W budynkach kondygnacja podziemna to często wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi liniami, wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Pod względem prawnym zagwarantowanie miejsca postojowego może nastąpić na dwa sposoby – albo w postaci ustanowionej służebności gruntowej albo w ten sposób, że w budynku wyodrębnia się lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać i ustala się sposób korzystania z tego lokalu poprzez przyznanie miejsc postojowych do korzystania poszczególnym współwłaścicielom.
Sposoby zagwarantowania miejsca postojowego
Jeżeli garaż został wyodrębniony jako lokal, wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej, tylko kolejnym lokalem w budynku. W związku z tym wspólnota, a zatem i jej zarząd, nie ma prawa zarządzać tym garażem i ingerować w zasady, na jakich właściciele z niego korzystają. Wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje tylko odnośnie nieruchomości wspólnej, zatem nie ma prawa ani kontrolować ani narzucać, jak właściciele korzystają z garażu czy komórek lokatorskich, które przynależą do lokali. Wszelkie decyzje w tym zakresie będą sprzeczne z prawem. Zarząd, który ingeruje w zasady korzystania z garażu, postępuje tak samo, jak gdyby ingerował w sposób korzystania przez właścicieli z ich lokalu mieszkalnego. Decyzje odnośnie garażu podejmują jego właściciele na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym o współwłasności, a odnośnie wykorzystania komórek wyłącznie właściciele lokali, do których przynależą.
Prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym można też zapewnić, ustanawiając na rzecz właścicieli określonych lokali służebności gruntowe polegające na prawie parkowania na określonym miejscu postojowym. Wówczas nie wyodrębnia się garażu wielostanowiskowego jako kolejnego lokalu w budynku, tylko pozostawia się go jako część nieruchomości wspólnej, ustanawiając służebności gruntowe. W takim wypadku garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, jak klatka schodowa czy parking przed budynkiem i wspólnota ma prawo do podejmowania decyzji jego dotyczących.
Jeżeli garaż jest wyodrębniony jako lokal, to wówczas zasady z jego korzystania określono w aktach notarialnych sprzedaży zawieranych z deweloperem. Należy wówczas sprawdzić tą treść. Czy nabywca miał możliwość korzystania z danego miejsca postojowego tylko jako miejsca do parkowania pojazdów, czy też dano mu szersze uprawnienia. Jednak wspólnota nie ma prawa ingerowania w zasady korzystania z lokali w budynku. Wszelkie decyzje odnośnie garażu podejmują wyłącznie współwłaściciele garażu.
Tak samo zarząd nie ma prawa żądać wstępu do komórek lokatorskich ani narzucać właścicielom, jak mają z nich korzystać. Zarząd w swoich decyzjach i czynnościach ma się ograniczyć tylko do nieruchomości wspólnej. Zatem nawet jeżeli współwłaściciel postępuje sprzecznie z zasadami korzystania z lokalu garażowego, zarząd wspólnoty nie ma żadnych uprawnień, aby się w to mieszać. Takie uprawnienia mają tylko inni współwłaściciele garażu, którzy mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Tylko innemu współwłaścicielowi lokalu garażowego przysługuje też prawo dochodzenia przywrócenia stanu zgodnego z prawem na drodze sądowej. Jeżeli garaż nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal, tylko pozostawiony jako część nieruchomości wspólnej, a prawa do miejsc postojowych zapewniono poprzez służebności gruntowe, wówczas należy sprawdzić treść służebności ujawnionej w księdze wieczystej, czy nabywca miał możliwość korzystania z danego miejsca postojowego tylko jako miejsca do parkowania, czy też dano mu szersze uprawnienia do korzystania i jak określono zasady tego korzystania. Jeżeli właściciel wykorzystuje służebność sprzecznie z tymi zasadami, wówczas w związku z tym, że jest to część nieruchomości wspólnej zarząd wspólnoty powinien żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem także na drodze sądowej.
POLECAMY
