniem o obligatoryjnym charakterze [8].

Jak wynika z powyższego, co do zasady kompetencji do samodzielnego zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali nie mają sami właściciele, którzy – w razie uznania, że odbycie zebrania jest konieczne – mogą jedynie wystąpić z wnioskiem (inicjatywą) do zarządu (lub zarządcy powołanego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.) o zwołanie zebrania na podstawie art. 31 lit. b u.w.l.

Procedura zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali

Sam wniosek złożony przez właścicieli lokali dysponujących określonym w u.w.l. udziałem w nieruchomości wspólnej inicjuje jedynie procedurę zwołania zebrania właścicieli lokali i jego przeprowadzenia. Zasady zwołania zebrania, jego przeprowadzenia, w tym zasady głosownia nad uchwałami objętymi porządkiem obrad nie odbiegają od procedury stosowanej w każdym innym przypadku.
O zwołaniu zebrania zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., zobowiązany jest zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania [9]. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

uwaga!
O zwołaniu zebrania zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., zobowiązany jest zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.  

Ustawodawca nie określił terminu, w jakim zarząd (lub zarządca), realizując zgłoszony wniosek, winien zwołać zebranie ogółu właścicieli. W przepisach u.w.l. nie zdecydowano się jednocześnie na przeniesienie regulacji zawartej uprzednio w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali [10], zgodnie z którą, w razie niezwołania zebrania nadzwyczajnego w terminie 2 tygodni od dnia zgłoszenia przez osoby do tego upoważnione żądania zwołania takiego zebrania, sąd grodzki miejsca położenia nieruchomości – po wezwaniu zarządu do oświadczenia się – mógł upoważnić do zwołania zebrania osoby występujące z takim żądaniem. W tym przypadku sąd wyznaczał zarazem przewodniczącego zebrania.

Mając powyższe na uwadze, w doktrynie [11] podkreśla się, że po złożeniu wniosku przez uprawnione do tego podmioty zarząd zobowiązany jes...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy