Części wspólne nieruchomości w aspekcie utrzymania w okresie niskich temperatur. Eksploatacja w czasie zimy i usuwanie ewentualnych uszkodzeń

Do części wspólnych zaliczane są między innymi:

• elewacje,
• dachy,
• poszczególne elementy układu nośnego obiektu (fundamenty, stropy, słupy itp.),
• klatki schodowe i komunikacja,
• przewody kominowe,
• piony instalacyjne,
• instalacja odgromowa
  oraz otoczenie budynku z infrastrukturą (parkingi, śmietniki itd.).

W związku z tym, że wiele osób korzysta na co dzień z części wspólnych nieruchomości, muszą być one pod szczególnym nadzorem podmiotu zarządzającego nieruchomością. Jest to niezbędne z punktu widzenia zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego i jego otoczenia oraz planowania napraw, remontów lub prac konserwacyjnych. Części wspólne można również zaliczyć do tych elementów budynku, które w sposób szczególny będą ulegały destrukcji czy to ze względu na ekspozycję na niszczące wpływy czynników zewnętrznych, czy też działalność osób korzystających z nieruchomości.

W tym kontekście należy pamiętać o okresach szczególnie trudnych z punktu widzenia utrzymania obiektów budowlanych. Zdecydowanie najbardziej wymagającą porą roku będzie zima, podczas której najczęściej dochodzi do awarii i uszkodzeń obiektów budowlanych. Powodem takiej sytuacji jest oddziaływanie niskich temperatur, wilgoci oraz występowanie dodatkowych obciążeń podczas opadów śniegu i powstawania sopli. Bardzo często okazuje się, że wspólnota mieszkaniowa będzie musiała decydować o przeprowadzeniu gruntownych napraw, aby doprowadzić budynek oraz elementy jego otoczenia do należytego stanu technicznego i estetycznego.

W celu zminimalizowania występowania ewentualnych nieprawidłowości w okresie zimowym i tuż po nim konieczne jest zadbanie o właściwą eksploatację nieruchomości w tym trudnym czasie oraz o właściwą organizację kontroli techniczno-budowlanych, które wskażą elementy obiektu wymagające naprawy.

Eksploatacja części wspólnych podczas okresu zimowego

W czasie zimy użytkownicy budynków mieszkalnych zdecydowanie więcej przebywają w mieszkaniach, a eksploatacja lokali jest bardziej intensywna. Ponadto zjawiska atmosferyczne towarzyszące tej porze roku wymuszają na osobach odpowiedzialnych za utrzymanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych i ich otoczenia stosowne działania, aby umożliwić bezpieczne użytkowanie takich nieruchomości.

Analizując eksploatację części wspólnych w okresie niskich temperatur, można stwierdzić, że najwięcej nieprawidłowości obserwuje się w obszarach związanych z usuwaniem śniegu i lodu (w tym także sopli), dotyczących wewnętrznych instalacji (centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej) oraz przewodów kominowych.

Po znacznych opadach śniegu konieczne jest uprzątnięcie otoczenia obiektu, a w szczególności dojść oraz parkingów. Brak takiej dbałości może skutkować nałożeniem grzywny przez funkcjonariuszy odpowiadających za kwestie porządkowe w gminie. Z należytą starannością należy również odśnieżać schody wejściowe i spoczniki przed drzwiami wejściowymi. Niedopatrzenie w tym zakresie może skutkować upadkiem ze schodów któregoś z użytkowników budynku. Natomiast usuwanie zalegającego ściegu z powierzchni dachu, które zazwyczaj ma miejsce w przypadku dachów płaskich, oraz likwidacja sopli, powinno być wykonywane przez osoby posiadające odpowiednie badania wysokościowe, zabezpieczenia przed upadkiem z wysokości oraz przy użyciu dedykowanego do tej czynności sprzętu. Ma to znaczenie szczególnie z punktu widzenia dbałości o pokrycie dachowe oraz obróbki blacharskie. Usuwanie sopli ponadto powinno odbywać się przy zachowaniu szczególnej ostrożności. Zwykle praktykuje się chwilowe wygrodzenie terenu, na który może upaść z wysokości kawałek lodu.

Podczas zimy, a szczególnie w czasie bardzo silnych mrozów, mogą zdarzyć się sytuacje, gdy woda zamarznie w części instalacji wodno-kanalizacyjnej. Wówczas może dojść do awarii, a nawet zalania budynku. W celu uniknięcia takich sytuacji należy odpowiednio zabezpieczyć te części instalacji, które są szczególnie narażone na oddziaływanie niskich temperatur. Inną instalacją – szczególnie istotną z punktu widzenia eksploatacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego podczas zimy – jest instalacja centralnego ogrzewania. Jest ona częścią wspólną, jeżeli w budynku funkcjonuje wspólna dla wszystkich lokali kotłownia lub ciepło dostarczane jest z sieci ciepłowniczej. Wówczas należy zwrócić szczególną uwagę na obsługę kotłowni lub wymienników oraz funkcjonowanie pionów ciepłowniczych.

Przewody kominowe, czyli dymowe, spalinowe i wentylacyjne są tymi elementami budynku mieszkalnego wielorodzinnego, których nieprawidłowe funkcjonowanie może być przyczyną bardzo przykrych dla osób przebywających w obiekcie konsekwencji. Niestety często zdarza się, iż przewody dymowe są zatkane lub przewężone z powodu osadzającej się sadzy, co może zaburzać wydostawanie się dymu. Podobnie w przypadku przewodów spalinowych i wentylacyjnych – każda niedrożność lub tzw. ciąg wsteczny może być powodem zaczadzenia się osób przebywających w poszczególnych lokalach. Oznacza to, że w okresie zimowym w sposób szczególny należy zwracać uwagę na drożność i właściwy ciąg kominowy (tj. sprawdzać, czy kratki wentylacyjne są drożne, czy zapewniony jes...