Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

11 czerwca 2019

NR 209 (Czerwiec 2019)

Aneks do umowy w małej wspólnocie

0 4

Mała wspólnota mieszkaniowa, w której większość udziałów stanowi własność miasta, podjęła uchwałę o kompleksowym remoncie budynku, m.in. termomodernizacji. Wspólnota ma zarządcę, któremu zgodnie z uchwałą udzielono pełnomocnictwa do zawarcia umowy na przeprowadzenie wszystkich prac przez wykonawcę. Roboty rozpoczęto późną jesienią i ze względu na różne czynniki, np. warunki pogodowe, wykonawca nie był w stanie zakończyć prac w terminie. Zawnioskował o przedłużenie terminu realizacji zlecenia. Zarządca wyraził zgodę na odstąpienie od kar i wydłużenie terminu w zamian za wykonanie prac dodatkowych i koniecznych w ramach umowy. Wspólnota ma bardzo ograniczony budżet, zaciągnęła kredyt na termomodernizację i nie miała środków na inne prace, takie jak utwardzenie terenu podwórka czy wymianę poszycia dachowego na pomieszczeniach przynależnych oraz szereg innych prac, które zostały wykonane przez wykonawcę. Miasto uważa, że aby aneks mógł zostać podpisany przez zarządcę, konieczne było podjecie uchwały w tej sprawie, a działanie zarządcy było bezpodstawne. Zarządca twierdzi, że miał prawo podpisać aneks, ponieważ miał pełnomocnictwo do podpisania umowy, a aneks stanowi jego cześć i nie działa na szkodę wspólnoty, ponieważ wspólnota zyskała na wykonanych pracach. Kto ma rację?
 

Mała wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zatem należy pamiętać, że podstawą określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych, które przeznaczone są do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Nie ma też zarządu. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

ważne!

Podstawą określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych, które przeznaczone są do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali.

 

Jednomyślność współwłaścicieli

Proszę zwrócić uwagę, że wyrażenie zgody na remont nieruchomości wspólnej w postaci kapitalnego remontu jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej wymaga jedno...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy