Kiedy garaż, strych czy komórka jest pomieszczeniem przynależnym?

Najczęściej zadawane pytania:

• Czy pomieszczenia przynależne mogą znajdować się w innym budynku?
• Jaka jest różnica między pomieszczeniem pomocniczym a pomieszczeniem przynależnym i czego bank nie kredytuje?
• Czy pomieszczenie przynależne to to samo, co powierzchnia przynależna?
• Czy pomieszczenie przynależne może pełnić funkcję mieszkalną?
• Czy pomieszczenie przynależne to część wspólna?
• Kiedy garaż jest pomieszczeniem pomocniczym, kiedy izbą, kiedy pomieszczeniem przynależnym, a kiedy samodzielnym lokalem?
• Kiedy strych jest częścią mieszkania, a kiedy pomieszczeniem przynależnym?
• Kiedy lokal może mieć pomieszczenie przynależne?
• Czy lokal może mieć kilka pomieszczeń przynależnych i czy jedno pomieszczenie przynależne może być wspólne dla kilku lokali?
• Czy pomieszczenie przynależne może być większe niż lokal mieszkalny?
• Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne?
• Czy przynależność pomieszczenia musi być wpisana do księgi wieczystej?
   

Przeanalizuję podjęte w artykule zagadnienie na różnych przykładach i odpowiem na najczęściej zadawane pytania w tym zakresie.

Co to jest pomieszczenie przynależne do lokalu?

Wyobraźmy sobie, że stoimy na korytarzu części wspólnej budynku (korytarz, klatka schodowa) lub bezpośrednio na zewnątrz i otwieramy drzwi z zamiarem wejścia do lokalu. Zamykamy drzwi, obchodzimy cały lokal, po czym próbujemy z niego wyjść, ale wyjście z tego lokalu prowadzi przez te same drzwi, którymi wchodziliśmy. Jeśli lokal ma więcej poziomów, to w takim lokalu można wejść na górne piętro, na strych czy do piwnicy, ale zawsze poruszamy się w tym samym lokalu i zawsze jest to samo wyjście. W lokalach handlowych na parterze zdarza się, że jest więcej wejść (z zewnątrz i z klatki przy lobby windowym), ale w tym jednym lokalu zawsze wchodzimy i wychodzimy na część wspólną budynku – nigdy nie wchodzimy do innych lokali lub pomieszczeń, które są połączone bezpośrednio z naszym lokalem. Obrazowo przedstawiając temat – wtedy właśnie mówimy o jednym samodzielnym lokalu. Pomieszczenie przynależne nie może być w obrysie tego lokalu. Może ono znajdować się na tym samym piętrze, na innym piętrze w tym samym budynku lub nawet w innym budynku, jeżeli ten budynek jest w tej samej księdze wieczystej co budynek, w którym znajduje się lokal. Aktem prawnym, który reguluje kwestie samodzielnego lokalu i pomieszczeń przynależnych, jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W jej art. 2 znajduje się definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Z powyższej definicji jasno wynika, że w obrębie lokalu mamy (możemy mieć) tylko izby lub pomieszczenia pomocnicze. Nie ma tu mowy, że w obrębie lokalu może znajdować się pomieszczenie przynależne. Dopiero w art. 2 ust. 4 ustawy o własności ­lokali czytamy, że: „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”. Wynika z tego, że pomieszczenie przynależne musi być poza obszarem lokalu, może być nawet w innym budynku, jeśli budynki stanowią jedną nieruchomość, czyli są w jednej księdze wieczystej. Jeżeli mamy przykładow...