Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, które rozwiewają wątpliwości związane z opodatkowaniem hal garażowych w budynkach. Nowelizacja wprowadza zmiany w definicjach budynku i budowli, ale czy będą miały wpływ na prawo budowlane i codzienną praktykę wspólnot oraz spółdzielni mieszkaniowych?
Autor: Andrzej Kulak
Adwokat, w praktyce zawodowej zajmuje się sprawami z zakresu prawa cywilnego oraz gospodarczego, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów prawnych dotyczących nieruchomości oraz budownictwa. Współpracuje z podmiotami publicznymi i prywatnymi w zakresie zarządzanych przez te podmioty obiektów budowlanych i realizowanych przez nie inwestycji budowlanych.
W ostatnich latach na wielu polach (bankowość elektroniczna, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, e-Urząd Skarbowy, elektroniczne dzienniki budowy, książki obiektu budowlanego, postępowania sądowe) postępuje cyfryzacja procedur prowadzonych przez administrację rządową i samorządową. Z cyfryzacją związana jest też zmiana sposobu komunikacji i – po znacznym opóźnieniu – począwszy od 2025 r., w końcu prawodawca wymagać będzie sukcesywnego wdrażania obsługi systemu doręczeń elektronicznych.
Wiedzą powszechną jest, że działania w zakresie obrotu nieruchomościami dokonywane są również w odniesieniu do lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rynku pierwotnym, w ramach działalności deweloperów, ustanowienie odrębnej własności lokalu stanowi jedno ze zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej. Również na rynku wtórnym możliwość wyodrębnienia w danym lokalu kilku mniejszych opisywana jest jako zachęta dla inwestorów. Czym jednak jest samodzielność lokalu i jak przekłada się na zasady gospodarowania nieruchomością?
Zapewne w wielu wspólnotach – a tym bardziej w pracy profesjonalnego zarządcy nieruchomości – zdarzają się „trudni” lokatorzy, którzy swoim zachowaniem utrudniają korzystanie z lokali innym członkom wspólnoty mieszkaniowej lub nie regulują swoich zobowiązań finansowych względem wspólnoty. Czy i jak może nam w tym zakresie pomóc obowiązujące prawo?
Jednym z podstawowych narzędzi zapewnienia kontroli i bezpieczeństwa na terenie zarządzanej nieruchomości są rozwiązania związane z siecią monitoringu wizyjnego. Obecnie – wraz z postępem technologicznym oraz coraz większą dostępnością urządzeń i rozwiązań technicznych wykorzystywanych do tego typu instalacji – cieszą się one rosnącą popularnością. Jednakże wprowadzając i eksploatując sieć monitoringu wizyjnego na terenie nieruchomości, podmioty zarządzające wspólnotą mieszkaniową oraz spółdzielnie mieszkaniowe powinny zdawać sobie sprawę z uwarunkowań prawnych stosowania sieci monitoringu i związanych z tym aspektów praktycznych. Instalacja kamer i urządzeń rejestrujących obraz wiąże się bowiem z istotnymi obowiązkami, z których należy sobie zdawać sprawę.
Praktyka pokazuje, że szczególnie w odniesieniu do nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym przez pewien okres po nabyciu nieruchomości ujawniają się wady i usterki nieruchomości, których usunięcia właściciele nowo zakupionych lokali mieszkalnych lub wspólnoty mieszkaniowe domagają się od dewelopera. Wystąpienie tego typu uchybień nie powinno dziwić w odniesieniu do tak skomplikowanego przedmiotu umowy, jaką jest obiekt budowlany i (lub) lokal mieszkalny.
Jak wiadomo, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz prawidłowego zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych wielolokalowych regulowane są dość rozbudowanym zbiorem przepisów. Odnoszą się one do najistotniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają też obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno na poziomie ogólnym, jak i w kwestiach technicznych.
W ostatnim czasie szerokim echem w branży nieruchomościowej odbił się wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r. (syGN. II OSK 500/21), w którym sąd stwierdził, że przebudowa polegająca na zmianie układu mieszkania, przesunięciu ścianek działowych wymagać będzie pozwolenia na budowę.
