Zastanawiasz się, jak wygląda sprawa z ogródkiem lokatorskim? Przeczytaj artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?
Z reguły sądy nie uchylają uchwał z uwagi na błędy proceduralne popełniane przy ich podejmowaniu. Jednakże nie zawsze tak jest i zdarza się, że uchwała zostaje uchylona właśnie z tego powodu. Niektóre składy sędziowskie bardzo formalistycznie podchodzą do samego sposobu procedowania uchwał, dlatego kwestii tej nie można bagatelizować.
Powszechnie akceptowany jest pogląd, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko wtedy, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak min. wyroki SA: w Szczecinie z dnia 21 maja 2015 r., syg. akt I ACa 85/15 i z dnia 30 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 209/15, w Warszawie z 23 czerwca 2015 r., sygn. akt VI ACa 1157/14).
Pełnomocnictwo ogólne i rodzajowe
W moim odczuciu częstym błędem jest bagatelizowanie treści pełnomocnictwa udzielanego właścicielom. Pełnomocnictwo powinno być rodzajowe, a nie ogólne, ponieważ jeśli nie jest rodzajowe, czyli nie określa rodzaju uchwały, do której głosowania mocodawca jest upoważniony, to taki głos jest nieważny. Może się zatem okazać, że po wielu latach, na podstawie art. 189 k.p.c., uchwała zostanie uznana za nieistniejącą. Roszczenie z art. 189 k.p.c. nie ulega przedawnieniu i można je wnieść w dowolnym momencie.
Kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.
Należy przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 KC), co oznacza, że powinno ono określać ten właśnie typ czynności. Samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową (tak Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 9 lutego 2018 r. sygn. akt. I ACa 1933/16). Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został zamieszczony w przepisie art. 22 ust. 3 ustawy; jest to oczywiście wyliczenie przykładowe, na co wskazuje formuła „w szczególności”. Rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i zarząd ten przekraczające ma wpływ na ustalenie podmiotu uprawnionego do ich podjęcia. Te pierwsze należą do kompetencji zarządu, te drugie wymagają uchwały ogółu właścicieli lokali. Powyższy podział ma również bezpośrednie przełożenie na wymogi dotyczące pełnomocnictw do głosowania w imieniu mocodawcy, będącego członkiem wspólnoty.
Procedowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów
W orzecznictwie można spotkać się także z analizą sposobu procedowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zazwyczaj zagadnienia te oscylują wokół sposobu prowadzenia głosowania, ograniczenia się tylko do niektórych właścicieli, sposobu podjęcia decyzji o głosowaniu mieszanym w sytuacji, gdzie na zebraniu nie podjęto uchwały.
Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem się do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli (tak SN w wyroku z 26 września 2014 r., IV CSK 727/13). Niezapewnienie zaś wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą narusza art. 23 ust. 1 i 2 u.o.w.l. w związku z art. 6 zd. 1 u.o.w.l. oraz art. 27 u.o.w.l. Określony w ustawie sposób indywidualnego zbierania podpisów oznacza natomiast, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za czy przeciw, czy też wstrzymał się od głosu. Tylko w razie wykazania przez wspólnotę, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uprawniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (zob. wyrok SA w Krakowie z 8 kwietnia 2016 r., sygn. aktI ACa 135/15).
Jednakże uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. Zaniechanie zbierania dalszych głosów nie ma wpływu na prawny byt uchwały, za którą opowiedzieli się właściciele mający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Z art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali nie wynika, aby w przypadku indywidualnego zbierania głosów koniecznym dla ważności uchwały był udział w głosowaniu wszystkich właścicieli lokali (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie V Wydział Cywilny z dnia 6 czerwca 2019 r. sygn. akt V ACa 788/18). Jak widać poglądy w tej materii bywają rozbieżne. Moim zdaniem należy zapewnić każdemu właścicielowi możliwość głosowania, w przeciwnym bowiem razie jego prawo do współzarządzania nieruchomością wspólną jest fikcyjne, co stoi w sprzeczności z ustawą.
Z powyższych względów należy zachować ostrożność przy procedowaniu uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Działania wspólnoty muszą być rozliczalne i transparentne. Dlatego wspólnota powinna potrafić wykazać to, że podjęła próby kontaktu z każdym właścicielem w celu podjęcia uchwały oraz to, że właściciel zapoznał się z treścią uchwały w sposób dostateczny – szczególnie w przypadku, gdy uchwały posiadają rozbudowaną treść.
Głosowanie po zebraniu – stanowisko sądu
Częstą praktyką jest kontynuowanie głosowania po zebraniu. Jednakże chociaż nie istnieją w tym zakresie żadne regulacje, nie można pomijać szerokiej praktyki znanej także w innych typach podmiotów, takich jak spółki prawa handlowego, stowarzyszenia, związki zawodowe czy inne. Właściciel musi mieć świadomość, czy na zebraniu uchwała została podjęta czy nie oraz czy będzie dalej procedowana. Do takiej sytuacji odniósł się sąd w poniższym wyroku.
Akt głosowania (zbierania głosów) w przypadku organów osób prawnych (a także podmiotów, do których zgodnie z art. 331 k.c. przepisy o osobach prawnych stosuje się odpowiednio) ma wymiar konwencjonalny. Jedynie wyraz woli mieszczący się w ramach tejże (organizującej proces podejmowania uchwały) konwencji (ustawowej lub umownej – statutowej) będzie miał walor oświadczenia biorącego udział w głosowaniu. Zazwyczaj więc akt głosowania będzie wyznaczony czasowo przez decyzje podmiotu upoważnionego do jego zainicjowania i zakończenia. Tak samo skutek głosowania jest ustalany i podawany do wiadomości uczestnikom głosowania przez podmiot wyposażony w odpowiednią kompetencję wewnątrzorganizacyjną. Dopiero zachowanie takiego minimalnego poziomu wymogów proceduralnych pozwala wyodrębnić i nadać znaczenie prawne woli wyrażanej przez poszczególnych członków kolektywnego organu osoby prawnej (czy też odpowiednio osoby ustawowej, jaką jest np. wspólnota właścicieli lokali).
Zdaniem sądu konkluzją zebrania członków wspólnoty było więc to, że wyrażono kolektywnie wolę podjęcia uchwał, co zostało odpowiednio udokumentowane. W tym momencie też zarówno oddanie głosu jak i zaniechanie udziału w głosowaniu wywołało skutki prawne i stało się wiążące dla poszczególnych właścicieli (głosujący nie mogli zmienić zatem od tego momentu swojej woli i np. zagłosować inaczej, zaś niegłosujący nie mogli twierdzić, że wyrażają wolę wzięcia udziału w akcie głosowania).
Nie można w związku z tym zaakceptować prawnie dalszych zdarzeń, które – jak wynika z materiału procesowego – miały miejsce już po zakończeniu zebrania, a sprowadzały się do podjęcia przez osoby, które w świetle uchwały głosowanej w trakcie zebrania, miały objąć funkcje członów zarządu Wspólnoty, o dodatkowym glosowaniu uchwały w celu usunięcia mankamentów głosowania na zebraniu.
Decyzja ta była następstwem kontroli wyników głosowania i uznania, że akt głosowania nie spełniał wymogów formalnych, gdyż uczestniczyła w nim (w imieniu kliku właścicieli lokali) osoba niemająca właściwego pełnomocnictwa, a bez głosów tych właścicieli nie uzyskano większości wymaganej dla podjęcia uchwał.
Jednak stwierdzić należy, że decyzja dotyczyła już zakończonego aktu głosowania. W ocenie Sądu Apelacyjnego, ze względu na opisane znaczenie konwencjonalne czynności glosowania i wzgląd na argumenty dotyczące pewności (stabilizacji) stosunków prawnych (w tym także stosunków wewnątrzorganizacyjnych), uzdrowienie stwierdzonych mankamentów głosowania wymagało (co najmniej) jego ponowienia. Zatem zachodziła konieczność wyraźnego uznania i zakomunikowania wszystkim członkom wspólnoty, że komisja skrutacyjna popełniła błąd przy ustalaniu wyników głosowania i uchwała jednak nie została podjęta, a następnie poddania pod rozwagę wspólnoty ponowienia głosowania nad tą samą uchwałą np. w drodze indywidulanego zbierania głosów (i umożliwienie ponownego oddania głosów także osobom, które swój głos oddały na zebraniu).
Zaniechanie podjęcia takiej decyzji powoduje, że po zamknięciu głosowania na zebraniu i ogłoszeniu faktu podjęcia uchwał, późniejsze zbieranie głosów nie może być uznane za wpływające na wynik głosowania czy też konwalidujące brak odpowiedniej liczby głosów.
Sąd dalej wskazał, że kontrowersje budzić musi w realiach sprawy sposób podjęcia decyzji o uzupełnieniu głosowania i kompetencje osób podejmujących tę decyzję. Wprawdzie ustawa wprost przewiduje możliwość kombinowanego (łączonego) sposobu glosowania, to jednak decyzja o takiej formie zbierania głosów powinna zapaść na zebraniu przed przystąpieniem do głosowania lub w jego trakcie jednak najpóźniej przed zamknięciem głosowania. Kompetencję do podjęcia takiej decyzji przyznać należy więc co do zasady zebraniu członków (ewentualnie zarządowi, jeśli to on przedstawia projekt uchwały pod głosowanie). Wola przyjęcia takiego sposobu głosowania powinna być jednak wyrażona przed zamknięciem głosowania i wskazywać podmiot, który będzie zbierał głosy (jeśli nie będzie to zarząd, co może być uznane za uzasadnione i dopuszczalne odstępstwo od treści art. 23 ust. 1 u.o.w.l np. w przypadku zbierania głosów nad uchwałą odwołującą dotychczasowy zarząd). Tak ustalone (w istocie odformalizowane) reguły organizacyjne dopiero wytyczają ramy organizacyjne aktu głosowania polegające na ustalonym ex ante przyjęciu za wiążące dla wspólnoty ustalenie liczby skumulowanych głosów – oddanych bezpośrednio na zebraniu i oddawanych indywidualnie oraz zwłaszcza określają kompetencje do ustalenia wyników takiego głosowania (a zatem pozwalają przypisać wspólnocie też moment wyrażenia woli podjęcia uchwały). Wiąże się to z kolei z możnością określenia skutku prawnego uchwały (np. ze zmianą sposobu reprezentacji czy też ustaniem odpowiedzialności względem wspólnoty osób pełniących dotychczas funkcję zarządu) – tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie - I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2019 r. sygn. akt I ACa 593/18.
Powyższe oznacza, że:
- na zebraniu należy obliczyć głosy i w protokole wyraźne napisać, czy uchwała została podjęta czy nie, oraz w jakim stosunku głosów
- na zebraniu w protokole należy wskazać, czy w razie niepodjęcia uchwały będzie ona dalej procedowana.
Protokół posiada niezwykle istotną właściwość – obrazuje przebieg zebrania i pozwala ustalić, w którym momencie uchwała zaczęła istnieć. Istotny jest zatem moment rozpoczęcia zebrania, zakończenia oraz lista obecności.
Dlatego, jeśli uchwała jest zbierana w trybie indywidualnego zbierania głosów, należy umieszczać obok podpisu także datę. Uchwała zaczyna bowiem istnieć od daty złożenia ostatniego podpisu, który przesądza o większości głosującej za uchwałą.
Reguły podejmowania uchwał
Sąd Najwyższy w wyroku (z dnia 6 września 2018 r. V CSK 475/17) wskazał, że uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową nie mają jakiegoś odrębnego charakteru od uchwał innych ciał zbiorowych, więc powinno się do nich stosować ogólne reguły podejmowania uchwał. Znajdą one zastosowanie wprost do uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Dominujące jest stanowisko odnośnie do istoty uchwały jako czynności prawnej, mają więc do niej zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych i oświadczeniach woli. Do chwili zamknięcia głosowania głosujący mogą zmieniać zdanie, wyrażając odmienną wolę niż uprzednio. Z tego wynika, że głosy uprawnionych stanowią ich oświadczenia woli, ma więc zastosowanie art. 60 k.c. odnośnie do pojęcia oświadczenia woli, a także art. 61 § 1 k.c. co do możliwości odwołania złożonego już oświadczenia woli.
Oznacza to, że właściciel lokalu może odwołać swój głos do czasu zamknięcia głosowania, a także uchylić się od złożonego oświadczenia z powodu błędu, groźby czy przymusu.
Istnieje bardzo dużo orzeczeń dotyczących uchwał wspólnot mieszkaniowych. W orzeczeniach tych poruszane są liczne aspekty – zarówno merytoryczne jak i formalne. Żadnego z tych aspektów nie można bagatelizować. Należy pamiętać, że uchylenie uchwały zarówno wykonanej jak i niewykonanej może spowodować szkody dla wspólnoty mieszkaniowej.
POLECAMY
