Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

23 maja 2022

Rozliczenie ogrzewania i energii na podstawie kosztów z poprzedniego okresu rozliczeniowego

0 247

Duża Wspólnota zadała pytanie, czy w uchwale o zaliczkach można wskazać, że rozliczenie np. ogrzewania, energii będzie następować na podstawie rzeczywisty kosztów poniesionych w poprzednim okresie rozliczeniowym (np. okres kwartalny, półroczny)? Wspólnotę w większości stanowią lekarze prowadzący w budynku swoje praktyki lekarskie. Zebranie od nich podpisów jest niestety bardzo problematyczne, nawet pomimo udostępnienia możliwości głosowania przez internetową kartotekę mieszkańca. W przypadku sformułowania, że będzie rozliczane na podstawie rzeczywistych kosztów bardzo ułatwiłoby kwestię naliczania zaliczek. Kwestia skierowania sprawy da Sądu o zatwierdzenie uchwały niestety wiąże się to z dłuższym okresem oczekiwania.

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Przypomnieć w tym miejscu należy zaś, iż do kosztów zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Dla ustalenia wysokości kwoty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ma więc znaczenie jedynie – jak przesądził to sam ustawodawca - wielkość udziałów przypadająca poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym zapytaniu, właściciele lokali winni zatem uiszczać zaliczki z uwzględnieniem wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem, iż udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Jednocześnie jednak, w odniesieniu do lokali użytkowych, ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza wymiar posiadanego udziału, co wynika ze sposobu korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 UWL).

Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. W uzasadnieniu do zacytowanego orzeczenia podniesiono m.in., że art. 12 ust. 2 UWL stanowi bowiem jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Oznacza to, że przepis ten nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 UWL, nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków. Tak też w przepisie art. 12 ust. 3 UWL ustawodawca wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. 

Jest to przy tym jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 UWL, a więc zasady równości obciążeń. Poza powyższym, brak jest zatem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11.09.2019 r., V ACa 584/18). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.  Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

Przypisy