Stan faktyczny sprawy
Nieruchomość gruntowa o powierzchni 3122 m2 zabudowana jest podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym wielolokalowym o dwóch kondygnacjach nadziemnych z poddaszem użytkowym. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta. W nowo wzniesionym budynku wyodrębniono 20 lokali mieszkalnych, 8 lokali użytkowych oraz 1 lokal niemieszkalny, który stanowi pomieszczenie kotłowni. Lokal ten również posiada urządzoną księgę wieczystą, w której odpowiednim dziale jako jego właściciel ujawniona jest spółka z o.o. Podstawą wpisu w tej księdze wieczystej było m.in. zaświadczenie o samodzielności lokalu stanowiącego kotłownię oraz ustanowiona aktem notarialnym odrębna własność ww. lokalu. Obecnie w lokalu tym mieszczą się dwa kotły gazowe ze zbiornikami pojemnościowymi ciepłej wody użytkowej oraz instalacja, która dostarcza ogrzewanie i ciepłą wodę do mieszkań w budynku.
Spór między wspólnotą a właścicielem kotłowni
Między wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu niemieszkalnego doszło do sporów związanych z rozliczeniem należności za rozsył gazu oraz regulowania należności na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty domagali się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez uwzględnienie, że pomieszczenie kotłowni nie stanowi samodzielnego lokalu, dlatego że jest wykorzystywane do spełniania potrzeb wszystkich mieszkańców budynku.
Rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zaliczenie danego pomieszczenia albo powierzchni do nieruchomości wspólnej jest zagadnieniem natury normatywnej. Legalną definicję nieruchomości wspólnej zawiera przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za nieruchomość wspólną uważa się części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku (korzystania) ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej.
Pomieszczenie nigdy nie było wykorzystywane w żadnym innym celu niż jako kotłownia. Strony postępowania naprzemiennie władały i traciły władanie pomieszczeniem, do 2004 r. kotłownię organizowała i utrzymywała wspólnota, następnie w 2004 r. kotłownię przejęła strona pozwana i zarządzała nią do 2010 r., kiedy wspólnota odzyskała posiadanie kotłowni.
Kiedy powierzchnia użytkowa stanowi współwłasność?
O tym, czy powierzchnia użytkowa stanowi przedmiot współwłasności, czy też nie, przesądza w ocenie sądu to, czy w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu służyła wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali.
Sąd pierwszej instancji uznał, że z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu w tej nieruchomości pomieszczenie kotłowni weszło w skład nieruchomości wspólnej, nie było zatem możliwe późniejsze wyodrębnienie tego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu obejmującego to pomieszczenie, z mocy art. 58 § 1 k.c. jest czynnością prawną nieważną przez bezwzględnie obowiązującą moc art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Sąd I instancji weryfikował również treść zaświadczenia, którego mocą stwierdzono samodzielność lokalu kotłowni. Stanowiło ono przecież podstawę do ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu aktem notarialnym. Wskazał jednak, że w przeciwieństwie do decyzji administracyjnej, zaświadczenie, ze względu na jego charakter i funkcje, nie wiąże organu i może być zawsze uchylone lub zmienione, gdy dojdzie do zmiany faktów lub stanu prawnego. Dlatego też sąd rejonowy uzgodnił treść księgi wieczystej zgodnie z żądaniem pozwu, zmieniając wysokość udziałów poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych w opisanej nieruchomości zgodnie z żądaniem pozwu.
Rozstrzygnięcie sądu okręgowego
Wyrokiem sąd okręgowy oddalił apelację pozwanego i poparł ustalenia stanu faktycznego i ocenę prawną sądu pierwszej instancji. W szczególności podzielił pogląd, zgodnie z którym prawo własności pomieszczenia kotłowni nigdy nie przeszło na stronę pozwaną, ale pozostało współwłasnością powodów.
Pozwany złożył od wyroku sądu okręgowego skargę kasacyjną, domagając się m.in. uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sądowi drugiej instancji.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy uznał, że skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ jej zarzuty nie były trafne.
W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy badał zarzut nieważności postępowania, bo według skarżącej w sprawie pominięto jako strony właścicieli lokali mieszkalnych i wspólnotę mieszkaniową. Koncepcja skarżącej nie okazała się prawidłowa, gdyż sprawa nie dotyczyła innych podmiotów niż te, które ostatecznie wzięły w niej udział (w charakterze strony). Legitymacja procesowa w tym postępowaniu wynikała z faktu bycia współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, w której umieszczono sporną kotłownię, co należało powiązać z funkcjonalnym znaczeniem tego pomieszczenia dla lokali w tej nieruchomości, a nie w innym budynku. Dlatego też nie doszło do pozbawienia kogokolwiek możliwości obrony jego przywilejów. Pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego również nie były zasadne. W rzeczywistości dotyczyły one zresztą ustaleń faktycznych i oceny dowodów dokonanych przed sądem drugiej instancji. Strona nie może skutecznie powoływać się na kwestie, które byłyby sformułowane w oderwaniu od ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd odwoławczy (por. postanowienie SN z 19 września 2022 r., I CSK 4256/22). Zatem niedopuszczalne jest powoływanie się przez skarżącego na wadliwość orzeczenia sądu drugiej instancji, polegającą na ustaleniu faktów lub niewłaściwie przeprowadzonej ocenie dowodów (por. postanowienie SN z 31 sierpnia 2022 r., I CSK 3338/22). Spór o ocenę poszczególnych dowodów i ustalenie stanu faktycznego nie może być przenoszony do postępowania przed Sądem Najwyższym, ponieważ Sąd Najwyższy rozpoznający skargę kasacyjną nie ma uprawnień do dokonywania własnych ustaleń faktycznych.
Skuteczny nie okazał się również zarzut naruszenia art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 189 k.p.c. W tej mierze skarżący podniósł, że konieczne było uprzednie (w odrębnym postępowaniu) wzruszenie decyzji administracyjnej i ewentualnie innych dokumentów w celu uwzględnienia powództwa oraz skierowanie tego powództwa do księgi wieczystej właściwej dla kotłowni, a nie księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości.
Należy mieć na uwadze, że postępowanie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie może być drogą do ustalania nieważności decyzji administracyjnej i nieważności aktu notarialnego (por. wyrok SN z 23 stycznia 2019 r., I CSK 777/17). Poza tym okoliczność ta nie ma znaczenia w omawianej sprawie. Do uwzględnienia powództwa doszło z innych przyczyn, na skutek przyjęcia przez sądy meriti poglądu, że ustanowienie odrębnej własności lokalu obejmującego pomieszczenie kotłowni z mocy art. 58 § 1 k.c. jest czynnością prawną nieważną, ale nie ze względu na nieważności decyzji administracyjnej czy aktu notarialnego, tylko ze względu na bezwzględnie obowiązującą moc art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Ponadto warto podkreślić, że podstawą wpisu w księdze wieczystej nie była decyzja administracyjna, lecz zaświadczenie, które może być zawsze uchylone lub zmienione, gdy dojdzie do zmiany faktów lub stanu prawnego.
Ponadto Sąd Najwyższy uznał, że powodowie – jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej – byli uprawnieni do żądania prawidłowego (zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym) określenia udziałów w nieruchomości wspólnej. W ten sposób doszło m.in. także do określenia statusu pomieszczenia kotłowni.
Status prawny kotłowni jako pomieszczenia
W doktrynie i orzecznictwie niekiedy pojawiają się wątpliwości co do tego, jakie elementy danej nieruchomości można uznać za takie, które wchodzić będą w skład nieruchomości wspólnej.
Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Tutaj Sąd Najwyższy wskazał, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (por. wyrok SN z 2 grudnia 2998 r., I CKN 903/97).
Dwie kategorie elementów wchodzących w skład nieruchomości wspólnej
Pierwszą z nich stanowią elementy obligatoryjne, czyli takie, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej z mocy prawa. Stanowią je grunt oraz części składowe budynku, które ze swej natury nie mogą przynależeć do poszczególnych lokali, gdyż funkcjonalnie służą wszystkim właścicielom.
Druga kategoria elementów nieruchomości wspólnej ma charakter fakultatywny – ich przynależność do poszczególnych lokali zależy od woli współwłaścicieli, a ich istnienie w ramach nieruchomości wspólnej jest możliwe, ale nie są one konieczne.
Przyjmuje się, że do tej pierwszej grupy należą takie części budynku jak windy, ciągi instalacyjne czy właśnie – jak w tej sprawie – kotłownie. Ich wyłączenie z nieruchomości wspólnej mogłoby prowadzić do naruszenia bezpieczeństwa prawidłowego użytkowania całego obiektu mieszkaniowego. Natomiast pomieszczenia takie jak magazynek czy hala garażowa mają odmienny status i tutaj decydujące znaczenie co do ich wyodrębnienia bądź nie, ma wola właścicieli. W przypadku nieruchomości wspólnej – jej istnienie jest konieczne do korzystania z nieruchomości sąsiedniej, czyli z lokali znajdujących się w danym kompleksie budynków. Zakaz jej zniesienia obowiązuje, dopóki realizuje ona ten cel. W omawianej sprawie sporne pomieszczenie służy do zaopatrzenia w ciepłą wodę oraz ogrzewanie wszystkich pozostałych lokali, dlatego że w pomieszczeniu tym usytuowane są kotły gazowe ze zbiornikami pojemnościowymi ciepłej wody. Przyjęto, że jest to jedyna funkcja tego pomieszczenia, a lokal ten ma znaczenie dla interesu wszystkich właścicieli pozostałych lokali. Z tego względu nie doszło do naruszenia art. 2 ust. 2 i art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
W tej sprawie nie doszło także do naruszenia art. 140 k.c. w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji. Prawo własności pomieszczenia kotłowni na skutek ustanowienia aktem notarialnym odrębnej własności ww. lokalu nigdy nie przeszło na pozwanego. Kotłownia była bowiem na mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali elementem wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej, a przepis ten jest wynikiem określonego zamysłu ustawodawcy co do ochrony właścicieli poszczególnych lokali, którym takie pomieszczenia jak kotłownia służą funkcjonalnie.
Dlatego też w niniejszej sprawie skarga kasacyjna podlegała oddaleniu.
Podstawa prawna
POLECAMY
- Artykuł 2 ust. 2, art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r, poz. 104).
- Artykuł 58 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1615).
