Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Sąd Najwyższy: uwarunkowania do zasiedzenia udziału we współwłasności

0 150

W niedawno wydanym postanowieniu z 9 września 2021 r. (sygnatura IV CSKP 85/21) Sąd Najwyższy zajmował się analizą i wyjaśnianiem przesłanek zasiedzenia ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości. Warto bowiem pamiętać, że instytucja zasiedzenia nie jest ograniczona wyłącznie do nabywania własności całych nieruchomości, ale można również na tej drodze nabyć udział w prawie własności.

W omawianej tutaj sprawie, w pierwszej instancji, sąd rejonowy orzekł, że z dniem 31 grudnia 2006 roku małżonkowie T. i M. nabyli do małżeńskiej wspólności ustawowej przez zasiedzenie udział wynoszący 11/16 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni ponad 1,5 hektara.

Ustalenia sądu rejonowego

Nieruchomość, której dotyczyło zasiedzenie, stanowiła gospodarstwo rolne o dość długiej historii, w tego rodzaju postępowaniu należało bowiem przeanalizować 30-letni okres samoistnego posiadania nieruchomości przez wnioskodawców.

POLECAMY

Zgodnie z ustaleniami sądu, w marcu 1994 roku gospodarstwo, którego sprawa dotyczy, w spadku po F. odziedziczyli jego żona M. oraz synowie T. i N. po jednej trzeciej każde z nich. Następnie we wrześniu 1994 roku zawarto umowę darowizny działu spadku i zniesienia współwłasności, w wyniku której całość udziałów w nieruchomości przypadła N. Następnie, w roku 2014 N. zmarł i udziały w nieruchomości nabyła jego matka M. (6/16) oraz bracia T. (5/16) i J. (5/16). Matka następnie umową z 2008 roku darowała J. przysługujące jej udziały, a co więcej J. na mocy testamentu w 2017 roku był jej jedynym spadkobiercą.

W odniesieniu do zasiedzenia jednak kluczowa jest kwestia samoistnego posiadania, tj. posiadania niczym właściciel. Jak ustalił sąd, małżonkowie T. i M. weszli w posiadanie przedmiotowych działek po żniwach w 1976 roku, kiedy otrzymali je od rodziców jako prezent ślubny. Użytkowali nieruchomość, jakby byli jej właścicielami, nikt nie rościł do nich o to pretensji i nie ingerował w to posiadanie.

Sąd przyjął, że T. przekazał udział w gospodarstwie na rzecz brata (N.) w 1994 roku jedynie po to, aby nie utracić zasiłku dla bezrobotnych i kartek. Bracia mieli się umówić, że T. dalej będzie posiadać i używać działki na dotychczasowych zasadach.

Stanowisko sądu rejonowego

Sąd rejonowy uznał, że faktycznie doszło do zasiedzenia i wniosek zasługuje na uwzględnienie, wnioskodawcy bowiem w sposób nieprzerwany przez 30 lat od 1976 roku po zakończeniu żniw posiadali nieruchomość samoistnie. Sytuacja ta w ocenie sądu nie zmieniła się ani w 1994 r., kiedy miała miejsce umowa darowizny, działu spadku i zniesienia współwłasności, ani też po śmierci N. w 1998 roku. Małżonkowie uprawiali na nieruchomości zboża, warzywa, oddawali je w posiadanie zależne, uzyskiwali dopłaty unijne i nie dzielili się z rodzeństwem uzyskiwanymi pożytkami.

Nie ma przeszkód do nabycia przez zasiedzenie udziału w nieruchomości, jeżeli współwłaściciel zgłaszający takie żądanie rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania oraz uzewnętrznił tę zmianę wyraźnie i jednoznacznie wobec pozostałych współwłaścicieli. T. nabył udział 5/16 po zmarłym N. w 1998 r., ale nie zmieniło to charakteru posiadania samoistnego wnioskodawców, które od tej daty dotyczyło jedynie już udziału 11/16.

Istotnym elementem w sprawie był wspomniany dział spadku z 1994 roku, który jednak w przekonaniu sądu nie doprowadził do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Uznanie, że osoba trzecia jest właścicielem nieruchomości, nie prowadzi do przerwania biegu zasiedzenia, a świadczy tylko o posiadaniu w złej wierze. Uznanie takie mogłoby doprowadzić do przerwania zasiedzenia, gdyby jego konsekwencją była zmiana charakteru posiadania samoistnego (niczym właściciel) na zależne (niczym np. najemca).

Sąd rejonowy przyjął, że zawartej umowy nie można traktować jako zmierzającej do pozbawienia posiadania samoistnego, skoro zawarto ją wyłącznie dla pozoru w celu uzyskania świadczeń publicznoprawnych przez T. Skoro wnioskodawcy mieli wiedzę, że nie są właścicielami całości nieruchomości, ich posiadanie było w tak zwanej złej wierze i dopiero po upływie 30 lat posiadania, tj. 31 grudnia 2006, doprowadziło ono do zasiedzenia udziału 11/16 we współwłasności. Przyjęta data zasiedzenia wynikała z faktu, że wnioskodawcy nie wskazali precyzyjnie, od którego konkretnie dnia w 1976 roku objęli nieruchomość w posiadanie samoistne, stąd też sąd przyjął, iż zasiedzenie rozpoczęło bieg od końca tego roku.

Stanowisko sądu II instancji

Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się sąd okręgowy. Na skutek apelacji uczestników postępowania (spadkobierców brata J.) zmienił postanowienie, oddalając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Sąd II instancji wskazał, że nie podziela oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, aby wnioskodawcy wykazali nabycie udziału przez zasiedzenie.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Ponieważ sprawa dotyczyła praw rzeczowych, wnioskodawcy skorzystali z przysługującego im prawa i wnieśli do Sądu Najwyższego skargę kasacyjną. Rozpoznając skargę, Sąd Najwyższy bardzo krytycznie odniósł się do rozważań Sądu Okręgowego.

Jako błędne wskazano stanowisko, jakoby zasiedzenie nie mogło biec przeciwko poprzednim właścicielom nieruchomości i rozpoczęło bieg dopiero od dnia powstania współwłasności i rozpoczęcia posiadania udziału. Jako niezgodne z przepisami Kodeksu cywilnego uznano przyjęcie, że przejawy aktów właścicielskich dokonywane od 1976 roku nie stanowią o posiadaniu samoistnym wnioskodawców, a domniemanie z art. 339 Kodeksu cywilnego nie może mieć zastosowania w okresie, kiedy właścicielami nieruchomości byli rodzice wnioskodawcy oraz N.

Okoliczność, że wniosek dotyczy zasiedzenia ułamkowych udziałów we współwłasności, nie oznacza, że nie należy uwzględniać okresu wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności.
 

Uwaga!
Zasiedzenie udziału we współwłasności jest możliwe także wtedy, gdy ktoś wcześniej już posiada samoistnie i zasiaduje całą nieruchomość.

 

Nie ma wątpliwości, że zasiedzenie udziału we współwłasności jest możliwe także wtedy, gdy ktoś wcześniej już posiada samoistnie i zasiaduje całą nieruchomość. To, że właściciel nieruchomości uległ zmianie, nie ma wpływu na bieg terminu zasiedzenia, które biegnie dalej, a skutek zasiedzenia dotknie po prostu nowych właścicieli. Sąd Najwyższy wskazał, że z ustaleń w sprawie wynika, że wnioskodawcy w prezencie ślubnym od rodziców w 1976 roku otrzymali nieruchomości objęte wnioskiem i władali nimi nieprzerwanie.
 

Uwaga!
To, że właściciel nieruchomości uległ zmianie, nie ma wpływu na bieg terminu zasiedzenia, które biegnie dalej, a skutek zasiedzenia dotknie po prostu nowych właścicieli.


Sąd wskazał, że nieformalna umowa przeniesienia własności (darowizna) jest często spotykanym w orzeczeniach sądów przykładem wejścia w samoistne posiadanie w złej wierze. Za błędne uznał Sąd Najwyższy stanowisko Sądu Okręgowego, iż cały ten okres samoistnego posiadania nie ma znaczenia, J. bowiem stał się współwłaścicielem zasiadanego udziału w nieruchomości (11/16) dopiero w 2008 roku i bieg terminu zasiedzenia można liczyć dopiero od tej daty. W sprawie o zasiedzenie istotna jest natomiast data objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a nie data nabycia przez uczestnika postępowania zasiadanych przez wnioskodawcę udziałów we współwłasności nieruchomości. Sąd drugiej instancji nie tylko wadliwie określił datę, od której biegł termin zasiedzenia, ale dodatkowo nie dostrzegł, że J. był współwłaścicielem w części wynoszącej 5/16 już od 1998 roku.

Skoro wnioskodawcy objęli nieruchomość w samoistne posiadanie w 1976 roku, to fakt, że zmieniali się jej właściciele, nie oznacza bezprzedmiotowości analizy późniejszej sytuacji prawnej. Zmiany nie wpłynęły na sposób posiadania wnioskodawców, a okoliczność, że samoistny posiadacz, w trakcie biegnącego terminu zasiedzenia, nabywa udział w prawie własności, oznacza tylko tyle, że stał się współwłaścicielem i nie wpływa to na dalszy bieg zasiedzenia co do pozostałych udziałów.
 

Uwaga!
Fakt, że samoistny posiadacz, w trakcie biegnącego terminu zasiedzenia, nabywa udział w prawie własności, oznacza tylko tyle, że stał się współwłaścicielem i nie wpływa to na dalszy bieg zasiedzenia co do pozostałych udziałów.

 

Sąd drugiej instancji – również błędnie w ocenie Sądu Najwyższego – odmówił badania, czy umowa z 1994 roku doprowadziła do przerwania biegu zasiedzenia. Zawarcie tego rodzaju umowy może bowiem świadczyć o rezygnacji ze statusu posiadacza samoistnego. Sąd rejonowy ocenił jednak ważność tej umowy i przyjął, iż była ona pozorna, a więc nieważna. Sąd okręgowy nie mógł przy tym zarzucać wnioskodawcom, że nie powołali się na nieważność tej czynności prawnej. Sąd ma obowiązek z urzędu brać pod uwagę w każdym stanie sprawy nieważność czynności prawnej, jeśli ustali ją na podstawie prawidłowo zebranego materiału.
 

Uwaga!

Sąd ma obowiązek z urzędu brać pod uwagę w każdym stanie sprawy nieważność czynności prawnej, jeśli ustali ją na podstawie prawidłowo zebranego materiału. 

 

Warto pamiętać, że w przypadku nabycia ułamkowych części nieruchomości w drodze zasiedzenia możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdy ktoś posiada samoistnie wszystkie udziały, jednak terminy zasiedzenia udziałów poszczególnych ­współwłaścicieli będą różne, w sytuacji, kiedy różny będzie termin rozpoczęcia trwania okresu posiadania poszczególnych udziałów. 

Ocena podnoszonej w apelacji kwestii wniosku o zniesienie współwłasności i ocena, czy wniosek taki doprowadził do przerwania biegu terminu zasiedzenia, są uzależnione od tego, czy przed tą datą nie doszło już do zasiedzenia. W orzecznictwie przyjmuje się, że wniosek o zniesienie współwłasności przerywa bieg zasiedzenia w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości. W sprawie jednak wnioski o zniesienie współwłasności składane były już po ustalonej dacie zasiedzenia.
 

Uwaga!
Wniosek o zniesienie współwłasności przerywa bieg zasiedzenia w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości.

 

Sąd Najwyższy podkreślił, że w tego typu sytuacjach konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie. Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia automatycznie do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie. Ciężar udowodnienia, że zmienił się zakres posiadania, spoczywa na nim. Przemawia za tym kwestia ochrony własności, która narażona byłaby na szwank, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego.

Sąd Najwyższy stwierdził zatem, że wnioskodawcy weszli w posiadanie całej nieruchomości na podstawie nieformalnej darowizny. Manifestacja posiadania samoistnego wobec właścicieli nastąpiła zatem na długo przed ukształtowaniem stosunku współwłasności. Trafnie skarżący wskazali, że ich zachowanie w stosunku do pozostałych współwłaścicieli w okresie, gdy nieruchomość stała się przedmiotem współwłasności, dostatecznie manifestowało na zewnątrz samoistne posiadanie.

 

Przypisy