Warto jednak pamiętać, że instalacje telekomunikacyjne budynków są nie tylko elementem ich atrakcyjności rynkowej, ale także – prawnym obowiązkiem inwestora. Już ponad dekadę temu ustanowiono przepisy zobowiązujące do wyposażania nowo powstałych budynków i lokali w instalacje telekomunikacyjne umożliwiające podłączenie się do nich przez telekomy. I to z poszanowaniem zasady tzw. neutralności technologicznej. Czyli z zapewnieniem kompatybilności takiej instalacji z każdą aktualnie dostępną technologią dostarczania usług telekomunikacyjnych. Warto pamiętać, że przepisy obejmują także już istniejące budynki, o ile tylko następuje rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa ich wewnętrznej instalacji technicznej.
To jednak nie wszystko. W społecznej trosce o powszechny dostęp telekomunikacyjny muszą partycypować właściciele wszystkich posesji. Istnieje bowiem szereg przepisów, które zobowiązują właścicieli nieruchomości do udostępniania swoich gruntów i budynków na potrzeby telekomów. Mowa tu o dedykowanej m.in. temu celowi ustawie z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych – branżowo nazywanej „megaustawą” albo „ustawą szerokopasmową”. A ściślej: o art. 30 i następnych tejże ustawy.
W myśl tych przepisów każdy właściciel, użytkownik wieczysty, a nawet zarządca nieruchomości musi nieodpłatnie udostępnić posesję na potrzeby zapewnienia na niej telekomunikacji. Taki obowiązek udostępnienia został zdefiniowany bardzo szeroko. Obejmuje on chociażby umożliwienie wykonania niezbędnych przyłączy lub instalacji telekomunikacyjnych (albo wykorzystania już istniejących), a także zapewnienie prawa wstępu na posesję w celu związanym ze świadczoną usługą telekomunikacyjną, także w celu naprawy czy modernizacji zamieszczonej tam infrastruktury. Obowiązkowe jest nawet wydawanie niektórych informacji, zanim w ogóle rozpocznie się inwestycja (chociażby w zakresie danych właścicieli kabli, instalacji czy przyłączy). Zakres konkretnych zobowiązań zależy od szeregu dodatkowych warunków, uwzględniających indywidualne okoliczności danej sprawy. Ogólny obowiązek zapewnienia dostępu jest jednak bezwzględny i nieuchronny.
Ważne
Oczywiście telekomy są zobowiązane do korzystania z dostępu w sposób możliwie najmniej uciążliwy dla mieszkańców i użytkowników, a także z uwzględnieniem przeznaczenia budynku oraz jego stanu technicznego i estetycznego.
POLECAMY
Muszą również przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego (w granicach możliwości) niezwłocznie po przeprowadzeniu niezbędnych prac instalacyjnych. Zasadniczo wszystko powinna regulować umowa pomiędzy telekomem a dysponentem nieruchomości. Należy ją zawrzeć najpóźniej w przeciągu 30 dni od wystąpienia przez operatora z wnioskiem o udzielenie dostępu.
A jeśli strony się nie porozumieją? Do akcji wkroczy organ państwowy – Prezes Urzędu Komunikacji Elektronicznej (UKE).
Ważne
W przeciągu 60 dni od otrzymania stosownego wniosku telekomu, Prezes UKE wyda decyzję o udostępnieniu mu nieruchomości. I to Prezes UKE, zamiast dysponenta nieruchomości administracyjnie określi warunki, na jakich operator uzyska prawo do korzystania z nieruchomości.
Taka decyzja zastąpi umowę pomiędzy stronami i będzie stanowiła podstawę wpisu prawa dostępu w księdze wieczystej.
Ważne
Warunki dostępu narzucone przez Prezesa UKE będą wiążące także dla późniejszych nabywców nieruchomości, co trzeba będzie uwzględniać, wprowadzając ją na rynek.
Czy warto pozostawiać sprawę w rękach organu państwowego? Niespecjalnie. O warunkach dostępu do nieruchomości powinny decydować same zainteresowane strony, które – chcąc nie chcąc – będą musiały wspólnie z niej korzystać. Przymusowo określone zasady dostępu niekoniecznie będą satysfakcjonujące, a każda ich zmiana, o ile nie zostanie wspólnie uzgodniona przez strony, będzie wymagała przeprowadzenia żmudnego postępowania administracyjnego. Takiego samego jak to, które poprzedziło wydanie decyzji dostępowej. Oznacza to, że na każdą, choćby najpilniejszą zmianę warunków dostępu przez Prezesa UKE trzeba będzie czekać nawet dwa miesiące. Co więcej – spór narastający w związku z interwencją organu państwowego z pewnością nie przysłuży się późniejszej współpracy. Jeżeli będzie ona wyjątkowo niepomyślna, niewątpliwie może przełożyć się na atrakcyjność lokalizacji w oczach mieszkańców i najemców. I tych obecnych, i tych przyszłych. A trzeba przecież pamiętać, że warunki dostępu narzucone przez Prezesa UKE są wiążące nie tylko dla aktualnych, ale także dla wszystkich późniejszych właścicieli, użytkowników wieczystych i zarządców nieruchomości.
Dotkliwe mogą być też administracyjne kary pieniężne, jakie czekają na podmioty odmawiające dostępu. Przewidziano je w ustawie z dnia 16 lipca 2024 r. Prawo telekomunikacyjne (art. 209 i następne). Sankcjonowane jest nie tylko odmawianie telekomom dostępu do nieruchomości, ale także niewypełnianie obowiązków dostępowych określonych w omawianej wcześniej decyzji Prezesa UKE, a nawet nieudzielanie operatorom informacji niezbędnych do samego starania się o dostęp. Karę za każde naruszenie wymierza się standardowo w wysokości aż do 3% przychodu osiągniętego przez ukaranego w poprzednim roku kalendarzowym. Polega ona egzekucji w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Ważne
Zważywszy na skalę uciążliwości związanych z przymusową interwencją Prezesa UKE, to właśnie wzajemne uzgodnienia stron powinny wieść prym w organizowaniu warunków współpracy z telekomem.
Jakkolwiek umowę najlepiej podpisać, zanim do sprawy włączy się władza publiczna, to warto wiedzieć, że na uzgodnienia nigdy nie jest za późno. Porozumieć można się na każdym etapie i uwzględnił to sam prawodawca. Umowę dostępową strony mogą zawrzeć nawet po wydaniu decyzji dostępowej przez Prezesa UKE i po wpisaniu jej do księgi wieczystej. W takim przypadku decyzja ta po prostu wygasa z mocy prawa. Jednak tylko w części objętej uzgodnieniami.
Pytanie zatem, czy strony wolą samodzielnie uzgodnić wszystkie warunki, na jakich będą współpracować, czy też wolą pozostawić rozstrzygnięcie w tym zakresie organowi władzy państwowej. Odpowiedź wydaje się aż nader oczywista.
