Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

12 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Wyodrębnienie trzech nowych wspólnot mieszkaniowych

0 98

Sprawa dotyczy rozdzielenia jednej wspólnoty mieszkaniowej, składającej się z trzech odrębnych budynków i utworzenia trzech osobnych wspólnot. Każdy z budynków jest umiejscowiony na odrębnych działkach.

W skład wspólnoty wchodzą więc te trzy działki i dodatkowo czwarta mała działka, na której posadowiona jest stacja trafo. Na jednej z działek z budynkiem umiejscowione są dodatkowo garaże, z których korzystają również właściciele pozostałych działek. Garaże są tylko do wyłącznego korzystania. Jakie procedury są możliwe w celu wyodrębnienia w tym przypadku trzech wspólnot? Czy nowopowstałe wspólnoty 
mogą być współwłaścicielem działki ze wspólną stacją trafo? Co zrobić z garażami, której wspólnocie je przypisać? Obecnie wszystkie działki są współwłasnością wszystkich mieszkańców w jednakowym udziale dla każdego wynoszącym 1/24 (3 × 8 lokali mieszkalnych). Działki są oczywiście różnej wielkości. Czy jest jakaś możliwość wyodrębnienia nowych trzech wspólnot? Jeśli tak, to jakie kroki powinny być podjęte?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL), ustawodawca dopuścił możliwość podziału wspólnoty mieszkaniowej, odnośnie tych wspólnot, które ukonstytuowały się w więcej niż jednym budynku położonym na tej samej nieruchomości.

uwaga!
Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Powyższe stanowi zarazem dopuszczony ustawowo wyjątek od zakazu znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (tj. współwłasności przymusowej), tak długo jak długo trwa odrębna własność lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna objęta jest przymusową współwłasnością właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i – co do zasad – tak długo jak trwa odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej.

uwaga!
Zgodnie z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna objęta jest przymusową współwłasnością właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i – co do zasad – tak długo jak trwa odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej.

W ramach podziału nieruchomości uregulowanego w art. 5 ust. 2 UWL, wyróżnia się obecnie dwa warianty, tj.:

  • wariant związany z usytuowaniem na nieruchomości wspólnej kilku budynków (więcej niż jednego), gdzie lokale wyodrębniono jednakże tylko w jednym budynku,
  • wariant związany z wyodrębnieniem lokali w kliku budynkach (w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej, a więc zmierzający do podziału dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstaniu kilku mniejszych wspólnot.

uwaga!
Co istotne, powstałe po podziale nieruchomości będą jednocześnie mogły być przedmiotem współwłasności tylko tych właścicieli lokali, których lokale wyodrębniono w budynkach znajdujących się na tych nieruchomościach.

Tak też, w drugim wariancie, tj. gdy w kilku budynkach (tj. w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale, konsekwencją zastosowania regulacji zawartej w art. 5 ust. 2 UWL będzie podział dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstanie kilku, zarazem mniejszych – i odrębnych od siebie – wspólnot. Podział wspólnoty jest bowiem w tym przypadku skutkiem podziału nieruchomości wspólnej, co w istocie jest równoznaczne ze zniesieniem współwłasności tejże nieruchomości. 

Co istotne, powstałe po podziale nieruchomości będą jednocześnie mogły być przedmiotem współwłasności tylko tych właścicieli lokali, których lokale wyodrębniono w budynkach znajdujących się na tych nieruchomościach.

Warto zwrócić w tym miejscu jednak uwagę, iż – mimo brzmienia art. 5 ust. 2 UWL – zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, możliwe jest również dokonanie podziału pojedynczego budynku, w którym są w...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy