Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

10 maja 2019

NR 208 (Maj 2019)

Decyzja o rozpoczęciu prac budowlanych – czynność zwykłego zarządu czy w formie uchwały?

0 111

Na podstawie zgłoszeń właścicieli lokali o przemarzających ścianach przylegających do holi budynków zleciliśmy badanie kamerą termowizyjną. Raport wykazał duże różnice temperatur. Czy na tej podstawie możemy podjąć decyzję o docieplaniu ścian w holach jako zarząd zwykły czy wymagana jest uchwała? Dodamy, że koszty na podstawie zebranych ofert wynoszą 15 000 zł brutto, a wspólnota dysponuje nadwyżką finansową.

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w Kodeksie cywilnym, Kodeksie rodzinny i opiekuńczym, Kodeksie postępowania cywilnego, jak i w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdziemy jednak definicji tych pojęć. Wynika to ze świadomego działania ustawodawcy, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie, oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności.

Czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające jego zakres

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza decydowanie o bieżących sprawach związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu od czynności go przekraczającej jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
 

Ważne

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem.


Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust 3 ustawy o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 716). Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność, która nie została wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym, a świadczy o tym użyty w ustawie zwrot „w szczególności”. Zatem omawiany zapis wskazuje na czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych, w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami, bezsprzecznie należy uznać za te właśnie, które przekraczają zwykły zarząd.

Decyzja o remoncie – formalności

Remont w budynku zdecydowanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, planując remont, powinien najpierw określić zakres planowanych prac. Następnie, właśnie na podstawie ustalonego zakresu prac, zarząd powinien zebrać oferty na ich wykonanie od co najmniej kilku przedsiębiorców. Oferty powinny zawierać kosztorys prac, termin wykonania i inne istotne elementy, które znajdą się później w umowie o roboty budowlane. Jeżeli zakres planowanych prac jest stosunkowo prosty i jedynym wyznacznikiem wyboru oferty jest cena...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy