Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

29 marca 2022

Prawo wstępu do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

0 205

Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają – jak ma to miejsce w odniesieniu do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – tak obszernych regulacji dotyczących zasad i przesłanek udostępniania wspólnocie przez właścicieli lokali wstępu do indywidualnych lokali.

Przesłanki udostępniania lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Pamiętając, iż stosownie do art. 13 ust. 1 u.w.l.1 każdy właściciel lokalu jest obowiązany m.in. do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, jak też współdziałania z pozostałymi właścicielami lokali (współwłaścicielami nieruchomości wspólnej) w ochronie wspólnego dobra, w doktrynie wskazuje się, iż obowiązek ten skorelowany jest z kolejnym zobowiązaniem nałożonym przepisami u.w.l. wprost na wszystkich właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Otóż zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l., na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, dla realizacji prac lub czynności szczegółowo wskazanych z powołanym przepisie. Tak też, prawo wstępu do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej uzależnione zostało niezbędnością przeprowadzenia:

  • konserwacji;
  • remontu; albo
  • usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej; bądź też
  • w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Pojęcia „remontu” czy też „konserwacji” należy przy tym rozumieć w znaczeniu przydanym tym terminom w przepisach p.b.2, gdyż u.w.l. nie zawiera własnej, legalnej ich definicji. Tak też, zgodnie z art. 3 pkt 8 p.b., pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Jak wynika przy tym z powyższej definicji, przez konserwację należy rozumieć zatem prace niestanowiące remontu. Choć zakwalifikowanie określonych robót do prac konserwacyjnych jest kwestią ocenną, wynikającą z konkretnych warunków, a przede wszystkim wymaga odniesienia zakresu prowadzonych robót do konkretnego obiektu, jego wielkości i przeznaczenia, to jednak w świetle art. 3 pkt 8 p.b. uznaje się bezspornie, że przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tytułem przykładu, pomalowanie elewacji budynku, celem choćby jej odświeżenia lub odnowienia zalicza się do czynności polegających na bieżącej konserwacji budynku, a nie jego remontu3.

Jak podkreśla się to w doktrynie – choć obowiązek udostępniania wstępu do lokalu przez jego właściciela stanowi niewątpliwie ograniczenie uprawnień właścicielskich, to jednakże pozostaje on immanentnie związany z charakterem odrębnej własności lokalu położonego w budynku wielolokalowym, w którym wykonywanie prawa własności przez poszczególnych właścicieli lokali może zostać ograniczone przez analogiczny zakres wykonywania prawa przez pozostałych właścicieli. Komentowana regulacja odnosi się wyłącznie do takich sytuacji, w których ingerencja w prawo własności samodzielnego lokalu ma na celu poprawienie warunków bytowych panujących w całym budynku – a zatem także w innych samodzielnych lokalach – bądź też usunięcie zagrożenia wynikającego z awarii instalacji.

Jednocześnie mając na uwadze, że przepis art. 13 ust. 2 u.w.l. wprowadza faktyczne ograniczenie w wykonywaniu prawa własności – które, co do zasady polega na jego wykonywaniu z wyłączeniem innych osób – wskazuje się, iż powinien być on rozumiany ściśle, co oznacza, iż zawarty w nim katalog sytuacji, w razie wystąpienia których każdy z właścicieli lokali zobligowany jest zezwolić na wstęp do swojego lokalu, jest katalogiem zamkniętym. Wobec powyższego zasadne jest również oczekiwanie, by przesłanki określone w komentowanej regulacji, a zatem zajście konieczności przeprowadzenia: konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej albo też wyposażenia budynku lub jego części w dodatkowe instalacje, były obiektywnie stwierdzone i możliwe do zweryfikowania.

W doktrynie podkreśla się, iż okoliczności uzasadniające żądanie wstępu na teren lokalu muszą zachodzić w odniesieniu do elementów nieruchomości wspólnej, nie natomiast do samego lokalu objętego odrębną własnością. Remont, konserwacja czy usunięcie awarii może zatem przykładowo odnosić się do ścian oddzielających lokal od innych lokali, ścian zewnętrznych budynku, jak również stropów, a także wszelkich instalacji przebiegających przez budynek, które stanowią części składowe nieruchomości wspólnej. Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r.4, poszczególne elementy takich instalacji jak: instalacja wodno-kanalizacyjna, grzewcza – a w niektórych przypadkach także elementy instalacji elektrycznej czy gazowej – o ile nie służą do wyłącznego użytku właściciela konkretnego lokalu, są objęte współwłasnością przymusową, jako części składowe nieruchomości wspólnej.

Udostępnienie lokalu na żądanie uprawnionego podmiotu i podmiot zobowiązany do udostępnienia

Podkreślenia wymaga, iż w świetle art. 13 ust. 2 u.w.l. udostępnienie lokalu przez jego właściciela może nastąpić wyłącznie na żądanie podmiotów wskazanych w treści komentowanego przepisu, a zatem wyłącznie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji, gdy zarząd został powierzony zarządcy na podstawie umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., wydaje się zasadne, że uprawnionym do wystąpienia z żądaniem będzie również ten zarządca.

Ze zgłoszonym przez zarząd wspólnoty żądaniem udostępniania lokalu celem wykonania prac lub czynności wskazanych w omawianej regulacji, skorelowany został obowiązek zapewnienia dostępu do lokalu, który obciąża wyłącznie jego właściciela i nie odnosi się do innych osób zajmujących lokal (np. najemców). Stąd też żądanie zarządu (lub zarządcy) wspólnoty umożliwienia wstępu do lokalu, celem wykonania prac i czynności określonych w komentowanym przepisie, winno być zawsze kierowane do właściciela lokalu, zatem przykładowo – w sytuacji, gdy w budynku wspólnoty w dalszym ciągu znajdują się lokale komunalne – do gminy.

Na marginesie zauważyć należy, iż gmina – jako właściciel lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, będącego przedmiotem najmu – ma również własne uprawnienia, wynikające tak z zawartej umowy najmu, jak też z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, do „przymuszenia” swojego najemcy do udostępnienia lokalu na żądanie wspólnoty. W zakresie regulacji ustawowej kwestie te normuje art. 10 u.o.p.l.5. Tak też, stosownie do art. 10 ust. 3 u.o.p.l. (poza wyjątkową sytuacją związaną z awarią wywołującą szkodę lub zagrażającą bezpośrednio powstaniem szkody), po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

  • okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  • zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

W razie niewpuszczenia właściciela do lokalu wbrew spoczywającemu na lokatorze obowiązkowi uregulowanemu w powołanym wyżej przepisie właściciel nie może jednak – ani sam, ani w asyście funkcjonariuszy właściwych służb – siłą wejść do lokalu. Konieczne będzie wówczas wniesienie do sądu pozwu o nakazanie lokatorowi wykonania obowiązku, tj. udostępnienia lokalu. Opisana wyżej regulacja jest zatem analogiczna jak regulacja obowiązująca w powyższych sytuacjach w świetle przepisów u.s.m.6

Odmowa z kolei samego właściciela na wejście do lokalu w trybie art. 13 ust. 2 u.w.l., jak też sytuacja, gdy w lokalu nie przebywa żadna osoba uprawniona do udzielenia zezwolenia na wstęp do lokalu (w szczególności przebywają tam osoby niebędące właścicielami albo też w lokalu w danej chwili nikt nie przebywa) nie oznacza przy tym, iż wstęp do takiego lokalu będzie niemożliwy. Wstęp taki będzie bowiem dopuszczalny co do zasady jedynie jednak w przypadkach nagłych, w celu natychmiastowego usunięcia zagrożenia bezpieczeństwa mieszkańców nieruchomości wynikającego z niespodziewanej awarii instalacji. W tego rodzaju przypadkach dochodzi bowiem do powstania stanu wyższej konieczności. Przypomnieć należy, iż zgodnie z regulacją zawartą w art. 142 k.c.7 właściciel lokalu nie może sprzeciwić się użyciu, uszkodzeniu, a nawet zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym innych osób. Przez stan wyższej konieczności rozumie się zatem sytuację, w której istnieje bezpośrednie zagrożenie dla dobra osobistego lub majątkowego określonej osoby lub osób wskutek zajścia konkretnego zdarzenia. W odniesieniu do nieruchomości wspólnej i samodzielnych lokali zdarzeniami tego rodzaju będą najczęściej awarie instalacji znajdujących się w budynku, które wymagają natychmiastowego usunięcia z uwagi na duże zagrożenie dla bezpieczeństwa mieszkańców. W szczególności odnosić się to może przykładowo do:

  • instalacji gazowej – której awaria może grozić wybuchem;
  • instalacji elektrycznej – zagrażającej pożarem nieruchomości; jak również
  • instalacji wodnej – której awaria może z kolei prowadzić do zalania lokali znajdujących się na niższych kondygnacjach.

Z wyjątkiem sytuacji nagłych i zagrażających życiu, zdrowiu ludzi lub bezpieczeństwu mienia, odmowa spełnienia przez właściciela lokalu obowiązku jego udostępniania na żądanie zarządu skutkować będzie tym, iż wspólnocie mieszkaniowej przysługiwać będzie wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w komentowanym przepisie8.

Przypisy