Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

14 września 2021

Przeciekający dach w hali garażowej

0 43

Pytanie dotyczy Wspólnoty Mieszkaniowej: w hali garażowej są przecieki i akurat woda kapie na kilka miejsc postojowych, a tym samym na samochodu stojące na tych miejscach. Właściciele tych miejsc zwrócili się do mnie jako Administratora o pomoc. Napisałem oficjalne pismo z wezwaniem do usunięcia wad z tytułu rękojmi, jednak deweloper ani nie odpisał na te pismo ani nie dokonał naprawy. Budynek jest w czasie rękojmi. Minęło już trochę czasu, a dodatkowo niestety kontakt z deweloperem jest utrudniony. Właściciele mówią, że kapiąca woda pozostawia trwałe ślady na ich samochodach. Co możemy zrobić w takiej sytuacji, możemy to gdzieś zgłosić, np. do PINB-u?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.

POLECAMY

W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje zaś poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym w doktrynie i orzecznictwie, przy tym również popartym wyjaśnieniami UOKiK, stwierdzoną wadę - w ramach odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – można zgłosić w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych wskazuje się, by zgłoszenie to miało jednakże formę pisemną. Żaden przepis prawa nie wymaga również, aby kupujący osobiście musiał zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Tym samym, kupujący może uczynić zadość swojemu obowiązkowi również np. za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Sposób powiadomienia sprzedawcy o wadzie jest bowiem w zasadzie dowolny, byle informacja o tym dotarła do niego w terminie miesięcznym od jej wykrycia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 02.02.2012 r., I ACa 1394/11).

Zgłoszenie wady – aby było skuteczne wobec sprzedawcy - winno wobec tego zawierać co najmniej:

  1. opis stwierdzonej wady;
  2. określenie żądania, jakie w związku ze stwierdzeniem wady kupujący zgłasza wobec sprzedawcy, a które przewidziane zostało w ramach instytucji rękojmi za wady (np. usunięcie wady budynku).

Na tak otrzymane zgłoszenie wady, sprzedawca winien odpowiedzieć z uwzględnieniem możliwych form reakcji na wadę, w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi (por. zwłaszcza art. 560 KC). Warto jednakże zaznaczyć, iż kupujący wraz z opisem wady winien wskazać sposób reakcji na stwierdzoną wadę, jakiej oczekuje od sprzedawcy, tj. czy żąda:

  1. wymiany towaru na nowy;
  2. naprawy towaru;
  3. obniżenia ceny;
  4. czy też składa oświadczenie o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna).

Choć to więc kupujący decyduje o wyborze uprawnienia, jakie pragnie zrealizować z tytułu rękojmi w stosunku do sprzedawcy, to sprzedawca ma jednakże możliwość przeciwdziałania wystąpienia skutku w postaci obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy przez kupującego, a dodatkowo zasadniczo sam wybiera, w jaki sposób zostanie to zrealizowane – czy przez wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad, czy też przez usunięcie wady.

Zaznaczenia przy tym wymaga, iż w sytuacji, gdy kupującym był konsument i w związku ze stwierdzoną wadą zażądał od sprzedawcy wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione (art. 5615 KC). Ponieważ ustawodawca nie wprowadził wymogów formalnych dla formy oświadczenia kupującego o wyborze żądania wynikającego z reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, to wskazuje się, że powyższy 14- dniowy termin dla sprzedawcy rozpoczyna swój bieg od dnia doręczenia mu oświadczenia zawierającego żądania kupującego. Sprzedawca powinien zatem w tym terminie jednoznacznie wskazać, czy żądania konsumenta uznaje, czy nie, a więc wymagana jest odpowiedź „merytoryczna”, a więc taka, z której wynika stanowisko sprzedawcy w przedmiocie uznania lub nie żądań kupującego-konsumenta.

W razie nieusunięcia wady przez sprzedawcę, dla ewentualnego późniejszego procesu sądowego istotnym będzie bowiem ustalenie przede wszystkim, czy i jakie wady ze zgłoszonych w terminie i oczywiście w okresie rękojmi, nie zostały przez sprzedawcę usunięte (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 10.05.2013 r., I ACa 363/13). Ponieważ zaś w przedmiotowym zapytaniu, chodzi o wady budynku, w razie nieusunięcia wady w terminie, kupującemu przysługuje możliwość skorzystania z wykonawstwa zastępczego na koszt i ryzyko sprzedawcy (dewelopera) za zezwoleniem sądu wydawanym w oparciu o art. 480 § 1 KC. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15.02.2002 r. (III CZP 86/01), zgodzić się należy z wypowiedziami zwolenników dopuszczenia możliwości wykonania zastępczego w ramach uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi, według których w pewnych wypadkach występowania wad i nieusunięcia ich przez przyjmującego zamówienie w wyznaczonym terminie, odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny nie są rozwiązaniami gospodarczo uzasadnionymi i satysfakcjonującymi zamawiającego, gdyż w jego interesie może bowiem leżeć utrzymanie w mocy umowy i dokonanie naprawy wadliwego dzieła. Podkreślić jednakże należy, że koszty wykonania zastępczego, do pokrycia których zobowiązany byłby przyjmujący zamówienie, nie mogą być - bez względu na ich rzeczywistą wysokość – „nadmiernymi kosztami”. W takiej sytuacji zaś zamawiający może również - bez żądania upoważnienia przez sąd do usunięcia wad na koszt przyjmującego zamówienie - wady te usunąć i żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia na drodze sądowej, stosownie do przepisów o rękojmi.

Przypisy