Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie , Polecamy

22 grudnia 2020

NR 223 (Grudzień 2020)

Co można przechowywać w garażu wielostanowiskowym?

29

Jak wygląda kwestia przepisów w zakresie tego, co można przechowywać w garażu wielostanowiskowym? Analiza zagadnienia w odniesieniu do miejsc postojowych oraz komórek-boksów lokatorskich znajdujących się w hali wielostanowiskowej.

W budynkach kondygnacja podziemna to często wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi liniami, wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Pod względem prawnym zagwarantowanie miejsca postojowego może nastąpić na dwa sposoby – albo w postaci ustanowionej służebności gruntowej albo w ten sposób, że w budynku wyodrębnia się lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać i ustala się sposób korzystania z tego lokalu poprzez przyznanie miejsc postojowych do korzystania poszczególnym współwłaścicielom.

POLECAMY

Sposoby zagwarantowania miejsca postojowego

Jeżeli garaż został wyodrębniony jako lokal, wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej, tylko kolejnym lokalem w budynku. W związku z tym wspólnota, a zatem i jej zarząd, nie ma prawa zarządzać tym garażem i ingerować w zasady, na jakich właściciele z niego korzystają. Wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje tylko odnośnie nieruchomości wspólnej, zatem nie ma prawa ani kontrolować ani narzucać, jak właściciele korzystają z garażu czy komórek lokatorskich, które przynależą do lokali. Wszelkie decyzje w tym zakresie będą sprzeczne z prawem. Zarząd, który ingeruje w zasady korzystania z garażu, postępuje tak samo, jak gdyby ingerował w sposób korzystania przez właścicieli z ich lokalu mieszkalnego. Decyzje odnośnie garażu podejmują jego właściciele na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym o współwłasności, a odnośnie wykorzystania komórek wyłącznie właściciele lokali, do których przynależą.

Prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym można też zapewnić, ustanawiając na rzecz właścicieli określonych lokali służebności gruntowe polegające na prawie parkowania na określonym miejscu postojowym. Wówczas nie wyodrębnia się garażu wielostanowiskowego jako kolejnego lokalu w budynku, tylko pozostawia się go jako część nieruchomości wspólnej, ustanawiając służebności gruntowe. W takim wypadku garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, jak klatka schodowa czy parking przed budynkiem i wspólnota ma prawo do podejmowania decyzji jego dotyczących.

Jeżeli garaż jest wyodrębniony jako lokal, to wówczas zasady z jego korzystania określono w aktach notarialnych sprzedaży zawieranych z deweloperem. Należy wówczas sprawdzić tą treść. Czy nabywca miał możliwość korzystania z danego miejsca postojowego tylko jako miejsca do parkowania pojazdów, czy też dano mu szersze uprawnienia. Jednak wspólnota nie ma prawa ingerowania w zasady korzystania z lokali w budynku. Wszelkie decyzje odnośnie garażu podejmują wyłącznie współwłaściciele garażu.

Tak samo zarząd nie ma prawa żądać wstępu do komórek lokatorskich ani narzucać właścicielom, jak mają z nich korzystać. Zarząd w swoich decyzjach i czynnościach ma się ograniczyć tylko do nieruchomości wspólnej. Zatem nawet jeżeli współwłaściciel postępuje sprzecznie z zasadami korzystania z lokalu garażowego, zarząd wspólnoty nie ma żadnych uprawnień, aby się w to mieszać. Takie uprawnienia mają tylko inni współwłaściciele garażu, którzy mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Tylko innemu współwłaścicielowi lokalu garażowego przysługuje też prawo dochodzenia przywrócenia stanu zgodnego z prawem na drodze sądowej. Jeżeli garaż nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal, tylko pozostawiony jako część nieruchomości wspólnej, a prawa do miejsc postojowych zapewniono poprzez służebności gruntowe, wówczas należy sprawdzić treść służebności ujawnionej w księdze wieczystej, czy nabywca miał możliwość korzystania z danego miejsca postojowego tylko jako miejsca do parkowania, czy też dano mu szersze uprawnienia do korzystania i jak określono zasady tego korzystania. Jeżeli właściciel wykorzystuje służebność sprzecznie z tymi zasadami, wówczas w związku z tym, że jest to część nieruchomości wspólnej zarząd wspólnoty powinien żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem także na drodze sądowej.

Przypisy