Zarząd powierzony, wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową w trybie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Chcesz lepiej poznać ten temat? Sprawdź nasz artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?

Przepisy regulujące zarząd powierzony

Stosownie do art. 27 ust. 1 u.s.m., w zakresie nieuregulowanym w przepisach u.s.m., do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy u.w.l.2, z zastrzeżeniem regulacji szczególnych zawartych w art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.

W związku z powyższym, dla zasad zarządu nieruchomością wspólną, tj. nieruchomością, której – na skutek wyodrębniania i sprzedaży indywidualnych lokali (przynajmniej jednego) – współwłaścicielami stali się zarówno spółdzielnia mieszkaniowa, jak i nabywca/y indywidualnych lokali, podstawowe znaczenie ma regulacja zawarta w art. 27 ust. 2 u.s.m. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i nabywców indywidualnych jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby nawet właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Tym samym, w drodze wyjątku od reguły ustanowionej w art. 27 ust. 1 u.s.m. przewidującej odpowiednie stosowanie przepisów u.w.l. do prawa odrębnej własności lokalu, w spółdzielniach mieszkaniowych ustanawiających na rzecz członków odrębną własność lokali nie stosuje się co do zasady przepisów rozdziału 4 u.w.l. o zarządzie nieruchomością wspólną.
 

Przypomnieć należy, iż zgodnie z – mającym zastosowanie – art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W ocenie NSA, odesłanie przez art. 27 ust. 2 u.s.m. do zarządu powierzonego w rozumieniu przepisów u.w.l. przesądza więc, iż spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu przyjętym w przepisach tej ustawy.3

Na podstawie powołanej regulacji spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni oraz właścicieli indywidualnych lokali na zasadach zarządu powierzonego. Jednakże – jak wyjaśnia się to w orzecznictwie sądowoadministracyjnym – zarząd przysługujący spółdzielni powstaje i jest wykonywany ex lege, podczas gdy zarząd powierzony według art. 18 ust. 1 u.w.l. powstaje i jest wykonywany na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali. W szczególności więc, właściciele lokali w okresie wykonywania zarządu przez spółdzielnię nie mogą go powierzyć innej osobie dopóty, dopóki nie będą do nich stosowane przepisy u.w.l. na podstawie art. 241 albo art. 26 u.s.m.4

W świetle art. 27 ust. 2 u.s.m. spółdzielnia mieszkaniowa jest z mocy prawa zarządcą (administratorem) nieruchomości wspólnych w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., stanowiących współwłasność właścicieli indywidualnych lokali – zarówno będących, jak i niebędących członkami spółdzielni, oraz samej spółdzielni – właściciela lokali jeszcze niewyodrębnionych. Z mocy ustawy spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zatem zarząd nieruchomością wspólną, tak samo jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi jej własność5.
 

Spółdzielnia staje się zarządcą nieruchomości wspólnych z chwilą ustanowienia i przeniesienia na członka własności pierwszego lokalu w danym budynku. Ponieważ zarząd nieruchomością wspólną przydany został spółdzielni w takiej sytuacji z mocy prawa, to uznać należy, iż nie zachodzi konieczność powierzenia wspomnianego zarządu w trybie umowy właścicieli lokali ze spółdzielnią (np. umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną). Niewątpliwie przy tym wykonywanie – z mocy samego prawa – zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową może prowadzić z kolei do kolizji interesów poszczególnych właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym będących lub niebędących członkami spółdzielni. Powierzenie wykonywania zarządu spółdzielni jest jednak wyrazem kompromisu koniecznego w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych. Ma ono zatem na celu nie uprzywilejowanie spółdzielni, lecz ochronę interesów ich członków oraz zapewnienie – do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu – sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną6.

Powyżej omówionego sposobu wykonywania zarządu nie stosuje się jednakże w przypadkach uregulowanych w:

• art. 241 u.s.m., a więc wówczas, gdy większość właścicieli indywidualnych lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie wprost przepisy u.w.l.,
• art. 26 u.s.m., a więc wówczas, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Wówczas bowiem po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się wprost przepisy u.w.l. Przy czym, w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości – obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej – może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 u.s.m. (a więc także i art. 27 ust. 2 u.s.m.) przewidujący, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany będzie jednak przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.

Zarząd powierzony spółdzielni nie ma charakteru obligatoryjnego – jak wskazano wyżej – większość właścicieli może bowiem podjąć uchwałę stanowiącą, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 listopada 2020 r.7, wykonywanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową zostało uregulowane w art. 27 ust. 2 w zw. z ust. 1 u.s.m. w sposób całościowy i spójny, wolny od luki prawnej. Tym samym brak jest możliwości odwoływania się wprost – dla ustalenia zasad sprawowania tego zarządu – do przepisów Kodeksu cywilnego, zwłaszcza jego art. 199 i nast., regulujących zasady wykonywania współwłasności.

Stosowanie wybranych przepisów ustawy o własności lokali

Ustawodawca przewidział jednak wyłączenie stosowania przepisów u.w.l. do zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową. Powyższe nie dotyczy jedynie przepisów art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które w tym przypadku należy stosować odpowiednio.

Należy podkreślić, iż zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej z mocy ustawy obejmuje umocowanie do dokonywania przez nią jedynie czynności zaliczanych do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Mówi o tym art. 22 u.w.l., który przydaje uprawnienie do samodzielnego dokonywania przez zarząd/zarządcę nieruchomością wspólną powołany w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. jedynie czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu. Jak przyjęte jest w doktrynie i orzecznictwie, na zwykły zarząd wspólną nieruchomością składają się jedynie czynności (faktyczne, prawne) zmierzające do załatwienia spraw związanych z jej bieżącym utrzymaniem i eksploatacją, oraz związane z podstawową codzienną „działalnością” wspólnoty mieszkaniowej, tworzonej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.
 

W szczególności chodzi o podejmowanie działań faktycznych, takich jak np. utrzymanie czystości na gruncie i częściach wspólnych budynku (np. podejmowanie na bieżąco decyzji co do częstości wywozu kontenerów na śmieci), w tym odśnieżanie chodników i miejsc parkingowych, utrzymanie zieleni (podejmowanie działań zabezpieczających zieleń, dokonywanie nasadzeń kwiatów, krzewów, drzewek, nawadnianie itp.), dokonywanie drobnych remontów, napraw i „ulepszeń” na nieruchomości wspólnej (konserwacja domofonów, mechanizmów automatycznie zamykających drzwi do klatek schodowych, założenie wodomierzy na ujęcia wody do potrzeb nieruchomości wspólnej itp.) oraz wielu czynności prawnych i finansowych, takich jak zawieranie umów zapewniających dostawy mediów (wody, energii cieplnej i elektrycznej, gazu), wywóz nieczystości, opłacanie należności związanych z podejmowanymi faktycznymi i prawnymi czynnościami zarządu zwykłego nieruchomością wspólną, a także dochodzenie od właścicieli należności z tytułu ich obligatoryjnego udziału w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Przykładowo, wykonanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej w postaci usunięcia materiałów palnych składowanych na korytarzach budynku mieszkalnego oraz usunięcia pozostałych przedmiotów umieszczonych na tych ciągach komunikacyjnych mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 1 u.w.l., które spółdzielnia może podejmować samodzielnie. Po pierwsze, dokonanie tej czynności mieści się bowiem w kategorii załatwienia bieżących spraw związanych z eksploatacją budynku. Po drugie i co najważniejsze, dokonanie tej czynności powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki – w związku z zagrożeniem zdrowia i życia ludzkiego. Skoro zatem czynność tę należy wykonać w terminie natychmiastowym, to chociażby także z tego względu całkowicie niecelowe wydaje się uzyskiwanie zgody od pozostałych współwłaścicieli budynku8.

Z kolei w wyroku z dnia 19 marca 2019 r.9 NSA wskazał, iż spółdzielnia ma prawo również do samodzielnego decydowania o dokonaniu remontu instalacji gazowej. Koniecznym skutkiem takiego remontu jest czasowe odłączenie lokali podłączonych do tej sieci. Osoby posiadające lokale w budynkach wielomieszkaniowych muszą więc liczyć się z tym, że konieczność remontu tej części instalacji gazowej, która przeznaczona jest do wspólnego użytku, spowoduje czasowe odłączenie poszczególnych lokali od korzystania z tej instalacji. Nie sposób bowiem uznać, że remont taki może być przeprowadzony na instalacji działającej. Nabywca lokalu musi liczyć się z powstałymi ograniczeniami. Remont instalacji znajdującej się w części wspólnej nie może być uzależniony od zgody dysponentów poszczególnych lokali. Przy założeniu odmiennym każdy remont części wspólnej mógłby bowiem zostać zablokowany przez sprzeciw dysponenta lokalu i niemożliwe stałoby się usunięcie np. zagrożenia bezpieczeństwa spowodowanego przez niesprawną wspólną instalację lub niewłaściwy stan urządzeń w części wspólnej budynku.

Jak wyjaśnił to zaś NSA w wyroku z dnia 18 marca 2021 r.10, przed dniem 9 września 2017 r. w odniesieniu do poprzedniego brzmienia art. 27 ust. 2 u.s.m. w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, zgodnie z którym kwestia zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię mieszkaniową nie rozróżniała, czy mamy do czynienia z czynnościami dotyczącymi zwykłego zarządu nieruchomością wspólną czy też czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Przypomnieć należy, iż przepis art. 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze11, czyli do dnia 9 września 2017 r., nie zawierał odesłania do odpowiedniego stosowania art. 22 u.w.l. W takim stanie prawnym przyjmowano, że spółdzielnia mieszkaniowa była uprawniona do sprawowania obu rodzajów zarządu, zatem zarząd powierzony – o którym mowa w art. 27 u.s.m. – obejmował zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i te, które przekraczają zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej12. Przykładowo, w orzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że zarząd spółdzielni – jako jej ustawowy organ – miał prawo – w ramach wykonywania zarządu powierzonego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed 9 września 2017 r. – złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności gruntowej i odebrać to oświadczenie w charakterze użytkownika wieczystego rzeczy obciążonej13.

Obecnie nie ulega już wątpliwości, iż zarząd powierzony wykonywany przez spółdzielnię obejmuje jedynie uprawnienie do (samodzielnego) wykonywania czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda właścicieli lokali. W art. 22 ust. 3 u.w.l. zawarto przykładowy (otwarty) katalog czynności uznawanych za przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Na ich dokonanie przez spółdzielnię mieszkaniową sprawującą zarząd powierzony nad nieruchomością wspólną konieczne będzie uzyskanie przez nią zgody większości właścicieli lokali, gdzie – co warto podkreślić – do czasu zbycia ostatniego lokalu i ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, udział w nieruchomości wspólnej (a tym samym i swój głos) posiada sama spółdzielnia. Przykładowo – czynność polegająca na zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez wybudowanie na niej parkingu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W rezultacie na taką inwestycję zarząd spółdzielni mieszkaniowej powinien uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w drodze uchwały14.
 

Z kolei – zgodnie z art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. mającym odpowiednie zastosowanie do zasad sprawowania zarządu powierzonego przez spółdzielnię mieszkaniową – zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej (określoną przez właścicieli indywidualnych lokali), ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym, jaki zobowiązana jest stosować spółdzielnia jako zarządca, jest rok kalendarzowy. Jak wyjaśnia się przy tym w doktrynie, zasady prowadzenia wspomnianej ewidencji określić powinni sami właściciele lokali. Aktualnie nie ma konieczności prowadzenia w każdym przypadku dla nieruchomości wspólnej ksiąg rachunkowych. Wystarczy, gdy zarząd prowadzi ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu, jednak zarządca, któremu zarząd nieruchomością powierzono (art. 18 ust. 1 u.w.l.), będący przedsiębiorcą, ma obowiązek prowadzenia również własnej rachunkowości dla celów podatkowych, a dodatkowo jest obowiązany prowadzić dokumentację finansową, o której mowa w powołanym przepisie.

Przypisy:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 z późn. zm.) – dalej: „u.s.m.”.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.) – dalej: „u.w.l.”.
3. Vide: wyrok NSA z dnia 16 maja 2018 r., sygn. akt: II FSK 1298/16.
4. Vide: wyrok WSA w Opolu z dnia 4 listopada 2020 r., sygn. akt: I SA/Op 246/20.
5. Vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2020 r., sygn. akt: I CSK 344/17.
6. Vide: postan. Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2020 r., sygn. akt: I CSK 275/17.
7. Sygn. akt: I CSK 301/17.
8. Vide: wyrok NSA z dnia 18 marca 2020 r., sygn. akt: II OSK 341/19.
9. Sygn. akt: II OSK 1123/17.
10. Sygn. akt: II OSK 1673/18.
11. Dz. U. z 2017 r., poz. 1596.
12. Vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt: III CZP 122/13; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 2020 r., sygn. akt: I CSK 255/17.
13. Vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2020 r., sygn. akt: I CSK 287/17.
14. Vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 lutego 2020 r., sygn. akt: V ACa 715/19.