Części wspólne nieruchomości w aspekcie utrzymania w okresie niskich temperatur. Eksploatacja w czasie zimy i usuwanie ewentualnych uszkodzeń

Do części wspólnych zaliczane są między innymi:

• elewacje,
• dachy,
• poszczególne elementy układu nośnego obiektu (fundamenty, stropy, słupy itp.),
• klatki schodowe i komunikacja,
• przewody kominowe,
• piony instalacyjne,
• instalacja odgromowa
  oraz otoczenie budynku z infrastrukturą (parkingi, śmietniki itd.).

W związku z tym, że wiele osób korzysta na co dzień z części wspólnych nieruchomości, muszą być one pod szczególnym nadzorem podmiotu zarządzającego nieruchomością. Jest to niezbędne z punktu widzenia zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego i jego otoczenia oraz planowania napraw, remontów lub prac konserwacyjnych. Części wspólne można również zaliczyć do tych elementów budynku, które w sposób szczególny będą ulegały destrukcji czy to ze względu na ekspozycję na niszczące wpływy czynników zewnętrznych, czy też działalność osób korzystających z nieruchomości.

W tym kontekście należy pamiętać o okresach szczególnie trudnych z punktu widzenia utrzymania obiektów budowlanych. Zdecydowanie najbardziej wymagającą porą roku będzie zima, podczas której najczęściej dochodzi do awarii i uszkodzeń obiektów budowlanych. Powodem takiej sytuacji jest oddziaływanie niskich temperatur, wilgoci oraz występowanie dodatkowych obciążeń podczas opadów śniegu i powstawania sopli. Bardzo często okazuje się, że wspólnota mieszkaniowa będzie musiała decydować o przeprowadzeniu gruntownych napraw, aby doprowadzić budynek oraz elementy jego otoczenia do należytego stanu technicznego i estetycznego.

W celu zminimalizowania występowania ewentualnych nieprawidłowości w okresie zimowym i tuż po nim konieczne jest zadbanie o właściwą eksploatację nieruchomości w tym trudnym czasie oraz o właściwą organizację kontroli techniczno-budowlanych, które wskażą elementy obiektu wymagające naprawy.

Eksploatacja części wspólnych podczas okresu zimowego

W czasie zimy użytkownicy budynków mieszkalnych zdecydowanie więcej przebywają w mieszkaniach, a eksploatacja lokali jest bardziej intensywna. Ponadto zjawiska atmosferyczne towarzyszące tej porze roku wymuszają na osobach odpowiedzialnych za utrzymanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych i ich otoczenia stosowne działania, aby umożliwić bezpieczne użytkowanie takich nieruchomości.

Analizując eksploatację części wspólnych w okresie niskich temperatur, można stwierdzić, że najwięcej nieprawidłowości obserwuje się w obszarach związanych z usuwaniem śniegu i lodu (w tym także sopli), dotyczących wewnętrznych instalacji (centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej) oraz przewodów kominowych.

Po znacznych opadach śniegu konieczne jest uprzątnięcie otoczenia obiektu, a w szczególności dojść oraz parkingów. Brak takiej dbałości może skutkować nałożeniem grzywny przez funkcjonariuszy odpowiadających za kwestie porządkowe w gminie. Z należytą starannością należy również odśnieżać schody wejściowe i spoczniki przed drzwiami wejściowymi. Niedopatrzenie w tym zakresie może skutkować upadkiem ze schodów któregoś z użytkowników budynku. Natomiast usuwanie zalegającego ściegu z powierzchni dachu, które zazwyczaj ma miejsce w przypadku dachów płaskich, oraz likwidacja sopli, powinno być wykonywane przez osoby posiadające odpowiednie badania wysokościowe, zabezpieczenia przed upadkiem z wysokości oraz przy użyciu dedykowanego do tej czynności sprzętu. Ma to znaczenie szczególnie z punktu widzenia dbałości o pokrycie dachowe oraz obróbki blacharskie. Usuwanie sopli ponadto powinno odbywać się przy zachowaniu szczególnej ostrożności. Zwykle praktykuje się chwilowe wygrodzenie terenu, na który może upaść z wysokości kawałek lodu.

Podczas zimy, a szczególnie w czasie bardzo silnych mrozów, mogą zdarzyć się sytuacje, gdy woda zamarznie w części instalacji wodno-kanalizacyjnej. Wówczas może dojść do awarii, a nawet zalania budynku. W celu uniknięcia takich sytuacji należy odpowiednio zabezpieczyć te części instalacji, które są szczególnie narażone na oddziaływanie niskich temperatur. Inną instalacją – szczególnie istotną z punktu widzenia eksploatacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego podczas zimy – jest instalacja centralnego ogrzewania. Jest ona częścią wspólną, jeżeli w budynku funkcjonuje wspólna dla wszystkich lokali kotłownia lub ciepło dostarczane jest z sieci ciepłowniczej. Wówczas należy zwrócić szczególną uwagę na obsługę kotłowni lub wymienników oraz funkcjonowanie pionów ciepłowniczych.

Przewody kominowe, czyli dymowe, spalinowe i wentylacyjne są tymi elementami budynku mieszkalnego wielorodzinnego, których nieprawidłowe funkcjonowanie może być przyczyną bardzo przykrych dla osób przebywających w obiekcie konsekwencji. Niestety często zdarza się, iż przewody dymowe są zatkane lub przewężone z powodu osadzającej się sadzy, co może zaburzać wydostawanie się dymu. Podobnie w przypadku przewodów spalinowych i wentylacyjnych – każda niedrożność lub tzw. ciąg wsteczny może być powodem zaczadzenia się osób przebywających w poszczególnych lokalach. Oznacza to, że w okresie zimowym w sposób szczególny należy zwracać uwagę na drożność i właściwy ciąg kominowy (tj. sprawdzać, czy kratki wentylacyjne są drożne, czy zapewniony jest swobodny przepływ powietrza w lokalach i w razie potrzeby likwidacja np. żaluzji w kratkach wentylacyjnych, wyciągów mechanicznych zamontowanych w przewodach grawitacyjnych itp.). Każde zaniedbanie w tej materii może skończyć się nawet śmiercią osób przebywających w budynku, w którym przewody kominowe nie funkcjonują w należyty sposób.

Trzeba również podkreślić, że osoby odpowiedzialne za utrzymanie budynku powinny odpowiednio reagować w sytuacji, gdy użytkownicy sygnalizują jakiekolwiek niepokojące sytuacje. Pozostawienie takich informacji bez odpowiedniej odpowiedzi może skutkować dużo większym zakresem napraw na wiosnę, niż miałoby to miejsce w przypadku natychmiastowego usunięcia nieprawidłowości.
 

Ustalenie zakresu rzeczowego robót budowlanych remontowych i naprawczych w ramach części wspólnych w związku z uszkodzeniami powstałymi w zimie

Źródłem wiedzy na temat stanu technicznego poszczególnych elementów nieruchomości po okresie zimowym są przede wszystkim wyniki czynności kontrolnych, których przeprowadzenie zlecają właściciel lub zarządca. Należy jednak podkreślić, że drugim, nie mniej ważnym, są informacje przekazane przez użytkowników budynku, jak już wyżej wspomniano.

I. Kontrole okresowe stanu technicznego

W okresie eksploatacji poszczególne elementy obiektu budowlanego ulegają zużyciu i pojawiają się różnego rodzaju usterki, przy czym okres zimowy w wyjątkowy sposób przyczynia się do degradacji poszczególnych jego części. Zadaniem osób odpowiedzialnych za należyte utrzymanie budynku jest dopilnowanie, aby w sposób jednoznaczny określić nieprawidłowości powstałe podczas użytkowania i zdiagnozować, czy stanowią one zagrożenie bezpieczeństwa dla życia i zdrowia użytkowników i ich mienia. To, czy występuje taki stan zagrożenia, czy też usterki są niegroźne, powinni stwierdzić specjaliści przeprowadzający okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego. Co oczywiste – przedmiotowe powinności mają swoje źródło w przepisach ustawowych. Podstawą do wykonywania przeglądów techniczno-budowlanych budynku i jego wyposażenia instalacyjnego są wytyczne ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

W powyższych ustawach – odpowiednio w art. 62 i w art. 23 – wskazane zostało dokładnie, jakie kontrole powinny być obowiązkowo zorganizowane przez podmiot odpowiedzialny za obiekt i w jakich odstępach czasu. Tę tematykę w zbiorczy sposób przedstawia tabela nr 1.
Jak już wyżej wskazano, kontrole powinny zostać zlecone osobom posiadającym stosowne uprawnienia budowlane lub kwalifikacje, tj.:
a) osobom posiadającym uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności:

• kontrola obiektu budowlanego pod kątem elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego,
• kontrola przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
• kontrola estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,

b) osobom posiadającym kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych:

• kontrola stanu technicznego instalacji elektrycznych,
• kontrola stanu technicznego piorunochronnych,
• kontrola stanu technicznego gazowych,
• kontrola stanu technicznego urządzeń chłodniczych,

c) osobom posiadającym kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim:

• kontrola stanu technicznego przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,

d) osobom posiadającym uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności:

• kontrola stanu technicznego przewodów kominowych (przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych) oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Szczegółowy zakres i dokładne wskazówki, jak powinny być przeprowadzane kontrole okresowe stanu technicznego budynków mieszkalnych i ich wyposażenia instalacyjnego, reguluje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. Co oczywiste – powyższe wytyczne obejmują również obszar dotyczący części wspólnych.

uwaga!
Szczegółowy zakres i dokładne wskazówki, jak powinny być przeprowadzane kontrole okresowe stanu technicznego budynków mieszkalnych i ich wyposażenia instalacyjnego, reguluje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r.  

Elementy budynków kontrolowane po zimie będą każdorazowo określane indywidualnie dla danego obiektu, w zależności od zastosowanej technologii budowy, wdrożonych rozwiązań konstrukcyjnych oraz zamontowanych urządzeń i wyposażenia instalacyjnego.
Akt wykonawczy, jakim jest rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych w rozdziale 2 pt. „Kontrole okresowe budynku”, reguluje dokładnie sposób przeprowadzania kontroli i jej przedmiot. W § 4 zakreślono ogólne zasady, którymi powinni kierować się właściciel i zarządca budynku oraz osoba przeprowadzająca kontrolę:

1. Kontrola powinna odbywać się w okresie wiosennym.
2. Przed rozpoczęciem czynności sprawdzających osoba dokonująca przeglądu technicznego powinna zapoznać się z wynikami poprzednich kontroli odnotowanymi w stosownych protokołach, informacjami użytkowników o ewentualnych wadach, usterkach, uszkodzeniach lub zniszczeniach zaobserwowanych w obiekcie budowlanym (co zostanie osobno szczegółowo omówione) oraz z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych od poprzedniej kontroli.
3. Dokumentacją potwierdzającą przeprowadzenie kontroli i zawierającą wyniki oraz obserwacje (zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia) powinny być protokoły zawierające określenie:

• stanu technicznego skontrolowanych elementów budynku,
• rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów,
• zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania (w zależności od stopnia pilności),
• metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
• zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach poprzednich kontroli okresowych.

4. Integralną częścią protokołu pokontrolnego powinna być dokumentacja graficzna oraz dokumentacja zdjęciowa, jeśli została sporządzona.
5. Właściciel (ewentualnie zarządca budynku) może zlecić wykonanie przeglądów roboczych mających na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Z kolei przepisy § 5 wymieniają kolejno części budynku mieszkalnego, które powinny podlegać przeglądowi techniczno-budowlanemu. Jak wcześniej przedstawiono, w ustawie Prawo budowlane w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a jest w sposób ogólny mowa o elementach budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania. Dotyczy to tych części obiektu (w głównej mierze części wspólnych), których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska i konstrukcji budynku. Szczegółowej kontroli stanu technicznego powinny zatem podlegać:
a) zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony,
b) urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku,
c) elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie,
d) pokrycie dachowe,
e) instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
f) urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
g) elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z budynku,
h) przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

uwaga!
Zasadniczą częścią protokołu pokontrolnego pod kątem późniejszego opracowania planu robót remontowych są zalecenia pokontrolne, które zwykle wymienione będą kolejno – zgodnie ze stopniem pilności ich wykonania.

Co oczywiste – obszar wykonywanego raz na pięć lat sprawdzenia określającego stan sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku będzie różnił się od kontroli rocznej tym, że zostaną skontrolowane wszystkie pozostałe elementy budynku a także estetyka budynku i jego otoczenia. Oznacza to, że części wspólne nieruchomości w sposób bardzo szczegółowy będą kontrolowane raz na pięć lat.

Fachowiec dokonujący czynności kontrolnych co do zasady powinien zakończyć je sporządzeniem protokołu pokontrolnego. Treść takiego protokołu (w tym ilość zaleceń) jest decydująca dla właściciela lub zarządcy obiektu, który na jej podstawie będzie tworzył plan i harmonogram robót remontowych i naprawczych. Z tego punktu widzenia zasadniczą częścią protokołu pokontrolnego pod kątem późniejszego opracowania planu robót remontowych są zalecenia pokontrolne, które zwykle wymienione będą kolejno – zgodnie ze stopniem pilności ich wykonania.

Skala stopni pilności przedstawia się następująco:

• I stopień pilności – wykonać bezzwłocznie,
• II stopień pilności – wykonać w trybie pilnym,
• III stopień pilności – wykonać bez zbędnej zwłoki,
• IV stopień pilności – wykonać w ramach planowanych robót remontowych.

Dla osób odpowiedzialnych za utrzymanie budynku protokół pokontrolny powinien stanowić bazę do stworzenia harmonogramu prac remontowych i konserwacyjnych, które należy wykonać zgodnie ze stopniami pilności robót zakreślonymi przez osobę kontrolującą.

II. Informacje o nieprawidłowościach pochodzące od osób użytkujących budynek mieszkalny wielorodzinny

Jednym z najistotniejszych źródeł wiedzy o funkcjonowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz o zaobserwowanych uszkodzeniach i nieprawidłowościach są informacje przekazywane osobom odpowiedzialnym przez użytkowników tego obiektu budowlanego. Zebranie tego typu faktów wśród osób przebywających na co dzień w budynku należy do obowiązków osoby, która będzie przeprowadzać kontrolę okresową stanu technicznego obiektu budowlanego. Podczas użytkowania budynku, a w szczególności w okresie zimowym, mogą wystąpić różnego rodzaju usterki, drobne awarie czy zdarzenia mogące utrudniać jego eksploatację. Niektóre z nich mogą być bez najmniejszych problemów usuwane przez samych użytkowników, a ich powstanie nie ma wpływu na ogólny stan techniczny obiektu. Jednakże poważniejsze problemy z użytkowaniem budynku powinny być zgłaszane właścicielowi lub zarządcy w trybie natychmiastowym, a w szczególności wówczas, gdy dotyczy to części wspólnych (np. chwiejna balustrada przy wejściu do budynku) czy elementów konstrukcyjnych obiektu (np. poważne ugięcie się konstrukcji dachowej pod wpływem ciężaru zalegającego śniegu). Wówczas zgłoszenie takich przypadków jest dla podmiotu odpowiedzialnego sygnałem do podjęcia stosownych działań w celu eliminacji stanu zagrożenia. Biorąc to pod uwagę, celowe byłoby systematyczne przeprowadzanie rozeznania wśród użytkowników w okresie zimowym, kiedy nie jest wykonywana kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego przewidziana w Prawie budowlanym, a działanie czynników zewnętrznych jest bardzo agresywne. Takie informacje również powinny zostać zawarte w planie robót remontowych i konserwacyjnych, w zależności od ich znaczenia dla stanu bezpieczeństwa obiektu czy też jego estetyki.

Plan robót remontowych, naprawczych i konserwacyjnych

Po zebraniu wszelkich danych niezbędnych do stworzenia planu robót budowlanych remontowych i naprawczych związanych ze stanem technicznym budynku i jego wyposażenia instalacyjnego po zimie oraz zaistniałych nieprawidłowościach należy ustalić kolejność wykonywania poszczególnych napraw. Sposób podziału tego rodzaju robót określony został również w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych w rozdziale 3 pt. „Remont budynku”. W § 7 ust. 2 czynności te zostały podzielone na trzy grupy robót, które zdefiniowane zostały w § 3 rozporządzenia, mianowicie:

• roboty konserwacyjne (np. malowanie), polegające na wykonywaniu robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku,
• naprawy bieżące (np. wymiana cieknącej, skorodowanej rury kanalizacyjnej), czyli okresowe remonty elementów budynku, mające na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym,
• naprawy główne (np. remont konstrukcji dachu) – remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku.

Jak już wcześniej nadmieniono – wszystkie roboty powinny być rozplanowane zgodnie ze stopniem pilności wykonania określonym w protokole sporządzonym po kontroli stanu technicznego, także przy uwzględnieniu uwag użytkowników obiektu budowlanego. Ogólne wytyczne co do tworzenia planu zostały doprecyzowane w treści § 7 ust. 4.

Plan robót remontowych powinien być sporządzony z zachowaniem pierwszeństwa dla robót mających na celu:
a) eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich,
b) zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
c) spełnienie wymagań ochrony środowiska,
d) zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.
Forma takiego programu naprawczego (planu) jest dowolna, czyli nie została ona narzucona w rozporządzeniu czy innym akcie wykonawczym.

Roboty budowlane remontowe i naprawcze części wspólnych

Roboty budowlane remontowe i naprawcze w obrębie części wspólnych po okresie zimowym będą przeprowadzane w różnorodnym zakresie. Po zebraniu kompletu niezbędnych informacji potrzebnych do zaplanowania napraw czy remontów po sezonie zimowym konieczne jest sporządzenie zestawienia takich robót. W dalszej części opracowania zostaną omówione uszkodzenia, które mogą wystąpić w poszczególnych częściach wspólnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego i jego otoczenia, oraz znajdą się informacje, co należy w takim przypadku przedsięwziąć.

1. Fundamenty i ściany fundamentowe

W zimie cząsteczki wody znajdujące się w poszczególnych elementach budynku zamarzają pod wpływem niskich temperatur. W związku ze zwiększeniem objętości podczas zamarzania – woda może rozsadzić strukturę materiałową takiej części. W celu zdiagnozowania takich uszkodzeń fundamenty sprawdza się pośrednio, obserwując obiekt budowlany oraz ściany fundamentowe pod kątem zarysowań i zawilgocenia, czyli obserwuje się pęknięcia i zarysowania widoczne w przyziemiu obiektu i w pomieszczeniach piwnic (jeśli budynek jest podpiwniczony) oraz widoczne ślady zalewania, podciekania i zawilgocenia ścian fundamentowych oraz piwnic. Mogą również uwidocznić się nieszczelności w izolacji wodochronnej fundamentów i ścian fundamentowych. W takim przypadku należy rozważyć osuszenie obiektu i wykonanie nowej hydroizolacji. Jeśli uszkodzenia są poważne – konieczne będzie wykonanie odkrywek i sporządzenie bardziej szczegółowej oceny technicznej fundamentów i ścian fundamentowych.

2. Ściany zewnętrzne

Przegrody zewnętrzne, czyli ściany, które stanowią zasadniczą część elewacji (czyli części wspólnej budynku), mogą wykazywać nieprawidłowości takie jak zarysowania i wykruszenia. Spękania zwykle można zaobserwować wraz z ubytkami dużych rozmiarów w tynkach zewnętrznych i elementach ozdobnych elewacji. W przypadku obiektów wielkopłytowych mogą występować rozwarstwienia na złączach części prefabrykowanych. Podczas mrozów może się zdarzyć także zniszczenie termoizolacji, włącznie z odspojeniem jej od ściany. Plan napraw ścian zewnętrznych należy opracować z uwzględnieniem wysokości budynku i stopniem skomplikowania robót (np. czy konieczne są naprawy konstrukcyjne, czy wyłącznie warstwy fakturowej elewacji).

3. Konstrukcja dachowa

• Dachy drewniane
  Jeżeli podczas kontroli pomieszczeń bezpośrednio pod dachem można zaobserwować i wyczuć zwiększoną wilgotność powietrza przy intensywnym zapachu stęchlizny, widoczne próchno i pęknięcia na elementach konstrukcji, a także naloty, przebarwienia, wykwity i plamy – jest to oznaką niszczącego działania na konstrukcję drewnianą zawilgocenia oraz korozji biologicznej. Jest to spowodowane wpływem wilgoci w czasie zimy na miejsca, gdzie wysychanie jest utrudnione, np. końce belek w strefie okapu i kosza, a także położone w bliskim sąsiedztwie kominów i wyłazów czy łączeń elementów odwodnienia – rynien i rur spustowych.
• Dachy o konstrukcji stalowej
  Stalowe elementy dachowe są narażone przede wszystkim na działanie wilgoci, która powoduje korozję. Tym samym podczas kontroli stanu technicznego części stalowych dachu niezwykle istotne jest określenie stanu i skuteczności powłok antykorozyjnych po zimie. Ważne jest również sprawdzenie stopnia ewentualnego osłabienia złączy poszczególnych elementów konstrukcyjnych i zbadanie odkształceń, które mogą pojawić się w czasie eksploatacji obiektu i obciążenia śniegiem, lodem czy wiatrem oraz zmianami temperatury.
• Dachy o konstrukcji żelbetowej
  Do uszkodzeń konstrukcji żelbetowej dachu można zaliczyć nieprawidłowości takie jak zarysowania i pęknięcia, ubytki w warstwie otuliny zbrojenia oraz ujawnić miejsca ewentualnych przecieków. Oznacza to zwykle, że tam, gdzie dochodzi do zawilgocenia konstrukcji, może dojść do obniżenia nośności konstrukcji bez wyraźnych ubytków.

W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek uszkodzeń konstrukcji dachu należy bezdyskusyjnie wezwać osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Co istotne – w tej sytuacji będzie już istniało potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji i całego budynku. Często konieczna będzie częściowa (a nawet całkowita) wymiana elementów stanowiących dachowy układ nośny.

4. Pokrycie dachowe, obróbki blacharskie i odwodnienie połaci

Pokrycia dachowe (papa, dachówki, blachy, tworzywa sztuczne) po okresie obniżonych temperatur i opadów śniegu mogą być bardzo zniszczone. Ujawniają się zwykle ubytki oraz pofałdowania, nierówności, przesunięcia i pęknięcia, co może być efektem m.in. nieumiejętnego odśnieżania czy usuwania sopli.

Wykończeniem pokrycia dachowego są obróbki blacharskie. Mają one za zadanie chronić przed przeciekaniem pokrycia dachowego. Jednakże w czasie zimy, gdy częstokroć działa na nie dodatkowe obciążenie w postaci śniegu i lodu oraz zmian temperatur, może dojść do ich przesunięcia, zerwania, zdeformowania i korozji.

Uzupełnieniem obróbek i pokrycia dachowego są elementy stanowiące odwodnienie połaci dachowych, ­czyli system rynien i rur spustowych. W czasie zimy mogą one ulec destrukcji, co prowadzi do nieszczelności. Istotne jest, aby regularnie czyścić rynny i rury spustowe, gdyż wszelakie zanieczyszczenia (takie jak np. liście) mogą powodować utrudnienia w spływaniu wody, a w efekcie być przyczyną tworzenia się brył lodu i sopli w czasie zimy, które są dodatkowym obciążeniem zarówno dla samego odwodnienia połaci, jak i dla konstrukcji dachu. Warto pamiętać, aby po okresie zimowym bezwzględnie sprawdzić, czy odpływ wody z dachu nie jest utrudniony, a orynnowanie szczelne i nieskorodowane. W razie stwierdzenia jakichkolwiek uszkodzeń należy wykonać prace dekarskie i wymienić te elementy, które uległy zniszczeniu. Zwykle nie są to roboty bardzo skomplikowane, a na rynku funkcjonuje wielu fachowców świadczących usługi naprawcze w tym zakresie. Są to roboty na wysokościach, dlatego zasadne jest zlecenie tych czynności firmom wyspecjalizowanym w tym zakresie.

5. Balkony, loggie i tarasy

Balkony, loggie i tarasy nie mogą być w całości zaliczane do części wspólnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Przyjmuje się, że balustrady, płyta konstrukcyjna i warstwy izolacyjne są elementami, za które odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Pozostałe elementy pozostają w gestii właścicieli lokali. Co oczywiste, ze względu na swoje przeznaczenie i konstrukcję są one w sposób szczególny narażone na działanie niskich temperatur oraz innych czynników niszczących w czasie zimy. Po okresie zimowym szczegółowo należy więc sprawdzić miejsca łączenia tych elementów z główną konstrukcją obiektu budowlanego. Są to te miejsca na balkonie czy tarasie, w których często zalega śnieg i może dojść do korozji czy uszkodzeń. Częste jest także uszkadzanie tynków z powodu podciekania wody, co w efekcie może prowadzić do korozji zbrojenia płyt konstrukcyjnych. Podobnie jak w przypadku obróbek blacharskich, naprawy powinny być wykonane przez specjalistów (chyba że uszkodzona jest tylko hydroizolacja).

6. Przewody kominowe i głowice

Jak już wcześniej wspomniano – jednym z problemów występujących po okresie zimowym, szczególnie w budynkach ogrzewanych węglem, jest niedrożność przewodów kominowych. Kłopotliwa może być także para wodna osadzająca się w przewodach kominowych (czy to ceramicznych, czy ze stali nierdzewnej), co może być powodem ich zniszczenia – czyli powstania nieszczelności.

Innym elementem narażonym na działanie destrukcyjnych czynników w czasie zimy są głowice kominowe. Należą do elementów najbardziej wystających ponad połać dachu, dlatego wszystkie podmuchy wiatru, opady śniegu, różnice temperatur mogą doprowadzić do ich uszkodzenia. Po zimie trzeba sprawdzić, czy kominy murowane oraz warstwa tynku je pokrywająca nie uległy spękaniu, a w przypadku kominów stalowych – czy nie poddały się odkształceniom i innym zniszczeniom. Naprawy, czyszczenie i wymiana poszczególnych elementów powinny być wykonywana przez kominiarzy lub inne budowlane firmy specjalistyczne.

7. Instalacja wodociągowa

Podstawowymi elementami instalacji wodociągowej, które podlegają przeglądowi technicznemu, są:

• przewody (poziome, pionowe oraz podłączenia lokalne),
• uzbrojenie (zawory: czerpalne, odcinające, zwrotne i spustowe, a także armatura pomiarowa),
• urządzenia do magazynowania, tłoczenia i oczyszczania wody,
• przy czym częściami wspólnymi nie są elementy instalacji, które znajdują się w poszczególnych lokalach.

uwaga!
Częściami wspólnymi nie są elementy instalacji wodociągowej, które znajdują się w poszczególnych lokalach.

Dokonując kontroli instalacji po okresie zimowym, sprawdzający ma za zadanie określić:

• stan izolacji przewodów zlokalizowanych w pomieszczenia nieogrzewanych,
• stan materiałów, z których wykonane są poszczególne elementy instalacji (np. stopień skorodowania w przypadku instalacji stalowej bądź miedzianej lub zmiana właściwości fizycznych materiału – w przypadku instalacji tworzyw sztucznych),
• stan mocowania przewodów do elementów stałych budynku (jest to szczególnie istotne w wypadku przewodów z tworzyw sztucznych),
• stan zabezpieczenia fragmentów instalacji ułożonych poza budynkiem, znajdujących się powyżej strefy przemarzania.
• stan przewodu doprowadzającego wodę do budynku w miejscu przejścia przez przegrodę.

Dokładne zaizolowanie przewodów instalacji wodociągowej znajdującej się w pomieszczeniach nieogrzewanych ma niebagatelne znaczenie podczas występujących w zimie niskich temperatur. Brak właściwej izolacji skutkuje głównie stratami ciepła w instalacji ciepłej wody użytkowej, natomiast w instalacji wodociągowej, która dostarcza zimną wodę, takie nieprawidłowości są dużo bardziej niebezpieczne. Wnika to z faktu, iż mogą prowadzić do zamarznięcia w niej wody i w konsekwencji do pęknięcia poszczególnych elementów instalacji, co objawiać się będzie zalewaniem lub drobnymi wyciekami, w zależności od wielkości uszkodzeń.

Mogą również mieć miejsce uszkodzenia w zewnętrznej części instalacji, zlokalizowane poza budynkiem. Mają one zwykle związek z nieodpowiednią głębokością posadowienia przewodu wodnego, a w efekcie z brakiem odpowiedniego zabezpieczania przed przemarzaniem. Podobnie jak w przypadku nieza-
izolowanych przewodów wewnątrz budynku, może to skutkować zamarzaniem wody w instalacji. Dla użytkowników oznacza to zaburzenia w dostawach wody w wyniku zmniejszenia części przekroju przewodu, a w ekstremalnych wypadkach może prowadzić do rozerwania przewodu, czyli do poważnej awarii. Ponadto w budynkach wielorodzinnych należy wziąć pod uwagę większy stopień skomplikowania instalacji wodociągowej z zastosowaniem w niektórych z nich hydroforni. Kontrola w takim wypadku musi objąć swoim zakresem również ewentualne nieszczelności wszelkich elementów hydroforni oraz różnego rodzaju przewodów doprowadzających i rozprowadzających z nią połączonych.

Wszystkie stwierdzone nieszczelności powinny zostać usunięte w trybie pilnym.

8. Instalacja kanalizacyjna

Kontrola elementów instalacji kanalizacyjnej po okresie zimowym powinna polegać na dokładnym zbadaniu:

• drożności przewodów,
• szczelności połączeń przewodów,
• stanu mocowań przewodów.

Podobnie jak w przypadku instalacji wodociągowej, największym problemem jest zatykanie się instalacji kanalizacyjnej w okresie zimowym. Ponadto prawdopodobieństwo powstania nieszczelności znacząco wzrasta, gdy instalacja kanalizacyjna posiada skorodowane przewody, uszkodzone kielichy (gdy instalacja jest wykonana z żeliwa), drobne spękania na przewodach bądź uszkodzone uszczelki w kielichach (gdy instalacja jest wykonana z tworzywa sztucznego). Sprawdzeniu podlegać powinny także elementy mocowania przewodów. Brak odpowiedniej ilości mocowań lub ich uszkodzenia na przewodach poziomych (szczególnie wówczas, gdy są one pod ciśnieniem – całkowicie wypełnione ściekami wskutek zatkania instalacji) może spowodować rozszczelnienie systemu kanalizacyjnego. Sprawdzający powinien także objąć swoimi czynnościami kontrolę drożności rury wywiewnej, gdyż w wypadku jej braku wyziewy z kanalizacji mogą się przedostać do budynku.

Jeżeli stwierdzone zostały nieprawidłowości, to miejsca przecieków powinny zostać naprawione natychmiastowo, z kolei inne nieprawidłowości ocenione pod kątem pilności ich usunięcia.

9. Instalacja centralnego ogrzewania

W przypadku gdy źródłem dostarczanej energii cieplnej w budynku jest sieć ciepłownicza, to kontrola instalacji centralnego ogrzewania w obrębie części wspólnych powinna swoim zakresem obejmować:

• sprawdzenie szczelności grzejników na korytarzach i ich zaworów,
• sprawdzenie szczelności instalacji, szczególnie w miejscach połączeń,
• zbadanie wspólnych części instalacji pod kątem występowania korozji jej elementów,
• określenie stanu powłoki zabezpieczającej instalacje przed korozją.

Jeżeli w budynku funkcjonuje kotłownia, wówczas po okresie zwiększonej eksploatacji kotłów konieczne może okazać się dokonanie szczegółowej kontroli i konserwacji instalacji w pomieszczeniu kotłowni.

10. Instalacja odgromowa

Instalacja odgromowa posiada część naziemną, czyli zwody pionowe lub poziome, umocowane nad budynkiem, i przewody odprowadzające oraz część podziemną z przewodów uziemiających i uziomów.

Kontrolując instalację odgromową po okresie zimowym, należy zwrócić uwagę na:

• zerwania jej ciągłości,
• widoczne gołym okiem skupiska korozji,
• oderwane od elewacji budynku elementy instalacji naziemnej.

W przypadku uszkodzeń mechanicznych należy wymienić zniszczone części instalacji odgromowej. Jeżeli została stwierdzona korozja (widoczne plamy rdzy i ubytki w przekrojach przewodów i mocowań), wówczas dla uszkodzonej części trzeba określić stopień korozji. Gdy stopień korozji nie przekracza 40%, można pokryć taki element instalacji odgromowej farbami tlenkowymi (przewodzącymi lub półprzewodzącymi), celem zapewnienia ich dalszego użytkowania. W sytuacji, gdy stopień korozji przekracza 40% przekroju, element taki należy wymienić na nowy.

11. Schody zewnętrzne, pochylnie, balustrady

Schody zewnętrzne i pochylnie w czasie zimowym narażone są na agresywne działania czynników niszczących, gdyż oprócz śniegu, lodu i zmian temperatur zwykle poddawane są działaniu soli, którą nagminnie są posypywane chodniki i drogi po opadach śniegu. W czasie kontroli oprócz spękań spowodowanych przez lód często można dostrzec ślady korozji, szczególnie w miejscach, gdzie są zamocowane elementy stalowe. Badaniu powinien zostać poddany sposób mocowania balustrad i poręczy (czy korozja nie dotknęła spawów, łączników itp.). Osoba kontrolująca powinna dokładnie sprawdzić zniszczenia i ubytki w stopnicach, spocznikach i pochylniach. Takie uszkodzenia należy w trybie pilnym usunąć ze względu na bezpieczeństwo korzystających z nich ludzi.

12. Stolarka drzwiowa i okienna, wyłazy dachowe

Nie powinno być dla nikogo zaskoczeniem, że drzwi zewnętrzne ze względu na zmiany temperatur i działanie wilgoci w czasie zimy mogą wykazywać zniszczenia konstrukcji, mechanizmów (zamków czy zawiasów) oraz ulec rozszczelnieniu. W przypadku stolarki okiennej w klatkach schodowych powinno się zwrócić uwagę na prawidłowość działania zawiasów, mechanizmu służącego otwieraniu oraz systemu mikrouchyłu. Natomiast w przypadku wyłazów dachowych należy sprawdzić mechanizm otwierający, uszkodzenia klapy lub ślady korozji. Ponadto w miejscu ich mocowania w pokryciu dachowym może mieć miejsce migracja wody, przez co widoczne będą zacieki i zawilgocenia. Należy wówczas rozeznać, czy obróbki wokół wyłazu są dobrze wykonane.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości należy rozeznać, czy jest konieczna wymiana poszczególnych zużytych drzwi lub okien, czy też wystarczająca będzie naprawa i konserwacja.

13. Chodniki

Najczęściej obserwowanymi uszkodzeniami chodników i dojść do budynków są powstałe w czasie mrozów wyrwy oraz wybrzuszenia płyt chodnikowych czy kostki brukowej. Po stwierdzeniu występowania powyższych zniszczeń, ze względu na bezpieczeństwo pieszych poruszających się po ciągach komunikacyjnych, należy je względnie szybko usunąć.

14. Drogi, dojazdy, podjazdy, parkingi

Niestety bardzo często obserwuje się, że na nawierzchniach dróg, dojazdów do posesji i podjazdów po okresie obniżonych temperatur pojawiają się zniszczenia. Jest to konsekwencją wykonania nieodpowiedniej konstrukcji nawierzchni lub złego doboru materiałów budowlanych, jak i warunkami eksploatacji w czasie zimy. W nawierzchni widoczne są uszkodzenia spowodowane rozsadzeniem nawierzchni przez zamarzającą wodę. Natomiast podczas kontroli parkingów i miejsc postojowych, oprócz badania stanu technicznego nawierzchni utwardzonej (analogicznie jak dla dróg), należy dokładnie sprawdzić odwodnienie. Podczas zimy poszczególne części systemu odwadniającego (takie jak przewody odprowadzające, kolektory, separatory) mogły ulec uszkodzeniu podczas mrozów oraz zatkaniu przez zanieczyszczenia spływające razem z roztopionym śniegiem. Jak najszybsze wykonanie niezbędnych napraw po zimie jest w takim wypadku niezwykle istotne. Wiąże się to nie tylko z bezpieczeństwem użytkowników korzystających z utwardzonej nawierzchni, ale także z tendencją do pogłębiania się tego rodzaju defektów, również w obrę-
bie odwodnienia.

Podsumowanie

Kontrola stanu technicznego elementów obiektów budowlanych po okresie zimowym jest niezwykle istotna z punktu widzenia rozplanowania napraw i konserwacji w czasie sprzyjającej pogody. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych jest to o tyle ważne, że wszystkie naprawy i remonty w obrębie części wspólnych należy omówić podczas zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej, zapewnić ich finansowanie oraz wyłonić wykonawcę bardziej skomplikowanych robót naprawczych. Wszystkie te zabiegi wymagają czasu, dlatego im szybciej i dokładniej zostanie przeprowadzona taka kontrola, tym bardziej prawdopodobne jest sporządzenie takiego planu remontów, napraw i konserwacji, który pozwoli na wykonanie zaplanowanych prac przed kolejną zimą.

Bibliografia:

1. Czajkowska K., Nieznajomość prawa szkodzi, szczególnie zimą, [na:] www.administrator24.info.
2. Kapitalny remont domu. Najczęstsze pytania związane z remontowaniem, [na:] www.muratordom.pl.
3. Nowy poradnik majstra budowlanego, Wydawnictwo ARKADY, Warszawa 2003.
4. Remonty i modernizacje budynków, red. prof. Marian Abramowicz, Wydawnictwo VERLAG DASHÖFER Sp. z o.o., Warszawa.
5. Remonty budynków mieszkalnych. Poradnik, Wydawnictwo ARKADY, Warszawa 1997.
6. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.).
7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 497).
8. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.).