Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

22 listopada 2018

NR 201 (Listopad 2018)

Wejście w życie specustawy mieszkaniowej

302

W dniu 22 sierpnia 2018 roku weszła w życie ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496), wprowadzając szereg zmian w procedurach administracyjnych. Pomimo iście ekspresowego tempa, w jakim specustawa została przeprowadzona przez parlament, w toku prac sejmowych wprowadzono nowe, upraszczające regulacje, które należy ocenić pozytywnie.


Ekspresowa ścieżka legislacyjna

Jak wspominaliśmy w lipcowym numerze „Mieszkania i Wspólnoty”, w Sejmie procedowany był nowy projekt tak zwanej specustawy mieszkaniowej, mającej za zadanie przyspieszenie i ułatwienie procedur administracyjnych, a przez to zwiększenie podaży lokali mieszkalnych na polskim rynku.

Po skierowaniu projektu do Sejmu, 26 czerwca 2018 roku, został on przyjęty już 5 lipca. „Specustawa mieszkaniowa”, a oficjalnie ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, została ogłoszona w „Dzienniku Ustaw” i weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 roku. W niecałe pół roku uchwalono zatem ustawę potencjalnie bardzo mocno oddziałującą na planowanie przestrzenne i rynek nieruchomości. Czas pokaże, jak będą wyglądały inwestycje mieszkaniowe realizowane w oparciu o jej zapisy i czy wykorzystanie tej specjalnej procedury będzie się opłacało zainteresowanym.

Finalna wersja specustawy

Pomimo iście ekspresowego tempa, w jakim specustawa została przeprowadzona przez parlament, w toku prac sejmowych wprowadzono nowe, upraszczające regulacje, które należy ocenić pozytywnie. W szczególności biorąc pod uwagę to, że część z nich wychodzi naprzeciw wcześniejszym uwagom dotyczącym specustawy, nazywanej przez jej krytyków „lex deweloper”.

Utrzymano rozwiązania, które oddały pełną decyzyjność co do dopuszczalność realizacji inwestycji mieszkaniowej w ręce gminy, odpowiedzialnej za planowanie przestrzenne na najniższym, lokalnym poziomie. Bowiem, jak należy pamiętać, rada gminy w drodze uchwały udziela zgody na lokalizację na swoim terenie inwestycji mieszkaniowej. Może wyrazić taką zgodę pomimo obowiązujących dla danego terenu rozwiązań przewidzianych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inwestor i gmina ograniczeni są jednak w tym zakresie zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego, ten aspekt nie zmienił się. Doprecyzowano jednak wyjątek od konieczności podporządkowania się zapisom studium. Ustawa nie posługuje się już nieprecyzyjnym pojęciem „terenów powojskowych” czy „pokolejowych”, ale określa, że inwestycja może być sprzeczna ze studium, o ile realizowana jest na terenach wykorzystywanych wcześniej na cele kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a które obecnie nie są już w tych celach wykorzystywane.


uwaga!
Użytkowanie realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej powierzchni usług i handlu nie może rozpocząć się przed dopuszczeniem do użytkowania powierzchni mieszkaniowych.


Pojęcie inwestycji mieszkaniowej

Nie zmieniono w ustawie najbardziej podstawowych regulacji. Dlatego za inwestycję mieszkaniową w rozumieniu specustawy nadal może być uznany budynek wielolokalowy, który składa się z minimum 25 lokali albo zespół 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W zakres inwestycji mieszkaniowej wchodzą urządzenia i drogi z nią związane oraz powierzchnia lub zabudowa użytkowa służąca obsłudze mieszkańców nowej inwestycji, w tym handel i usługi. Powierzchnia handlu i usług nadal nie może przekraczać 20% powierzchni użytkowej projektowanych mieszkań. Dodatkowo jednak, jeżeli obiekt handlowy realizowany byłby osobno jako swoiste dopełnienie inwestycji, jego powierzchnia sprzedaży nie może przekraczać 2000 m2. Pozytywnie należy ocenić też ograniczenia w zakresie nadużywania specustawy i ustalenie, że użytkowanie realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej powierzchni usług i handlu nie może rozpocząć się przed dopuszczeniem do użytkowania powierzchni mieszkaniowych.

uwaga!
Powierzchnia handlu i usług nie może przekraczać 20% powierzchni użytkowej projektowanych mieszkań.

Uchwała o ustaleniu lokalizacji

W odniesieniu do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, inwestor nadal kieruje wniosek za pośrednictwem organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) do rady gminy (rady miasta), a rada ustala lub odmawia ustalenia lokalizacji inwestycji i ma na to 60 dni od dnia złożenia wniosku. W uzasadnionych przypadkach możliwe jest jednak przedłużenie tego terminu do 90 dni, ale należy o przedłużeniu i jego przyczynach poinformować inwestora. Co ciekawe, robi to przewodniczący rady. Podobnie jak ma to miejsce przy projektach miejscowych planów zagospodarowania, które zdarzało się gminom tworzyć na potrzeby jednej konkretnej inwestycji, projekt uchwały jest upubliczniany i każdy ma prawo złożenia do niego uwag w formie pisemnej lub elektronicznej w terminie 21 dni od upublicznienia.

uwaga!
W rozumieniu specustawy za inwestycję mieszkaniową może być uznany budynek wielolokalowy, który składa się z minimum 25 lokali albo zespół 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.


Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna

Wniosek o wydanie uchwały nadal poprzedzony jest sporządzaną przez inwestora koncepcją urbanistyczno-architektoniczną, która stanowi wstępny projekt inwestycji mieszkaniowej, obowiązkowo z wizualizacją, aby ułatwić wszystkim zainteresowanym możliwość uczestnictwa w procesie przyjmowania uchwały lokalizacyjnej. Zrezygnowano jednak z wymogów, aby koncepcje powstawały w wyniku ogłaszanego przez inwestora konkursu, a wyboru koncepcji dokonywała komisja z udziałem przedstawicieli gminy. Wersja procedury z zachowanym konkursem w praktyce byłaby pewnie trudna do przeprowadzenia.

uwaga!
W odniesieniu do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, inwestor kieruje wniosek za pośrednictwem organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) do rady gminy (rady miasta), a rada ustala lub odmawia ustalenia lokalizacji inwestycji i ma na to 60 dni od dnia złożenia wniosku.


Standardy urbanistyczne

Podobne uproszczenia można zaobserwować też w ostatecznej wersji ustawowych standardów urbanistycznych stawianych przed inwestycjami mieszkaniowymi. Jak wiemy, standardy, ograniczając dowolność sytuowania i sposobu zagospodarowania inwestycji mieszkaniowych – wymagają dostępu do drogi publicznej, do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej. W tym zakresie słusznie nie dokonano żadnych zmian. Uproszczono jednak w pewnej mierze kryteria parametrów zabudowy, rezygnuj...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy