Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia

19 listopada 2020

Na jakich warunkach wspólnota może zaciągnąć kredyt na remont dachu?

59

Zawarcie umów rachunków bankowych jest czynnością zwykłego zarządu, dlatego brak było podstaw, aby zakwestionować postanowienia uchwały w zakresie udzielenia pełnomocnictwa członkom zarządu do zakładania rachunków bankowych*.

POLECAMY

* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 22 stycznia 2020 r. (sygn. akt: I C 586/19)

W omawianej sprawie powodowie są członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Są właścicielami lokalu mieszkalnego oraz garażu wraz z udziałem wynoszącym 24/100 części w nieruchomości wspólnej. Wspólnota ma 9 wyodrębnionych lokali. W okresie od 2013 r. do marca 2018 r. powód A.O. pełnił funkcję jednoosobowego zarządu pozwanej wspólnoty.

Zarys sprawy

Budynek wspólnoty został wybudowany w latach czterdziestych XX wieku. Od 2012 r. w budynku przecieka dach. W dniu 16 marca 2017 r. wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na zaciągnięcie kredytu w banku do wysokości 40 000 zł wraz z odsetkami na okres spłaty do 20 lat celem sfinansowania częściowego remontu dachu budynku wraz z przemurowaniem kominów w części ponaddachowej oraz uchwaliła stawkę funduszu remontowego na poziomie 1 zł/m2 powierzchni użytkowej lokali na cały okres spłaty kredytu. Wspólnota udzieliła pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty w osobie A.O. do zawarcia umowy kredytu. Ponadto poddano pod głosowanie projekt uchwały, na podstawie której powodowie zobowiązali się zapłacić kwotę stanowiącą wartość udziału powodów w koszcie częściowego remontu dachu budynku, a wspólnota wyraża zgodę na zwolnienie powodów z kosztów zaciągniętego przez wspólnotę kredytu. Powyższa uchwala nie została podjęta, a wspólnota nie zaciągnęła kredytu i nie wykonała remontu dachu.

Następnie w 2019 r. wspólnota przygotowała kosztorys inwestorski, który szacował remont dachu wraz z robotami towarzyszącymi na kwotę 252 667,23 zł. Wspólnota poddała pod głosowanie projekt uchwały z dnia 2 sierpnia 2019 r. ustalającej zmianę stawki na fundusz remontowy 9,86 zł/m2 w okresie od 1 września 2019 r. do 31 grudnia 2019 r. Uchwała nie została podjęta, na powyższą uchwałę nie wyrazili zgody powodowie i gmina.

Skąd decyzja o zaciągnięciu kredytu?

Na przełomie sierpnia i września 2019 r. odbyły się zebrania w sprawie remontu dachu i jego finansowania. Od początku była podnoszona propozycja zawarcia umowy kredytu. Członkowie wspólnoty z wyjątkiem powodów oświadczyli, że nie są w stanie zapłacić gotówką za wykonanie remontu. Na zebraniach były omawiane warunki kredytu, okres i wysokość rat.

W dniu 21 sierpnia 2019 r. odbyło się spotkanie wspólnoty w sprawie wyboru wykonawcy remontu dachu. Przedsiębiorstwo budowalne T. złożyło ofertę na wykonanie prac za 185 000 zł, natomiast pewna spółka jawna wystosowała ofertę na poziomie 139 000 zł, podnosząc, że wykonanie prac w 2020 r. będzie skutkowało wzrostem wynagrodzenia o ok. 50 000 zł. Wspólnota dokonała wyboru wykonawcy spółki jawnej, która we wrześniu 2019 r. przystąpiła do wykonania remontu dachu.

Na jakich warunkach będzie zaciągnięty kredyt?

Wspólnota w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę, na podstawie której:

  1. wyraziła zgodę na zaciągnięcie i spłatę kredytu do wysokości 150 000 zł na okres spłaty 20 lat – w celu sfinansowania inwestycji w części wspólnej nieruchomości, tj. remontu dachu wraz z kominami i wymianą obróbek blacharskich oraz na poddaniu się egzekucji z tytułu zawarcia umowy kredytu,
     
  2. spłata kredytu będzie następowała ze środków gromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej,
     
  3. do czasu całkowitej spłaty nie będzie udzielone innej osobie fizycznej i prawnej żadne pełnomocnictwo do środków zgromadzonych na funduszu remontowym,
     
  4. odsetki od udzielonego kredytu i należne prowizje zostaną rozliczone zgodnie z udziałami poszczególnych właścicieli lokali odpowiadających stosunkowi powierzchni tych lokali do powierzchni wszystkich lokali,
     
  5. wspólnota udzieliła pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej A.D. i B.B. do reprezentowania jej i podpisania umowy kredytowej z bankiem oraz wykonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu,
     
  6. jednocześnie wspólnota mieszkaniowa upoważniła zarząd wspólnoty do: − zakładania rachunków bankowych oraz podpisywania umów rachunków bankowych i aneksów do umów, − dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty prowadzonymi w banku, w tym dysponowania środkami na rachunkach bankowych wspólnoty, − udzielania pełnomocnictwa zarządcy/administratorowi nieruchomości, do podpisania umów rachunków bankowych oraz aneksów do umów, do dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty, w tym do dysponowania środkami na rachunkach bankowych.

Uchwalono stawkę wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy w wysokości 3,50 zł/m2 powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w nieruchomości za cały czas spłaty kredytu. Do czasu całkowitej spłaty kredytu wszyscy właściciele zobowiązują się regularnie dokonywać wpłat na fundusz remontowy, eksploatację oraz media zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości.

Umowa z bankiem

W dniu 26 września 2019 r. pomiędzy bankiem a wspólnotą została zawarta umowa kredytu. Na podstawie tej umowy bank udzielił wspólnocie kredytu w kwocie 150 000 zł na remont dachu i kominów wraz z wymianą obróbek blacharskich nieruchomości. Wspólnota zobowiązała się spłacić kredyt do dnia 1 września 2039 r. Ustalono, że kredyt będzie wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem do wysokości kwot zgodnych z uwidocznionymi w fakturach, rachunkach, dokumentach księgowych. Kwota wykorzystanego kredytu jest oprocentowana w stosunku rocznym według zmiennej stawki procentowej. Jako zabezpieczenie kredytu przewidziano m.in. przelew wierzytelności przysługujących kredytobiorcy od członków wspólnoty z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Strony dodatkowo ustaliły utrzymywanie w całym okresie kredytowania zaliczki na fundusz remontowy w wysokości umożliwiającej sfinansowanie z wpływów na ten fundusz bieżących rat kapitałowo-odsetkowych maksymalnie do wysokości 70% wpływów i zakończenie inwestycji do 31 grudnia 2020 r. Z harmonogramu spłat kredytu wynika, że rata kapitałowo-odsetkowa wynosi 978,65 zł miesięcznie.

Administrator pismem z dnia 10 października 2019 r. poinformował powodów, że wstępny koszt remontu dachu przypadający na lokale powodów wynosi łącznie 33 753,07 zł.

Stan funduszu remontowego według stanu na dzień 31 sierpnia 2019 r, wynosił 28 687,15 zł.

Żądania powodów w pozwie

Powodowie M.O. i A.O. w dniu 18 października 2019 r. złożyli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz istotnych interesów powodów. Ponadto wnieśli o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, że na zebraniu ani do uchwały nie zostały przedstawione jakiekolwiek warunki kredytu bankowego, który miał być zaciągnięty. Koszt kredytu zaciągniętego na długi czas wielokrotnie zwiększy faktyczny koszt remontu. Zaskarżona uchwała nie przewiduje żadnej innej możliwości partycypacji w kosztach remontu poza kredytem. Powodowie podnieśli, że niezgodne z zasadami prawidłowego zarządu jest uchwalone niczym nieograniczone pełnomocnictwo dla dwóch członków zarządu, dające im prawo do dysponowania rachunkami bankowymi według swego uznania przy realizacji tego przedsięwzięcia. Uchwała nie przewiduje możliwości gotówkowego udziału w remoncie poszczególnych właścicieli, co miałoby wpływ na wysokość zaciągniętego kredytu i wysokość kosztów. Ponadto zarząd dysponuje środkami na funduszu remontowym, których wysokość  powinna  wpływać na zmniejszenie wysokości zaciągniętego kredytu. Zgromadzona przez powodów kwota funduszu wynosi 6320,64 zł i powinna zostać uwzględniona i rozliczona.

W ocenie powodów uchwała powinna być uchylona z następujących przyczyn: uchwalenie jej o nieznane warunki kredytowania remontu, nieuzasadnionego podwyższenia stawki funduszu remontowego i przeznaczonego wyłącznie na obsługę kredytu, z pominięciem zebranych środków oraz nieuwzględnienia postulowanej przez powodów możliwości partycypacji gotówkowej w kosztach remontu.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej zasługiwało na uwzględnienie w części.

Stosownie do art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Opierając się na systemowej wykładni tego sformułowania, za oczywistą musi uchodzić okoliczność, że zgoda powinna odnosić się do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej należycie się wywiązuje.

W pkt 1 § 1 skarżonej uchwały wspólnota wyraziła zgodę na zaciągnięcie kredytu w kwocie do 150 000 zł na okres spłaty 20 lat – w celu sfinansowania remontu dachu. Przed podjęciem uchwały na zebraniach wspólnoty były omawiane warunki kredytu, okres spłaty i wysokość rat. Powodowie nie zakwestionowali skutecznie powyższych zeznań, przyznali, że nie byli obecni na wszystkich zebraniach.

Powodowie wskazywali, że uchwała nie przewiduje możliwości gotówkowego udziału powodów w remoncie i wyłączenia ich w partycypacji w kosztach kredytu. W ocenie sądu argumenty podnoszone przez powodów musiały ustąpić przed priorytetową koniecznością przeprowadzenia remontu. Zachowanie substancji nieruchomości wspólnej „leży w interesie” wszystkich członków wspólnoty. Przeciekający dach wpływał na użytkowanie nieruchomości, dlatego też obowiązkiem wszystkich właścicieli było wykonanie niezbędnych remontów.

Podnieść również należy, że nawet gotówkowy udział powodów w remoncie, nie zwolni ich od odpowiedzialności wobec banku z tytułu zawartej umowy kredytu ze wspólnotą.

Sąd dostrzegł, że postanowienia pkt 6a uchwały w zakresie upoważnienia członków zarządu do zawierania aneksów do umów w banku, w zakresie pkt 6b dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty, w tym dysponowania środkami na rachunkach bankowych wspólnoty, w pkt 6c w zakresie upoważnienia zarządu wspólnoty do udzielania pełnomocnictwa zarządcy/administratorowi do podpisywania aneksów do umów, do dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty, w tym do dysponowania środkami na rachunkach bankowych, nie zostały precyzyjnie określone.

Nie dopełniono bowiem obowiązku doprecyzowania do zawarcia jakich konkretnie aneksów do umów dotyczą upoważnienia, na jakie cele mogą być dysponowane środki z rachunków bankowych, co powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą, jaką wyrazili (por. wyrok SA w Szczecinie z 6 marca 2013 r., sygn. akt: I ACa 860/12). Mając na względzie powyższe, sąd na podstawie powołanych przepisów uchylił uchwałę w części, tj. w zakresie wskazywanych wyżej postanowień uchwały.

Należy także podkreślić, że zawarcie umów rachunków bankowych jest czynnością zwykłego zarządu, dlatego brak było podstaw, aby zakwestionować postanowienia uchwały w zakresie udzielenia pełnomocnictwa członkom zarządu do zakładania rachunków bankowych. Wskazać również należy, że dotychczasowe środki zgromadzone na funduszu remontowym były niewystarczające na pokrycie kosztów remontu dachu. Wspólnota realizuje inne remonty na podstawie uchwał, tj. wymianę drzwi wejściowych do budynku i wykonanie instalacji domofonowej, oświetlenie w częściach wspólnych budynku i na ten cel pozostawiła środki zgromadzone na funduszu remontowym. Ponadto z uwagi na stan techniczny budynku wymagane jest wykonanie docieplenia elewacji i izolacji ścian.

 

Podstawa prawna

  • Art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737).

Przypisy