Deweloper wybudował siedem budynków na zasadzie budynki dwulokalowe. Wszystkie siedem budynków zostało ze sobą połączonych. Miały one wspólną drogę oraz wspólny wjazd i wówczas zasadnym było założenie wspólnoty mieszkaniowej. Niestety deweloper zaczął na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez mieszkańców dzielić działki, chcąc wybudować kolejny budynek dwulokalowy. W chwili obecnej nie ma żadnej części wspólnej, a więc pytanie czy wspólnota wciąż powinna trwać, czy może należałoby ją rozwiązać?
W art. 5 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”) dopuszczona została możliwość oraz przewidziane zostały zasady podziału nieruchomości wspólnej, co – jak należy przypomnieć - stanowi wyjątek od ustawowego zakazu znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (tj. współwłasności przymusowej), tak długo jak długo trwa odrębna własność lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna objęta jest przymusową współwłasnością właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i - co do zasad – tak długo jak trwa odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej.
Przepis art. 5 UWL reguluje jednocześnie dwie sytuacje. Przy czym, dla możliwości podziału istniejącej wspólnoty mieszkaniowej i wyodrębniania z niej co najmniej dwóch, oddzielnych wspólnot znaczenie ma regulacja zawarta w art. 5 ust. 2 UWL. Powołany przepis przewiduje bowiem, iż w sytuacji gdy na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Jak wynika jednocześnie z powyższego, komentowana regulacja dotyczy tylko tych przypadków, gdy na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, a więc powstała wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 6 UWL. Przypomnieć bowiem należy, iż – w większości przypadków - wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej (vide: uchw. Sądu Najwyższego z dnia 09.06.2005 r., sygn. akt III CZP 33/05).
W sytuacji zatem, gdy w kilku budynkach (tj. w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale, konsekwencją zastosowania regulacji zawartej w art. 5 ust. 2 UWL będzie podział dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstanie kilku, zarazem mniejszych - i odrębnych od siebie - wspólnot. Podział wspólnoty jest bowiem w tym przypadku skutkiem podziału nieruchomości wspólnej, co w istocie jest równoznaczne ze zniesieniem współwłasności tejże nieruchomości. Co istotne, powstałe po podziale nieruchomości będą jednocześnie mogły być przedmiotem współwłasności tylko tych właścicieli lokali, których lokale wyodrębniono w budynkach znajdujących się na tych nieruchomościach. Jak podkreśla się to w doktrynie, zasadniczym więc kryterium dopuszczalności przeprowadzenia podziału, o którym mowa w art. 5 ust. 2 UWL, jest powstanie w jego wyniku co najmniej dwóch działek spełniających wymogi działki budowlanej.
Mając jednakże na uwadze, że w przedmiotowym zapytaniu dojdzie do wydzielenia działek zabudowanych – każda – budynkami dwulokalowymi, w których – na skutek podziału – nie będzie znajdował już zastosowania przepis art. 6 UWL, który uzależnia istnienie wspólnoty mieszkaniowej od wyodrębniania w jednym budynku co najmniej dwóch lokali, z których każdy przysługiwać musi innemu właścicielowi, podział ten de facto doprowadzi więc do zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dotychczas siedmioma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ten polegał będzie na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli - wskazanych we wspólnym wniosku - budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W takiej sytuacji, na skutek podziału, nie powstanie żadna nowa (mniejsza) wspólnota mieszkaniowa. Dotychczasowa wspólnota zaś przestanie istnieć. Zaistniała sytuacja będzie bowiem analogiczna do sytuacji, gdy w budynku wielolokalowym właścicielem wszystkich lokali stanie się jedna osoba. Wówczas z chwilą nabycia ostatniego lokalu przez tę osobę przyjmuje się, że wspólnota przestaje istnieć (vide: J. Pisuliński, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 808).
Jeżeli jednak na skutek podziału, doszłoby do ustalenia, że w którymś budynku dwulokalowym, własność lokali w tym budynku przysługuje innym (odrębnym) podmiotom, to dojdzie do powstania nowej (mniejszej wspólnoty). Przypomnieć bowiem należy, iż stosownie do art. 2 ust. 1c UWL, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma przy tym zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Powyższe oznacza zatem, iż nawet w budynku dwulokalowym powstać może wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 6 UWL, o ile lokale w tym budynku przysługiwać będą różnym właścicielom.
POLECAMY