Budowa i przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego – procedury i wytyczne obowiązujące w 2022 r. po dokonaniu zgłoszenia

Zmiany te miały wpływ przede wszystkim na tok postępowania przed właściwymi organami administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. W roku 2022 w ramach pakietu ustaw składających się na tzw. Nowy Ład wprowadzone zostały także daleko idące uproszczenia dla indywidualnych inwestorów planujących przedsięwzięcie budowlane polegające właśnie na wzniesieniu budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ułatwienia dotyczą jedynie wąskiej grupy pierwszej kategorii obiektów budowlanych, jednak takie podejście jest zupełną nowością w porównaniu z przepisami, które obowiązywały w Polsce w zasadzie od 1928 r., czyli niemalże 100 lat.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nie jest zbyt skomplikowanym w swej strukturze aktem prawnym, ale niestety interpretacja jej zapisów jest kluczowa dla sprawnego przeprowadzenia procesu budowlanego przez poszczególnych jego uczestników, a w szczególności inwestora. To właśnie inwestor jest inicjatorem przedsięwzięcia budowlanego, co oznacza, iż jest najistotniejszym uczestnikiem procesu. Osoby decydujące się na realizację zamierzenia budowlanego, a niezwiązane zawodowo z przemysłem budowlanym bądź z administracją państwową zwykle czerpią wiedzę na temat prowadzenia robót budowlanych i budowy z opracowań odnalezionych w sieci internetowej czy lekturze czasopism (niekoniecznie branżowych) oraz bazują na doświadczeniu rodziny czy znajomych. Niestety często się zdarza, że zdobyte w ten sposób instrukcje czy informacje są bardzo ogólne, a w zależności od opracowania czy doradzającego – wiedza nabyta na temat obowiązujących przepisów i procedur – nieaktualna lub niezgodna z wykładnią stosowaną przez organy administracji państwowej czy sądy. Niestety wykorzystanie podczas budowy niezgodnych z obowiązującym prawem wskazówek i porad może powodować opóźnienia w realizacji przedsięwzięcia, a w najgorszym przypadku nawet doprowadzić do zaniechania prowadzenia inwestycji i uiszczenia dodatkowych opłat, kar czy grzywien. Nawet jeśli podczas samej realizacji inwestycji budowlanej nieprawidłowości nie zostaną wykryte, to naginanie prawa jest krótkowzrocznym działaniem. Każda inwestycja prędzej czy później zostanie zweryfikowana – jeśli nie przez funkcjonariuszy właściwych organów państwowych, to przez następców prawnych (np. nabywców, spadkobierców) lub podmioty użytkujące nieruchomość (np. najemców, dzierżawców).

Teraz – w okresie pandemii – wielu ludzi zdecydowało się na zmianę miejsca zamieszkania i planuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Związany z inflacją wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów zatrudnienia firm wykonujących roboty budowlane każe obecnie szukać oszczędności i ułatwień tam, gdzie to możliwe. Oznacza to, że wprowadzenie zmian w ustawie Prawo budowlane z 2020 roku oraz kolejnych w 2022 r. może okazać się kluczowe dla zaoszczędzenia czasu, a tym samym i pieniędzy inwestorów. Nowelizacje przepisów związanych z procesem budowlanym polegającym na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego były na tyle obszerne, że zebranie ich w jednym krótkim wademekum może być bardzo przydatne.
Procedury administracyjne związane z dokonaniem zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego przed rozpoczęciem robót budowlanych

Punktem wyjścia do analizy wymagań związanych z dokumentacją, dotyczących kwestii proceduralnych oraz organizacyjnych, będzie wstępne opracowanie koncepcji zamierzenia budowlanego. Od założeń inwestora tak naprawdę będzie zależało, które obecnie obowiązujące regulacje prawne będą dotyczyły budowy jego obiektu. Takie działania będą niezbędne, gdyż – jak już wspomniano powyżej – nowelizacja ustawy Prawo budowlane wprowadziła rewolucyjne zmiany w podejściu do inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Od 3 stycznia 2022 r. – dzięki nowym przepisom – pod pewnymi warunkami jest możliwa budowa takiego obiektu przy spełnieniu w zasadzie minimalnych formalności przed organami administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego.

Ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmieniono zupełnie wytyczne związane z realizacją budowy niewielkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Zmieniony został m.in. art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego, do którego treści dodano punkt 1a. Tym samym zgodnie z nim nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Zmianie nie uległ natomiast przepis art. 29 ust. 1 pkt 1, który stanowi, że bez pozwolenia na budowę na podstawie zgłoszenia można realizować budowę wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Przedmiotowa nowelizacja regulacji art. 29 ust. 1 wydaje się kosmetyczna, jednak późniejsze dyspozycje ustawowe rozdzielają te dwa przedsięwzięcia budowlane w sposób znaczący.

Tym samym powstaje pytanie, czym będą się różniły inwestycje realizowane na podstawie wytycznych art. 29 ust. 1 pkt 1 i art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego. W celu odpowiedzi na powyższe pytanie należy dokładnie przeanalizować treść przepisu art. 30 ustawy. Legalne przystąpienie do realizacji budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej będzie wymagało złożenia szeregu dokumentów stanowiących załączniki do zgłoszenia, które zostały wskazane w art. 30 ust. 4b. Będą to dokumenty, które zwykle należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę typowego obiektu budowlanego. Załączniki te będą stanowiły:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (w postaci papierowej w 3 egzemplarzach albo w postaci elektronicznej) wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w styczniu 2022 r. do przepisów art. 30 ustawy zostały dodane dwie regulacje, które dotyczą jedynie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Przepis art. 30 ust. 2a pkt 6 i 7 stanowią, iż do zgłoszenia – oprócz standardowych dokumentów przewidzianych dla zgłoszenia takiej budowy – trzeba dołączyć:

• oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny; składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”, przy czym klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń,
• oświadczenie inwestora, że:
  a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
  b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

W tym miejscu wyraźnie uwidoczniona została różnica pomiędzy tymi procesami budowlanymi.

Kolejne dyspozycje ustawowe jeszcze dobitniej wskazują, jak bardzo będą się różniły obowiązki organów administracji publicznej i samego inwestora dla przedsięwzięcia budowlanego zainicjowanego zgłoszeniem budowy obiektu wskazanego w art. 29 ust. 1 pkt 1, a budynku opisanego w treści art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego.

Podkreślić należy, że w sytuacji, gdy zamierzenie budowlane będzie związane z budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego – sporządzenie stosownej dokumentacji projektowej będzie obligatoryjne w każdym przypadku. Złożenie tej dokumentacji wraz ze stosownym wnioskiem do organu administracji architektoniczno-budowlanej będzie inicjowało procedury zmierzające do przyznania inwestorowi prawa do rozpoczęcia robót.

Od dnia 19 września 2021 r. obligatoryjne jest składanie dokumentacji projektowej w nowej formie.

Wytyczne znowelizowanego w 2020 r. art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane przewidują, iż projekt budowlany powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:
  a) określenie granic działki lub terenu,
  b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
  c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, nawiązujący do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
  e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;
• projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
  a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
  b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
  c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
  d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
  e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
  f) charakterystykę ekologiczną,
  g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,
  i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
  j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;
• projekt techniczny obejmujący:
  a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  b) charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  d) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
  e) inne opracowania projektowe;
• w zależności od potrzeb:
• w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych
  oraz
• opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.

Co istotne, regulacja art. 34 ust. 3c ustawy przewiduje, iż projekt techniczny musi być zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Jak wiadomo, nie wszystkie powyższe punkty będą dotyczyły budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Projektant w zależności od potrzeb i rodzaju inwestycji ma obowiązek sporządzić projekt tak, aby spełniał powyższe wymogi w odpowiednim zakresie. Organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdza jedynie pierwsze dwie części projektu budowlanego, czyli projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany. Stanowią o tym dyrektywy art. 34 ust. 4a i 4b Prawa budowlanego.

W przypadku typowego zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania na mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien w ciągu 21 dni dokonać weryfikacji złożonych dokumentów przede wszystkim w zakresie:

• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
• kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:
  a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
  b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia sporządzonej ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  c) kopii uprawniającego do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, wydanego przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności, dotyczącego projektanta (ewentualnie projektanta sprawdzającego, co w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwykle nie ma miejsca),
  d) oświadczenia projektanta dotyczącego możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, zgodnie z warunkami określonymi w ustawie z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli zastępującej pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”),
• posiadania przez projektanta (ewentualnie projektanta sprawdzającego, co w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwykle nie ma miejsca) odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, o którym była mowa powyżej.

W sytuacji, gdy organ sprawdzający stwierdzi nieusuwalne nieprawidłowości w przedmiotowym zakresie – w ciągu 21 powinien wnieść sprzeciw w drodze decyzji. Jeśli kontrola przedłożonego zgłoszenia wykaże konieczność uzupełnienia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Należy jednak pamiętać, że nałożenie obowiązku uzupełnienia brakujących dokumentów przerywa bieg terminu 21 dnia na rozpatrzenie wniesionego zgłoszenia. Natomiast jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w powyższym terminie liczonym od dnia doręczenia zgłoszenia, inwestor ma prawo przystąpić do realizacji robót budowlanych. Termin ten można skrócić, jeśli organ wyda stosowne zaświadczenie w trybie art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego.

Co istotne – w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r. w regulacji art. 30 ust. 5j i art. 30 ust. 5k, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie sprawdza rozwiązań zawartych w projekcie, gdyż nie może wnieść sprzeciwu wobec zgłoszenia i nie ma kompetencji do wydania zaświadczenia o jego przyjęciu. Natomiast samo dostarczenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej kompletnego zgłoszenia będzie dawało inwestorowi prawo do przystąpienia do robót budowlanych. Jeżeli zgłoszenie nie będzie kompletne – wówczas zastosowanie będą miały tutaj wytyczne ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zawarte w art. 64 § 2, który stanowi, że jeżeli podanie nie spełnia innych wymagań ustalonych w przepisach prawa, należy wezwać wnoszącego do usunięcia braków w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż siedem dni, z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Jeśli inwestor nie uzupełni braków formalnych w zgłoszeniu, wskazanych w wezwaniu właściwego organu, oznaczało to będzie, że zostało ono wniesione nieskutecznie, a ewentualne rozpoczęcie robót budowlanych związanych z realizacją budowy nastąpiło w warunkach naruszenia przepisów.
 

Prowadzenie i zakończenie robót budowlanych związanych z budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego po dokonaniu skutecznego zgłoszenia

Na wstępie należy podkreślić, iż omówione poniżej i obowiązujące od września 2020 r. ogólne procedury zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz zawiadomienia o zakończeniu budowy są stosowane, gdy inwestor dokonał zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przedkładając projekt budowlany sporządzony z podziałem na projekt architektoniczno-budowlany, zagospodarowania działki lub terenu i techniczny (czyli na tzw. nowych zasadach). W obecnie obowiązującym porządku prawnym zarówno zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych, jak i o ich zakończeniu powinny odbywać się z wykorzystaniem wzorów wniosków, określonych w rozporządzeniach, które weszły w życie z dniem 1 lipca 2021 r., czyli w:

• rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 12 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych (Dz. U. z 2021 r., poz. 297),
• rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 2 kwietnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wniosku o pozwolenie na użytkowanie (Dz. U. z 2021 r., poz. 913) – załącznik nr 2 „Zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (PB – 16a)”.

Po dokonaniu skutecznego zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na podstawie art. 41 Prawa budowlanego, inwestor ma obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do takiego zawiadomienia inwestor dołącza:

• informację wskazującą imię i nazwisko osoby, która będzie sprawować funkcję kierownika budowy – w przypadku robót budowlanych wymagających ustanowienia kierownika budowy oraz kopię aktualnego zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego wraz z kopią decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności;
• oświadczenie projektanta (i ewentualnie projektanta sprawdzającego) o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Inwestor będzie również odpowiadał za szereg czynności poza procedurami administracyjnymi.
 

Przed rozpoczęciem robót budowlanych będzie on obowiązany:

• zapewnić sporządzenie projektu technicznego, z wyjątkiem projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych oraz podziemnych sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu,
• ustanowić kierownika budowy w przypadku budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (w sytuacji budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, inwestor został zwolniony z tego obowiązku),
• przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny, o ile jest wymagany.

Proces wyboru osoby kierownika budowy powinien zostać przeprowadzony wśród osób, które zgodnie z ustawą mają odpowiednie kwalifikacje. W sytuacji, gdy nastąpiła zmiana kierownika budowy lub kierownika robót czy projektanta sprawującego nadzór autorski, inwestor będzie miał obowiązek dołączyć do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez wyżej wymienione osoby.
 

Ponadto inwestor, w sytuacji, gdy kierownik budowy nie był ustanowiony, będzie miał obowiązek:

• zlecić wykonanie geodezyjnego wyznaczenia w terenie obiektu lub obiektów budowlanych, a po ich wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej ich położenie na gruncie,
• zorganizować przechowywanie dokumentów stanowiących podstawę wykonywania robót budowlanych przez cały okres ich wykonywania oraz oświadczenia dotyczącego wyrobów budowlanych jednostkowo zastosowanych w obiekcie budowlanym (w tym udostępniać te dokumenty przedstawicielom uprawnionych organów),
• umieścić na terenie budowy w widocznym miejscu tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia – w przypadku budowy, na której przewiduje się prowadzenie robót budowlanych trwających dłużej niż 30 dni roboczych i jednoczesne zatrudnienie co najmniej 20 pracowników lub gdy przewidywany zakres robót budowlanych przekracza 500 osobodni.

W trakcie prowadzenia budowy inwestor powinien brać pod uwagę także prawa osób trzecich, w tym przede wszystkim właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji. W czasie wykonywania prac przygotowawczych lub robót budowlanych mają miejsce sytuacje, gdy niezbędne może się okazać skorzystanie z terenu sąsiedniej nieruchomości. Oczywiste jest, że w takiej sytuacji inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem tego typu robót uzyskać zgodę na takie wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy). W ramach sporządzania umowy z sąsiadem należy uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu, o czym mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego.

Zdarzają się również sytuacje, że właściciel nieruchomości sąsiadującej utrudnia przeprowadzenie robót w ramach inwestycji. W takiej sytuacji, na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy, organ administracji architektoniczno-budowlanej, na wniosek inwestora, w terminie 14 dni od jego złożenia, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, jednocześnie określając granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z tej nieruchomości. Bezsporne jest, że po zakończeniu robót na terenie sąsiada powstaje obowiązek naprawy szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym.

W trakcie prowadzonych robót budowlanych może dojść do różnych sytuacji, w których konieczna będzie interwencja w celu uniknięcia powstania zagrożenia bezpieczeństwa. Jeśli powołany został kierownik budowy, to on jest odpowiedzialny za przebieg robót. Jeżeli to inwestor przejął obowiązki kierownika budowy podczas wznoszenia budynku mieszkalnego ­jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, wówczas konieczna jest interwencja innego uczestnika procesu budowlanego.

Nowe przepisy dają projektantowi możliwość interwencji pomimo braku dziennika budowy. Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy Prawo budowlane w przypadku robót budowlanych, dla których nie prowadzi się dziennika budowy, uprawnienie projektanta do żądania wstrzymania robót budowlanych, w sytuacjach stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania robót budowlanych niezgodnie z przepisami, jest realizowane przez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego o wystąpieniu przedmiotowych przesłanek. Wówczas przedstawiciele organu nadzoru budowlanego przeprowadzają kontrolę takiej budowy i w razie potrzeby wstrzymują prowadzenie robót i wdrażają procedury o charakterze naprawczym.

Po zakończeniu budowy inwestor ma obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego, zgodnie z zasadami określonymi w art. 57 ust. 1 w związku z art. 57 ust. 1a, ust. 1b i ust. 1 ba ustawy Prawo budowlane. Jest to niezbędne, aby formalnie ukończyć proces inwestycyjny i legalnie przystąpić do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Do takiego zawiadomienia inwestor jest obowiązany dołączyć:

• projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian o charakterze nieistotnym potwierdzonych przez projektanta, wraz z kopiami rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby – uzupełniającym opisem tych zmian,
• oświadczenie kierownika budowy:
  a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami wraz z informacją o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych zgodnie ze stosownymi przepisami, a w razie wprowadzenia zmian o charakterze nieistotnym – powinno być potwierdzone przez projektanta,
  b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
• protokół badania szczelności instalacji gazowej, jeśli dotyczy,
• dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, opatrzoną klauzulą urzędową, stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów, na podstawie których mapa ta została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii,
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunku nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej, o ile jest wymagane.

W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku przedłożenia oświadczeń kierownika budowy nie stosuje się, z tym że inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

• dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny ze stosownymi przepisami,
• zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

W ramach postępowania administracyjnego przeprowadzane jest sprawdzenie dostarczonego zawiadomienia. Jeżeli w terminie 14 dni organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji względem tego zawiadomienia o zakończeniu budynku mieszkalnego jednorodzinnego, obiekt może być oddany do eksploatacji. Inwestor nie otrzymuje w tym przypadku decyzji kończącej postępowanie administracyjne (tzw. milcząca zgoda organu), jednak może wystąpić o sporządzenie stosownego zaświadczenia. Jest ono często wymagane przez bank przy kredytowaniu procesu budowlanego i warunkuje wypłacenie kolejnej transzy kredytu. Należy podkreślić, że w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi nieprawidłowości związane z inwestycją, prowadzić będzie ­postępowanie ­naprawcze zmierzające do legalnego zakończenia procesu budowlanego.

Po pozytywnej weryfikacji powyższych dokumentów przez właściwy organ i zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bezzwłocznie zwracany jest inwestorowi protokół badania próby szczelności i dokumentacja geodezyjna powykonawcza. Pozostałe dokumenty stanowią część akt dla danego postępowania administracyjnego i są archiwizowane przez organ nadzoru budowlanego. Po zwrocie wyżej wymienionych dokumentów, jak przewidują dyspozycje art. 60 ustawy Prawo budowlane: inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Przepis ten nie dotyczy sytuacji, gdy inwestor jest zarazem właścicielem wybudowanego budynku.

Po legalnym oddaniu do użytkowania właściciel budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie miał obowiązek archiwizowania przedmiotowej dokumentacji technicznej. Wynika to z treści art. 63 ustawy, w którym sformułowano obowiązek przechowywania i uzupełniania dokumentacji technicznej budynku w trakcie eksploatacji: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Oznacza to, że wszystkie przedsięwzięcia budowlane powinny mieć odzwierciedlenie w zgromadzonej dokumentacji technicznej przechowywanej przez właściciela budynku.
 

Przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego po zakończeniu procesu budowlanego

Z praktyki organów nadzoru budowlanego wynika, że zdecydowana większość inwestorów prowadzących budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie uchyla się od obowiązku złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Niestety zdarzają się także takie osoby, które przystępują do użytkowania budynku niezgodnie z ustawą, czyli bez stosownego zakończenia inwestycji. W takiej sytuacji stosowane są nowe wytyczne Prawa budowlanego. Do tej pory, jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdził podczas kontroli nielegalne użytkowanie – nakładał karę, której wysokość zależała w głównej mierze od kategorii obiektu budowlanego.

Od września 2020 r. w Prawie budowlanym pojawił się przepis art. 59i, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez stosownego zawiadomienia lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany do czasu dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Takie pouczenie powinno zostać odnotowane w protokole kontroli lub doręczone na piśmie inwestorowi, jeżeli nie uczestniczył w czynnościach przedstawicieli organu na miejscu. Jeśli w przeciągu 60 dni inwestor nie złoży skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a dalej eksploatuje obiekt, właściwy organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, wydając postanowienie. Do kary stosuje się odpowiednio przepisy Prawa budowlanego dotyczące kar za nieprawidłowości stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. ­Jeżeli po upływie 30 dni nadal budynek mieszkalny jest użytkowany z naruszeniem przepisów – organ wymierza kolejną karę, jednak już o połowę mniejszą; co istotne – kara ta może być nakładana kilkukrotnie, w odstępach nie krótszych niż 30 dni.

Zgodnie z powyższymi regulacjami ustawy przykładowa kara za przystąpienie do użytkowania bez zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie wynosiła:
s * k * w * 10 = 500 zł * 2 * 1 * 10 = 10 000 zł
gdzie:
s – stawka opłaty (500 zł),
k – współczynnik kategorii obiektu budowlanego (dla kategorii I wynosi 2,0),
w – współczynnik wielkości obiektu budowlanego (dla kategorii I wynosi 1,0).

Oznacza to, że w interesie inwestora jest właściwe dopełnienie formalności przed przystąpieniem do eksploatacji obiektu.

Uproszczenia w procesie budowlanym a możliwe zagrożenia

Funkcjonujące do roku 2021 procedury administracyjne związane z budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego wymagały zaangażowania kilku uczestników procesu budowlanego bez względu na rodzaj i przeznaczenie inwestycji. W 2022 r. nowelizacja ustawy Prawo budowlane w radykalny sposób odformalizowała proces budowlany związany z budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Przepisy w tym zakresie przewidują, że inwestor – zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe – będzie mógł szybciej przystąpić do budowy, przejąć obowiązki kierownika budowy, a roboty budowlane prowadzić bez dziennika budowy. Z punktu widzenia inwestora jest to rozwiązanie, które pozwala uniknąć częstych wizyt w urzędzie i zaoszczędzić na zatrudnieniu kierownika budowy. Czy te rozwiązania są słuszne – czas pokaże. Już na etapie przyjmowania zgłoszenia mogą pojawić się wątpliwości, jak należy reagować w sytuacji naruszenia prawa. Może przecież zdarzyć się sytuacja, gdy projekt budowlany będzie przewidywał rozwiązania niezgodne z przepisami, szczególnie w zakresie niezgodności z przepisami prawa miejscowego. Czy organ przyjmujący zgłoszenie powinien poinformować o tym fakcie organ nadzoru budowlanego, czy bezrefleksyjnie archiwizować taką dokumentację, skoro prawo nie przewiduje obowiązku jej sprawdzania i nie daje możliwości wniesienia sprzeciwu? W jaki sposób organy nadzoru budowlanego powinny działać w sytuacji, gdy dostarczone zgłoszenie jest niekompletne, czyli nieskuteczne, a inwestor już rozpoczął roboty budowlane przed otrzymaniem wezwania do uzupełnienia podania? Ponadto w dyskusji publicznej pojawiają się również głosy, że w sytuacji, gdy nie wprowadzono w przepisach cywilnych ograniczeń w zbywaniu i wynajmie tych małych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, deweloperzy będą budowali takie obiekty jako osoby prywatne (realizujące swoje bardzo duże potrzeby mieszkaniowe), a później je sprzedawali. Co w tej sytuacji? Warto podkreślić, że zwykle deweloperzy dysponują grupami wykwalifikowanych pracowników budowlanych i może okazać się, że w tym miejscu rozważane będą głównie względy wykorzystywania luk w funkcjonującym prawie.

Zdecydowanie poważniejsze są niebezpieczeństwa płynące z niewłaściwego prowadzenia robót. Tego typu zagrożenia to niestosowanie właściwych technologii wznoszenia budynków, wykorzystywanie nieatestowanych materiałów budowlanych, niekontrolowana ingerencja w rozwiązania konstrukcyjne przez wznoszącego. Takie działania mogą prowadzić do powstawania budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które od początku nie powinny zostać dopuszczone do użytkowania. Organy nadzoru budowlanego nie będą w stanie wychwycić, które inwestycje tego typu są prowadzone z naruszeniem zasad i przepisów, tym bardziej że część robót budowlanych będzie miała charakter zanikowy i podczas kontroli budowy nie będzie możliwe stwierdzenie nieprawidłowości. To będzie rodziło zagrożenie wystąpienia katastrof budowlanych. Poza kontrolą będą osoby pracujące na takich budowach, co także może być przyczyną wielu problemów, szczególnie w sytuacji wypadku. Twórcy tych przepisów założyli, że inwestorzy będą osobami racjonalnymi, które podejmują odpowiedzialne decyzje. Niestety z praktyki organów nadzoru budowlanego wynika, że wyobraźnia ludzi jest nieograniczona, a chęć zaoszczędzenia bywa nieodparta. Należy tylko mieć nadzieję, że osoby korzystające z nowych, uproszczonych przepisów będą brały pod uwagę względy bezpieczeństwa osób, które będą później funkcjonowały w tak wzniesionym budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Przypisy:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późniejszymi zmianami).
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późniejszymi zmianami).
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 2345).