Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zarządzanie

19 października 2018

NR 200 (Październik 2018)

Dojazd i drogi na terenie nieruchomości – prawo, organizacja i zarządzanie

0 339

W dzisiejszych czasach, zgodnie z interesem mieszkańców i przepisami prawa, każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jest to warunkiem realizacji nowej zabudowy, a w przypadku braku takiego dostępu lub kiedy ma on niewystarczające właściwości – zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego można wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej jako niezbędnego minimum do korzystania z nieruchomości.

Wobec wszechobecnego ruchu samochodowego, niedoboru miejsc parkingowych, z perspektywy funkcjonowania nieruchomości istotne są również kwestie zarządzania ruchem na terenie osiedli, których drogi wyłączone są z kategorii dróg publicznych.

Dostęp do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej jest jednym z niezbędnych czynników realizacji nowej zabudowy. W przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) terenu konstruowane są one w sposób zapewniający dostęp do dróg działkom budowlanym. Przeciwne rozstrzygnięcia mogą doprowadzić do uchylenia planu w toku procedur odwoławczych, jeżeli np. części działek budowlanych dostęp do drogi publicznej będzie zablokowany. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Tym samym jeżeli w MPZP wyznacza się działki budowlane i nie zapewnia im dostępu do drogi publicznej, to taki miejscowy plan może zostać uznany za dotknięty wadą.

Dostęp do drogi publicznej a decyzja o warunkach zabudowy

Kluczowego znaczenia nabiera natomiast dostęp do drogi publicznej jako elementu niezbędnego do wydania decyzji o warunkach zabudowy, która pozwala na ulokowania określonej inwestycji na danym terenie oraz ustala podstawowe parametry nowej zabudowy. 

uwaga!

Skoro teren inwestycji przylega do drogi publicznej, po której odbywa się ruch kołowy, to odmowa ustalenia warunków zabudowy – z powołaniem się na niedostateczne uzbrojenie terenu ze względu na parametry tej drogi – nie jest możliwa, w szczególności nie jest także dopuszczalne uzależnianie ustalenia warunków od przebudowy przez inwestora istniejącej drogi publicznej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej jest elementem koniecznym, aby wydanie tego typu decyzji było w ogóle możliwe. Zgodnie z dorobkiem prawa administracyjnego, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć faktyczną i prawną możliwość dojazdu na teren inwestycji z drogi publicznej. Uwzględniając lokalizację terenu inwestycji bezpośrednio lub pośrednio przy drodze publicznej, zorganizowaną na jej terenie sieć dróg wewnętrznych określa się, czy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej.

Stan techniczny drogi a lokalizacja inwestycji

Dostęp prawny potwierdzać będzie lokalizacja inwestycji i ewentualnie wydane zgody na lokalizację zjazdów z drogi publicznej, o których mowa będzie poniżej, oraz dokonane zaliczenie przylegającej lub pobliskiej drogi do kategorii dróg publicznych. Oceniając kwestię dostępu do drogi publicznej, bez znaczenia powinna pozostawać kwestia stanu technicznego tej drogi publicznej. Niedopuszczalna jest bowiem próba przerzucenia na inwestora odpowiedzialności za stan techniczny takiej drogi i ograniczenie w ten sposób jego prawa własności, którego częścią jest prawo zabudowy. W takim przypadku osoba prywatna byłyby obciążana konsekwencjami niedopełnienia obowiązków przez podmioty publiczne, w których wyłącznej gestii leży obowiązek utrzymania dróg publicznych w odpowiednim stanie technicznym.

uwaga!

Zjazd to połączenie drogi publicznej z nieruchomości położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawie wyróżnia się dwa typy zjazdów: indywidualny oraz publiczny, który przeznaczony jest do skomunikowania obiektów użyteczności publicznej lub o funkcji handlowej lub usługowej.

 Przywołać w tym zakresie można stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 4 lutego 2015 r. (sygn. akt: II OSK 1592/13) rozważał kwestię dostępu do drogi publicznej. „W konsekwencji należy przyjąć, w przekonaniu Naczelnego Sądu Administracyjnego, że teren mający dostęp do drogi publicznej nie może jednocześnie zostać uznany za pozbawiony dostatecznego uzbrojenia w zakresie komunikacji ze względu na parametry tej drogi publicznej […]. W konsekwencji należy podzielić stanowisko wyrażone w skardze kasacyjnej, że skoro teren inwestycji przylega do drogi publicznej, po której odbywa się ruch kołowy, to odmowa ustalenia warunków zabudowy z powołaniem się na niedostateczne uzbrojenie terenu ze względu na parametry tej drogi nie jest możliwa, w szczególności nie jest także dopuszczalne uzależnianie ustalenia warunków od przebudowy przez inwestora istniejącej drogi publicznej”.

Podobne stanowisko zaprezentował zresztą również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, które to stanowisko należy uznać za w pełni prawidłowe, gdzie stwierdzono, iż: „[…] bezprawne jest ponoszenie negatywnych konsekwencji braku właściwych parametrów drogi publicznej na konkretnego inwestora, który chce skorzystać z nieruchomości położonej przy takiej drodze” (wyrok z 29 lutego 2016 r., WSA Kraków, sygn. akt: II SA/Kr 1636/15).

Zjazd z drogi publicznej

Punktem stycznym dróg publicznych z terenem inwestycji, terenem prywatnym, jest tzw. zjazd z drogi publicznej. Kwestię zjazdów z drogi publicznej, warunków technicznych, jakie muszą spełniać oraz zasad ich lokalizacji zostały uregulowane w ustawie o drogach publicznych. Zjazd to połączenie drogi publicznej z nieruchomości położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawie wyróżnia się dwa typy zjazdów: indywidualny oraz publiczny, który przeznaczony jest do skomunikowania obiektów użyteczności publicznej lub o funkcji handlowej lub usługowej. Ponieważ z funkcjonowaniem tego typu obiektu wiąże się najczęściej wygenerowane zwiększone natężenie ruchu, warunki techniczne dla tych dwóch rodzajów zjazdów są różne. Budowa lub przebudowa zjazdu jest obowiązkiem właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych. Realizacja zjazdu jest możliwa jednak dopiero po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację lub przebudowę zjazdu w danym miejscu. Zezwolenie na czas nieokreślony wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, która określa jego lokalizację i parametry techniczne. Istotne jest, że niezależnie od uzyskanej zgody na lokalizację zjazdu inwestor zobowiązany jest uzyskać odpowiednie zgody administracyjne na realizację robót budowlanych, tj. zależnie od rodzaju inwestycji pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zamiaru realizacji robót budowlanych. Podobnie jak pozwolenie na budowę – zgoda na lokalizację zjazdu wygasa, jeżeli nie został on wybudowany w ciągu trzech lat od wydania zezwolenia. Jest to o tyle istotne, że samowolna budowa lub przebudowa zjazdu bez zezwolenia zarządcy drogi lub o innych parametrach niż wynika to z decyzji, zagrożone jest karą pieniężną.

uwaga!

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. 

Utrzymywanie zjazdów w należytym stanie stanowi obowiązek właścicieli i użytkowników gruntów przyległych do drogi, a nie zarządcy tej drogi.

Prawo własności ciągów komunikacyjnych

W kontekście uwarunkowań komunikacyjnych dotyczących nieruchomości należy pamiętać, że to, komu przysługuje prawo własności gruntów pod drogami, uzależnione jest od tego, czy dana droga zaliczona została do kategorii dróg publicznych. Od powyższego mogą zdarzyć się praktyczne wyjątki, kiedy to jeszcze nie uporządkowano kwestii prawnych związanych z terenami faktycznie zajętymi pod drogi w czasach Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.

uwaga!

W odniesieniu do dróg wewnętrznych i inne ciągi pieszo-jezdne prowadzące do nieruchomości) obowiązki w zakresie ich budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i oznakowania oraz zarządzanie nimi należą do zarządcy terenu, na którym droga jest zlokalizowana. 

Niemniej zgodnie z aktualnym stanem prawnym teren, na którym zlokalizowana jest droga publiczna nie może stanowić własności prywatnej. Tego typu działki drogowe w ogóle wyłączone są spod obrotu i nie można ich swobodnie zbywać ani obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi. Stanowią one bowiem mienie publiczne, a ustawa o drogach publicznych wyraźnie określa, że drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, a wojewódzkie, powiatowe i gminne – własność odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego.

uwaga!

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie szczegółowych warunków technicznych dla znaków i sygnałów drogowych oraz urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego i warunków ich umieszczania na drogach, wyróżnia się znaki poziome i pionowe.

 Zgodnie z ustawą o drogach publicznych – drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg stanowią drogi wewnętrzne. W odniesieniu do dróg wewnętrznych, w zakresie ustalania ich właścicieli czy zarządców, odpowiednie zastosowanie mają przepisy prawa prywatnego, tj. prawa cywilnego i na przykład ustawy o własności lokali. Dokonując zakupu np. domu na osiedlu domów szeregowych albo lokalu na terenie osiedla ze znacznych rozmiarów parkingami i ciągami komunikacyjnymi, należy mieć na uwadze, że to do obowiązków właściciela lub zarządcy tego terenu należeć będzie utrzymanie ich w należytym stanie.

Zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych i parkingach

W odniesieniu do dróg wewnętrznych (taki status będą miały tzw. drogi osiedlowe i inne ciągi pieszo-jezdne prowadzące do nieruchomości) obowiązki w zakresie ich budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i oznakowania oraz zarządzanie nimi należą do zarządcy terenu, na którym droga jest zlokalizowana. Jednakże w sytuacji, kiedy zarządca nie został powołany, wskazane obowiązki obarczać będą właściciela danego terenu. To na zarządcy lub właścicielu spoczywać będą również koszty realizacji wyżej wymienionych obowiązków, a więc w przypadku nieruchomości wielolokalowych koszt utrzymania i zarządzania drogami wewnętrznymi będzie miał wpływ na wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W najprostszym modelu bowiem z każdym lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej, w tym właśnie w drogach wewnętrznych. W imieniu współwłaścicieli zarząd nimi sprawować będzie jednak wspólnota. Z innym przypadkiem mamy do czynienia jednak w przypadku małych osiedli domów jednorodzinnych, gdzie deweloper razem z działkami budowlanymi lub domami sprzedaje udział w nieruchomości stanowiącej działkę drogową. W takim przypadku to w gestii współwłaścicieli będzie ustalenie zasad utrzymania i zarządzania ich współwłasnością – wewnętrzną drogą dojazdową. Co może rodzić pewne problemy praktyczne w zakresie np. jej odśnieżania.

Nadzór wojewody nad drogami wewnętrznymi

Zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych, należy do podmiotu zarządzającego tymi drogami. Zarząd ten jednak nie jest dowolny i odbywa się pod nadzorem wojewody. W...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy