Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Udostępnianie miejsc postojowych zlokalizowanych na terenie spółdzielni mieszkaniowej osobom niebędącym członkami spółdzielni

0 127

W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na pytanie o – budzącą niekiedy wątpliwości, zgłaszane przez spółdzielców – możliwość udostępniania miejsc parkingowych zlokalizowanych na terenie spółdzielczym osobom niebędącym ani członkami danej spółdzielni, ani osobami uprawnionymi do lokali znajdujących się na zarządzanym przez spółdzielnię osiedlu.

Cel działania spółdzielni

Rozważania należy rozpocząć od przywołania celu działania spółdzielni mieszkaniowych, którym – stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych1 – jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków danej spółdzielni oraz ich rodzin, przez dostarczanie tym członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
 

Ważne!
Celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków danej spółdzielni oraz ich rodzin, przez dostarczanie tym członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.


Dla realizacji powyższego celu spółdzielnia może m.in. (o ile taki rodzaj działalności spośród katalogu ustawowego określono w statucie spółdzielni2) budować lub nabywać budynki w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być również budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych.

POLECAMY

Spółdzielnia zaspokajać ma więc potrzeby swoich członków – osób fizycznych lub prawnych, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym, o których mowa w art. 1719 u.s.m., lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, o którym mowa z kolei w art. 271 u.s.m.3

Na gruncie przepisów u.s.m. członkowie spółdzielni mogą korzystać z tzw. miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych – pod tytułem prawnym własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu (miejsca garażowego) albo pod tytułem współwłasności (udziału we współwłasności) garażu wielostanowiskowego. Garaż, jako samodzielny lokal użytkowy, może też być przedmiotem najmu lub odrębnej własności4. Z kolei samo miejsce postojowe (w garażu wielostanowiskowym) nie jest uznawane (i nie może być uznane) za lokal samodzielny w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali5 – a zgodnie z art. 2 ust. 1 u.s.m. tylko taki samodzielny lokal (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu) może stanowić odrębną nieruchomość i być przedmiotem prawa własności. Członek spółdzielni ubiegać się może natomiast o ustanowienie na jego rzecz udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego – co następuje w trybie umowy o budowę takiego garażu.
 

Uwaga!
Garaż, jako samodzielny lokal użytkowy, może też być przedmiotem najmu lub odrębnej własności.


Dysponowanie miejscem postojowym

Osoby, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym, lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, uprawnione są jednocześnie do dysponowania przysługującymi im prawami. W ramach przedmiotowego dysponowania mieści się np. prawo najmu miejsca postojowego. Powyższe wynika wprost z art. 1719 u.s.m., zgodnie z którym przepisy art. 171 ust. 6, art. 172 ust. 1, 3, 4 i 6, art. 176, art. 177, art. 179–1713 i art. 1716–1718 u.s.m. stosuje się odpowiednio do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących. W tym zakresie ustawodawca przewidział więc, iż wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym, całego lub części tego miejsca co do zasady nie wymaga zgody spółdzielni. Jedynie, jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności6. Jak wyjaśnia się to w doktrynie – ponieważ prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym jest prawem zbywalnym7, stąd też powołany wyżej art. 1716 ust. 1 u.s.m. słusznie stanowi (polegając na wykładni a maiori ad minus), że członek spółdzielni, któremu przysługuje prawo do takiego miejsca, może swym prawem rozporządzać także w ten sposób, iż przedmiot swego prawa obciąży, w ramach stosunku obligacyjnego, ustanowionym na rzecz innej osoby – prawem do jego używania.
 

Ważne!
Prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym jest prawem zbywalnym.


Istotne jest, że spółdzielnia nie może zakazać lub wyłączyć uprawnienia swoich członków (np. w treści statutu), którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym (o których mowa w art. 1719 u.s.m.), do dysponowania tym miejscem w drodze np. jego najmu na rzecz osób trzecich, czy to będących również członkami spółdzielni, czy też niemających z tą spółdzielnią żadnych związków. Jednocześnie, pomiędzy spółdzielnią a osobą, której członek albo osoba niebędąca członkiem oddała – w drodze umowy – swoje miejsce postojowe (lub jego część) do korzystania, nie powstaje żaden stosunek prawny. Zgodnie z art. 1716 ust. 2 u.s.m. zawarte przez te osoby umowy w sprawie korzystania z miejsca postojowego lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia prawa członka spółdzielni do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym i garażu wolnostojącym.
 

Ważne!
Pomiędzy spółdzielnią a osobą, której członek albo osoba niebędąca członkiem oddała – w drodze umowy – swoje miejsce postojowe (lub jego część) do korzystania, nie powstaje żaden stosunek prawny.


Miejsca postojowe nieprzydzielone

Odnośnie do miejsc postojowych nieprzydzielonych (a znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych) utarło się w praktyce, iż spółdzielnie mieszkaniowe przeznaczają je do korzystania (w większości wypadków) na rzecz swoich członków, lub innych osób, które mają prawa do lokali znajdujących się w budynkach spółdzielni. O ile takie działanie uznać należy za uzasadnione (z odwołaniem się do art. 1 ust. 1 u.s.m., który zakłada, iż zasadniczym celem działania spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb jej członków), to zważyć trzeba, iż same przepisy u.s.m. nie wyłączają jednocześnie dopuszczalności przeznaczenia tych miejsc do korzystania również na rzecz innych osób, tj. niebędących członkami spółdzielni oraz nieposiadających praw do lokali w jej budynkach. Możliwe jest zatem przeznaczenie do korzystania miejsc postojowych na takich samych zasadach i na równi na rzecz osób będących członkami spółdzielni, posiadających prawa do lokali w jej budynkach lub też niezwiązanych z nią w żaden sposób8, jak również stosowanie zasady pierwszeństwa zakładającej możliwość udostępnienia miejsc na rzecz osób trzecich dopiero w sytuacji bądź to braku zgłoszenia przez członków spółdzielni zapotrzebowania na wolne miejsca, bądź też dysponowania nadwyżką miejsc wolnych nad miejscami faktycznie wykorzystywanymi.

Podkreślić należy, iż swobodzie dysponowania przez spółdzielnię mieszkaniową znajdującymi się w jej zasobach miejscami postojowymi, nie sprzeciwia się chociażby przepis art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze9 stanowiący, iż majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Jak wyjaśnia się w orzecznictwie, przepis ten nie odpowiada jednak pojęciu własności w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy go zatem rozumieć jako zakwalifikowanie własności spółdzielczej – stanowiącej formę własności grupowej – do typu własności prywatnej. Powołany przepis w żadnym razie nie przyznaje więc członkom spółdzielni bezpośredniego prawa do rozporządzania majątkiem spółdzielni w zakresie przyznanym właścicielowi. Podmiotem własności w znaczeniu cywilnoprawnym jest bowiem spółdzielnia jako osoba prawna, a nie jej poszczególni członkowie10. Majątek spółdzielni, która działa dla zaspokojenia określonych potrzeb jej członków i tym samym powinna w pierwszym rzędzie mieć na względzie ich interesy, nie jest majątkiem członków spółdzielni, ale osoby prawnej.
 

Ważne!
Majątek spółdzielni, która działa dla zaspokojenia określonych potrzeb jej członków i tym samym powinna w pierwszym rzędzie mieć na względzie ich interesy, nie jest majątkiem członków spółdzielni, ale osoby prawnej. 


Zakres, w jakim spółdzielnia mieszkaniowa realizuje powyższy postulat, określają przepisy p.s. i u.s.m. O ile zatem każdy z członków spółdzielni ma równe prawa i obowiązki, to nie można uznać, że reglamentacja uprawnienia do korzystania z majątku spółdzielni i należących do niej obiektów jest w świetle przepisów prawa materialnego bądź zasad współżycia społecznego wykluczona11. Tym samym należy uznać, iż spółdzielnia może określać zasady korzystania z nieruchomości stanowiącej jej majątek (np. miejsc postojowych), w taki sposób, który prowadzi do obciążenia kosztami utrzymania tego majątku jedynie osób korzystających z niego w sposób wyłączny12.
 

Uwaga!
Spółdzielnia może określać zasady korzystania z nieruchomości stanowiącej jej majątek (np. miejsc postojowych), w taki sposób, który prowadzi do obciążenia kosztami utrzymania tego majątku jedynie osób korzystających z niego w sposób wyłączny.


Konkluzja

Z oceny obowiązujących regulacji prawnych wynika, iż spółdzielnie mieszkaniowe dysponują względną swobodą w zakresie dysponowania mieniem spółdzielczym i w tym zakresie mogą np. oddawać do odpłatnego korzystania znajdujące się w ich zasobach miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych lub wolnostojących. Przy czym ustalenie ewentualnych kryteriów doboru użytkowników tych miejsc lub ich pierwszeństwa, jak też ewentualnej odpłatności należy co do zasady do kompetencji własnych spółdzielni, z tym zastrzeżeniem, iż oddanie miejsca postojowego do odpłatnego korzystania na rzecz członka spółdzielni musi uwzględniać zakaz wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m., zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków.
 

Uwaga!
Oddawanie w najem lub do bezpłatnego korzystania miejsc postojowych przez członków spółdzielni, którym prawo to tych miejsc przysługuje, co do zasady nie wymaga zgody spółdzielni.

 

Z kolei oddawanie w najem lub do bezpłatnego korzystania miejsc postojowych przez członków spółdzielni, którym prawo to tych miejsc przysługuje, co do zasady nie wymaga zgody spółdzielni (a więc obowiązuje tu swoboda umów), natomiast pomiędzy spółdzielnią a osobą, której członek albo osoba niebędąca członkiem oddała – w drodze umowy – swoje miejsce postojowe (lub jego część) do korzystania, nie powstaje żaden stosunek prawny.

 

 

Przypisy:

  1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 z późn. zm.) – dalej: u.s.m.
  2. Por. art. 1 ust. 4 u.s.m.
  3. Por. art. 3 ust. 33 u.s.m.
  4. Por. art. 39 u.s.m.
  5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.) – dalej: u.w.l.
  6. Por. art. 1716 ust. 1 u.s.m.
  7. Por. odpowiednio stosowany art. 172 ust. 1 u.s.m.
  8. Por. art. 1 ust. 6 u.s.m.
  9. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 648 z późn. zm.) – dalej: p.s.
  10. Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2015 r. sygn. akt: VI ACa 394/14.
  11. Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r., sygn. akt: I ACa 856/13.
  12. Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 października 2015 r., sygn. akt: I ACa 481/15.

Przypisy