Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

9 grudnia 2020

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

37

Co w przypadku, kiedy w umowie deweloperskiej jest zapis, że od momentu przekazania kluczy właściciele pokrywają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej - czy właściciele muszą płacić zaliczki dla dewelopera w momencie, kiedy akt własności nie został podpisany?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: UWL) właściciel lokalu ponosi wydatki związane tak z utrzymaniem jego lokalu, jak też zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa wyżej, składają się zaś w szczególności (art. 14 UWL):

POLECAMY

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają z kolei zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 UWL), o ile nie ustalono inaczej w podjętej przez tych właścicieli, uchwale.

Powyższe oznacza, iż zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1 UWL, może dochodzić – w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – zaległych opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącznie od właściciela lokalu, który z opłatami tymi zalega (brak jest zatem możliwości skutecznego skierowania tych roszczeń np. do najemcy, użytkownika lokalu lub ich domowników). O tym, kto jest właścicielem danego lokalu przesądza – co do zasady – treść wpisu ujawnionego w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej. Pamiętać bowiem należy, iż stosownie do art. 5 ustawy z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Niezależnie od powyższego, zwrócić należy przy tym uwagę, iż stosownie do art. 548 §1 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC) – co do zasady - z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Z tą zatem chwilą na kupującego przechodzi więc m.in. obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania tak nabytej nieruchomości lokalowej, jak też – stosownie do art. 13 ust. 1 UWL – nieruchomości wspólnej, w której udział został nabyty wraz z nabyciem własności lokalu (tzw. współwłasność przymusowa). Wydanie rzeczy polega zaś na faktycznym przeniesieniu władztwa nad rzeczą. W stosunku do nieruchomości może to nastąpić w szczególności przez wprowadzenie na nieruchomość, przekazanie dokumentów lub środków niezbędnych do dysponowania nieruchomością.

Jak wyjaśnia się to jednakże w doktrynie, przepis art. 548 §1 KC ma dyspozytywny charakter, co oznacza, że strony mogą określić inną chwilę przejścia niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy na kupującego. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, by strony umowy sprzedaży ustaliły wcześniejszy termin przejścia korzyści i ciężarów związanych z nabytą rzeczą. W doktrynie podkreśla się przy tym, że jeżeli wydanie rzeczy nastąpiło przed przeniesieniem prawa własności na kupującego (co może mieć miejsce w przypadku umów sprzedaży zawartych pod warunkiem zawieszającym), korzyści, ciężary i niebezpieczeństwo przypadkowego zniszczenia lub utraty rzeczy przejdą na kupującego – co do zasady - dopiero z chwilą spełnienia się warunku. Istotne jest w tym względzie bowiem to, iż do wydania nieruchomości może przejść jeszcze przed przejściem jej własności. Co do zasady przyjąć zatem należy, iż na podstawie art. 3531 KC, ustalenie chwili przejścia korzyści i ciężarów związanych ze sprzedawaną rzeczną objęte jest zasadą swobody umów. Strony zawierające umowę mogą więc ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W razie zatem pokrycia kosztów utrzymania sprzedanej nieruchomości przez tą stronę, która zgodnie z umową stron nie była zobowiązana do ich ponoszenia w tym czasie, strona ta uprawniona będzie do żądania zwrotu od drugiej poniesionych kosztów w ramach roszczenia regresowego w oparciu o wiążący strony, stosunek wewnętrzny.

Przypisy