Jakie kontrole kotłowni wynikają z Prawa budowlanego?
Za przeglądy odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Art. 62 Prawa budowlanego wymaga, aby co najmniej raz w roku skontrolować m.in. instalacje gazowe, przewody kominowe oraz instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, a raz na 5 lat stan techniczny całego obiektu. W budynkach o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² kontrole odbywają się dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada¹. Wykonują je osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
Ustawa nie wymienia wprost zaworów bezpieczeństwa ani naczyń wzbiorczych, a to od nich zależy, czy instalacja nie przekroczy dopuszczalnego ciśnienia i temperatury. Obowiązek takiego zabezpieczenia wynika z § 133 warunków technicznych, a dla instalacji zamkniętych z naczyniem przeponowym szczegóły określa norma PN-B-02414. Rozporządzenie z 2002 r. wygasło wprawdzie 20 września 2026 r., ale ustawa z 31 lipca 2026 r. pozwala jeszcze przez 18 miesięcy stosować dotychczasowe przepisy przy utrzymaniu i użytkowaniu budynków mieszkalnych².
Zawór bezpieczeństwa: kiedy ostatnio ktoś sprawdził, czy działa?
Zawór bezpieczeństwa to ostatnia bariera przed ciśnieniem, którego nie wytrzyma najsłabszy element instalacji. Zasada doboru jest prosta: ciśnienie w instalacji nie może przekroczyć ciśnienia otwarcia zaworu, a ciśnienie otwarcia nie może być wyższe od dopuszczalnego ciśnienia roboczego instalacji. Producent armatury ZETKAMA zaleca dodatkowo, by ciśnienie robocze było niższe niż 90% ciśnienia zadziałania zaworu.
Zawór sprawny w dniu montażu po kilku sezonach wcale nie musi zadziałać. Instrukcja zaworów SYR 1915 do instalacji grzewczych zaleca, by instalator sprawdzał ich działanie co najmniej raz na pół roku, przekręcając kołpak zgodnie ze strzałką. Dobrze, jeśli protokół z przeglądu kotłowni zawiera datę sprawdzenia każdego zaworu, zarówno na obiegu c.o., jak i przy podgrzewaczach c.w.u.
Jeśli zawór trzeba wymienić, nowe zawory bezpieczeństwa dobiera się do dopuszczalnego ciśnienia instalacji i mocy źródła ciepła, a nie tylko do średnicy przyłącza.
Naczynie przeponowe: czy poduszka gazowa ma właściwe ciśnienie?
Naczynie przeponowe przejmuje wodę, która przy nagrzewaniu zwiększa objętość. O tym, czy robi to dobrze, decyduje ciśnienie wstępne po stronie gazowej. Reflex zaleca ustawiać je na minimalne ciśnienie pracy instalacji i konserwować naczynie co roku. AFRISO podaje praktyczną regułę: ciśnienie w naczyniu powinno być o 0,3 bar niższe niż w pracującej instalacji, a mierzy się je na naczyniu odłączonym i całkowicie opróżnionym.
Gdy poduszka gazowa straci ciśnienie, naczynie przestaje przejmować przyrost objętości i ciśnienie w instalacji zaczyna skakać. Zawór o ciśnieniu otwarcia 3 bar może wtedy, ze względu na tolerancję wykonania, otworzyć się już przy około 2,5 bar. Kapiący zawór jest w takiej sytuacji objawem, a nie przyczyną, i sama jego wymiana problemu nie rozwiąże.
Przy wymianie liczy się też przeznaczenie urządzenia. Do instalacji ciepłej wody użytkowej stosuje się osobne naczynia przeponowe przeznaczone do c.w.u., a nie modele do obiegu grzewczego.
Które naczynia podlegają dozorowi technicznemu?
W większych kotłowniach dochodzi kwestia dozoru. Według Transportowego Dozoru Technicznego naczynia wzbiorcze przeponowe o ciśnieniu dopuszczalnym poniżej 8 barów i pojemności poniżej 1000 litrów podlegają dozorowi pełnemu z rewizją zewnętrzną co 4 lata, jeśli iloczyn ciśnienia i pojemności przekracza 300 bar × litr, a ciśnienie przekracza 0,7 bara³. Status konkretnego naczynia najlepiej potwierdzić z inspektorem dozoru i odnotować w dokumentacji kotłowni.
Ciepła woda i Legionella: nowy obowiązek zarządców
Instalacja c.w.u. ma własne wymagania. Warunki techniczne przewidują w punktach czerpalnych wodę o temperaturze 55-60°C, a przy dezynfekcji termicznej 70-80°C.
W 2026 r. doszedł nowy obowiązek. Znowelizowana ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, obowiązująca od 21 maja 2026 r., wymaga od właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych ogólnej analizy ryzyk związanych z wewnętrzną instalacją wodociągową. Pierwszą informację o podjętych działaniach, m.in. wobec bakterii Legionella w c.w.u., trzeba przekazać do 30 czerwca 2028 r.⁴ Okresowa dezynfekcja termiczna jest bezpieczna dla instalacji tylko wtedy, gdy zabezpieczenia przy podgrzewaczach działają sprawnie.
Od czego zacząć przegląd przed pierwszym mrozem?
Przed sezonem warto zebrać w jednym miejscu:
- aktualny protokół rocznej kontroli z art. 62 Prawa budowlanego,
- potwierdzenie sprawdzenia zaworów bezpieczeństwa na obiegu c.o. i c.w.u.,
- pomiar ciśnienia wstępnego naczyń przeponowych,
- listę naczyń i kotłów, które podlegają dozorowi technicznemu,
- plan analizy ryzyk dla wewnętrznej instalacji wodociągowej.
Jeśli przegląd wykaże, że część armatury trzeba wymienić, najprościej skompletować ją u jednego dostawcy. Zawory bezpieczeństwa i naczynia przeponowe ma w ofercie m.in. sklep hydrauliczny Euroterm24, należący do hurtowni techniki sanitarnej, grzewczej i wentylacyjnej działającej od ponad 20 lat. Firma obsługuje głównie instalatorów i firmy budowlane, które mogą zamawiać online albo w jednym z ponad 30 oddziałów w Polsce i korzystać z indywidualnego cennika.
Źródła
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, art. 62 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). LexLege, 2026. https://lexlege.pl/prawo-budowlane/art-62/
- Matłacz A. Nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dla budynków 2026. Prawo.pl, 2026. https://www.prawo.pl/biznes/nowe-rozporzadzenie-ws-warunkow-technicznych-dla-budynkow-2026,1553166.html
- Transportowy Dozór Techniczny. Zbiorniki w instalacjach wodnych i cieplnych. TDT, 2026. https://www.tdt.gov.pl/dzialalnosc/dzialalnosc-dozorowa/urzadzenia-podlegajace-dozorowi-technicznemu/inne-urzadzenia-cisnieniowe/zbiorniki-w-instalacjach-wodnych-i-cieplnych/
- Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Gdańsku. Nowe obowiązki nałożone na właścicieli lub zarządców budynków mieszkalnych. gov.pl, 2026. https://www.gov.pl/web/psse-gdansk/nowe-obowiazki-nalozone-na-wlascicieli-lub-zarzadcow-budynkow-mieszkalnych
