Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

12 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Ubezpieczenia OC jako zabezpieczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego

0 85

W aktualnej sytuacji ekonomicznej, pomimo odwrócenia trendu wywołanego rosnącym kosztem kredytu hipotecznego, nieruchomości na wynajem pozostają najpopularniejszą formą inwestowania przez osoby prywatne. Warto zatem pamiętać o dołożeniu staranności, aby odpowiednio zabezpieczyć przedmiot swojej inwestycji, w tym poprzez odpowiednie jego ubezpieczenie.

W szczególności w dobie pandemii i ekstremalnie niskiego oprocentowania lokat oraz kredytów hipotecznych zakupy lokali mieszkalnych za gotówkę, z celem ich dalszego wynajmowania, biły rekordy popularności. Wraz ze zmianą wysokości stóp procentowych dynamika sprzedaży mieszkań drastycznie spadła, jednak popyt na lokale do wynajęcia, zwłaszcza w dużych miastach, pozostaje bardzo wysoki.

Niemniej od dłuższego czasu zaobserwować można praktykę rynkową, w której jedynym zabezpieczeniem roszczeń wynajmującego z tytułu umowy najmu pozostaje pobrana przy zawarciu umowy kaucja, często w wysokości jednokrotności umówionego czynszu najmu. Powyższe w dobie postępującej inflacji oraz rosnących cen robocizny i materiałów budowlanych przy poważniejszych szkodach nie będzie stanowić wystarczającego zabezpieczenia poczynionej inwestycji. Odpowiednim ubezpieczeniem wynajmujący może zabezpieczyć się przed koniecznością pokrycia szkód wywołanych przez najemcę z ledwo co osiągniętych przychodów z najmu. Warto zatem zainteresować się dodatkowymi umowami ubezpieczeniowymi, które pozwolą wyeliminować lub chociaż znacząco ograniczyć ryzyko poniesienia strat. Powyższe nabiera szczególnego znaczenia, kiedy zgodnie z ostatnimi trendami przedmiotem najmu jest w pełni wyposażony lokal mieszkalny.

OC w życiu prywatnym jako zabezpieczenie umowy najmu

Szereg działań rekomendowanych wynajmującym służy odpowiedniemu zabezpieczeniu jego interesów. Wielokrotnie okazuje się, że niewystarczająco dobrze przygotowany stosunek najmu powoduje liczne problemy, zniechęca do najmu w przyszłości lub powoduje dość ekstremalnie nierynkowe propozycje dla przyszłych najemców. Podstawowym narzędziem dostępnym dla właściciela, a umożliwiającym odpowiednie zabezpieczenie wynajmowanej nieruchomości, jest odpowiednie przygotowanie umowy najmu (zwykłego, najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego). Następnym – 
uregulowanie swoistego zabezpieczenia „pierwszego kontaktu”, tj. odpowiedniej dla najmowanej nieruchomości kaucji zabezpieczającej. Wreszcie odpowiednie umowy ubezpieczenia: nieruchomości od zdarzeń losowych i działania żywiołów, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym lub bardziej szczegółowe OC najemcy oraz OC wynajmującego. Niekiedy są to odrębne produkty ubezpieczeniowe, a czasem dodatkowa klauzula właśnie w ramach ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

ważne!
Podstawowym narzędziem dostępnym dla właściciela, a umożliwiającym odpowiednie zabezpieczenie wynajmowanej nieruchomości, jest odpowiednie przygotowanie umowy najmu (zwykłego, najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego).  

Ponoszenie odpowiedzialności za poszczególne szkody wyrządzone w mieszkaniu uzależnione jest od rodzaju wyrządzonej szkody oraz przyczyny jej powstania. Zakładając, że strony umowy najmu nie uregulowały tego w jakiś szczególny sposób, ogólne zasady w tym zakresie określają przepisy Kodeksu cywilnego.

Polisa OC właściciela

Zasadniczo właściciel lokalu ponosić będzie winę za szkody wywołane przez zły stan techniczny lokalu mieszkalnego, w szczególności w razie zaniedbania przez niego obowiązkowych przeglądów technicznych lub szkód powstałych w wyniku wadliwie przeprowadzonego remontu lub braku takiego remontu.

ważne!
Właściciel lokalu ponosić będzie winę za szkody wywołane przez zły stan techniczny lokalu mieszkalnego, w szczególności w razie zaniedbania przez niego obowiązkowych przeglądów technicznych lub szkód powstałych w wyniku wadliwie przeprowadzonego remontu lub braku takiego remontu. 

W odniesieniu do zakresu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wynajmującego należy zwrócić uwagę, aby obejmowało ono zarówno szkody wyrządzone w stosunku do nieruchomości (szkody wyrządzone wspólnocie lub sąsiadom), jak i szkody w znajdujących się w wynajmowanym lokalu ruchomości (szkoda w mieniu lokatora).

Polisa OC najemcy

Ubezpieczenie OC najemcy jest to ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej deliktowej osób wynajmujących i zamieszkujących ubezpieczoną nieruchomość, którą ponoszą na podstawie przepisów powszechnie obowiązującego prawa z tytułu użytkowania wynajmowanej nieruchomości. Należy tego rodzaju ubezpieczenie wyraźnie odróżnić od polis ubezpieczeniowych zabezpieczających należyte wykonanie umowy. Nie zabezpiecza ono zasadniczo odpowiedzialności kontraktowej najemcy.

Takie ubezpieczenie, w odróżnieniu od bardziej ogólnego OC w życiu prywatnym, obejmuje wyłącznie zdarzenia, działania lub zaniechania, do których doszło w miejscu ubezpieczenia. Ponieważ mówimy o ubezpieczeniu odpowiedzialności deliktowej – OC najemcy obejmuje szkody rzeczowe lub szkody na osobie, wyrządzone przez najemcę osobie trzeciej czynem niedozwolonym, będące następstwem określonego umową zdarzenia ubezpieczeniowego. W odniesieniu do zdarzeń ubezpieczeniowych zwrócić należy uwagę na zakres i wyłączenia odpowiedzialności, o czym mowa będzie niżej.

Decydując się na takie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, najemcy mogą ochronić się przed koniecznością pokrycia kosztów związanych z przypadkowymi zniszczeniami w mieszkaniu. Zakres tego rodzaju ubezpieczenia powinien uwzględniać zarówno zniszczenia stałych elementów lokalu, jak i ruchomości, które pełnią funkcję udostępnionego najemcy wyposażenia mieszkania.

W szczególności właśnie ten rodzaj ubezpieczenia stanowi kuszącą alternatywę lub uzupełnienie dla powszechnie stosowanych w umowach najmu kaucji zabezpieczających. Tego rodzaju ubezpieczenie najemcy mieszkania zabezpiecza właściciela przed stratami, które powstały z winy najemcy. Takimi szkodami będą wszelkie zniszczenia, w tym takie, które świadczą o nieprawidłowej eksploatacji lokalu. Warto jednocześnie zwrócić uwagę, aby ubezpieczenie OC najemcy obejmowało również szkody wyrządzone przez dziecko lub zwierzę przebywające z lokatorem w najmowanym mieszkaniu oraz osoby, które przebywają za wiedzą i zgodą najemcy w lokalu (np. fachowcy świadczący usługi na miejscu).

Warto pamiętać, że polisa ubezpieczeniowa OC, jeżeli jest rodzajem polisy odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, jest przypisana do osoby najemcy, a nie do konkretnej nieruchomości. Ubezpieczenie nie kończy się zatem w razie przeprowadzki i nie trzeba go tylko z tego powodu wypowiadać.

uwaga!
Warto pamiętać, że polisa ubezpieczeniowa OC, jeżeli jest rodzajem polisy odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, jest przypisana do osoby najemcy, a nie do konkretnej nieruchomości.  

Jednocześnie poza zabezpieczeniem dla wynajmującego OC najemcy może być kuszącą alternatywą dla samych lokatorów. Wynajmującemu może być trudniej udowodnić ubezpieczycielowi niż oczekującemu na zwrot kaucji najemcy, że lokal został zniszczony ponad miarę wynikającą z jego prawidłowej eksploatacji. Na tym tle zaobserwować można niekiedy pewne nieprawidłowości.

ważne!
Ogólnie rzecz ujmując, OC właściciela obejmować będzie szkody w nieruchomości, które nie powstały z winy najemcy. OC najemcy zapewni odszkodowanie osobom poszkodowanym przez lokatora i powinno zapewnić zależne od sumy ubezpieczenia odszkodowanie zarówno właścicielowi mieszkania, jak i właścicielom czy lokatorom lokali sąsiednich lub wspólnocie mieszkaniowej.  

Ogólnie rzecz ujmując, OC właściciela obejmować będzie szkody w nieruchomości, które nie powstały z winy najemcy. OC najemcy zapewni odszkodowanie osobom poszkodowanym przez lokatora i powinno zapewnić zależne od sumy ubezpieczenia odszkodowanie zarówno właścicielowi mieszkania, jak i właścicielom czy lokatorom lokali sąsiednich lub wspólnocie mieszkaniowej.

Wyłączenia odpowiedzialności

Zależnie od sytuacji i cech danej nieruchomości szczególne zainteresowanie ubezpieczającego powinien wzbudzić oferowany w ramach wykupowanej polisy zakres ubezpieczenia. Poszczególne towarzystwa ubezpieczeniowe stosować mogą różne wyłączenia odpowiedzialności, tj. okoliczności lub szkody, za które nie wypłacą odszkodowania. Czasem jest to bezwzględne wyłączenie odpowiedzialności, a czasem można taką odpowiedzialność rozszerzyć poprzez wykupienie...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy