Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

10 kwietnia 2019

NR 207 (Kwiecień 2019)

Miejsca parkingowe a koszty utrzymania

0 184

Garaż podziemny we wspólnie mieszkaniowej należy do nieruchomości wspólnej. Na nieruchomości znajdują się też miejsca postojowe zewnętrzne przed budynkiem. Przy zakupie mieszkań w aktach notarialnych właściciele otrzymali prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. Cześć z nich korzysta z miejsca postojowego na zewnątrz, a część z nich z miejsca postojowego w garażu. Koszty utrzymania ponosi ten, kto ma wyłączność korzystania z danego miejsca postojowego. O ile utrzymanie miejsca zewnętrznego to właściwie koszty odśnieżania i sprzątania, o tyle na koszty utrzymania miejsca postojowego w garażu składają się: energia elektryczna, serwis bramy garażowej, utrzymanie czystości, przegląd wentylacji mechanicznej, gazexów, separatora. Kto powinien ponosić koszty związane z garażem? Czy Ci właściciele lokali, którzy mają wyłączność korzystania z miejsc postojowych w garażu, czy wspólnota mieszkaniowa, ponieważ garaż i całe jego wyposażenie należy do nieruchomości wspólnej?
 

Definicja miejsca postojowego

Miejsca postojowe są formą garażu spotykaną w nowych budynkach, w których kondygnacja podziemna zaprojektowana została jako wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Problem z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca postojowego sprowadza się tylko do wyrysowania na podłodze linii.
Nie może być więc ono samodzielnym lokalem.

UWAGA!

Miejsca postojowe są formą garażu spotykaną w nowych budynkach, w których kondygnacja podziemna zaprojektowana została jako wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. 
 

Nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne, co potwierdził Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 14 grudnia 2005 roku o sygn. akt: SK 24/05. Prawo do miejsca postojowego można zapewnić poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu postojowym wewnątrz budynku lub poprzez umowę quoad usum określającą sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości. Garaż pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej jednak obciążoną służebnością parkowania na takich miejscach z wyłączeniem innych osób. To bardzo interesujące rozwiązanie, bo taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. W związku z tym, że garaż jest częścią nieruchomości wspólnej – wspólnota ma prawo zarządzać tym garażem. Inna metoda zagwarantowania miejsca postojowego polega na tym, że w budynku wyodrębnia się też lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać i ustala się sposób korzystania. W postanowieniu z 19 maja 2004 roku o sygn. akt: I CK 696/03 Sąd Najwyższy wskazał, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu, dlatego ta forma stosowana jest w większości wspólnot. Ważne jednak jest to, że jeżeli garaż został wyodrębniony jako samodzielny lokal – wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej tylko kolejnym lokalem w budynku. W związku z tym wspólnota nie ma prawa nim zarządzać. Uchwały wspólnot mogą bowiem dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej.

Pojęcie miejsca parkingowego

Pod pojęciem miejsca parkingowego rozumie się natomiast wydzielone miejsce na parkingu przed budynkiem. W różnych wspólnotach zasady korzystania z miejsc parkingowych są różnie regulowane. Najczęściej można spotkać się z brakiem regulacji w tej materii, tzn. miejsca na parkingu zajmowane są na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”. Możliwe jest tu jednak określenia zasad korzystania. Niejednokrotnie takie zasady narzucają już deweloperzy, chcąc uzyskać dodatkowe zyski ze sprzedaży tych miejsc. Deweloper ma możliwość na zasadzie służebności gruntowych lub umowy quoad usum określić zasady korzystania w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z wyznaczonych miejsc. We wspólnotach, w których miejsca parkingowe pierwotnie nie zostały określone, zdarza się, że w drodze uchwały wspólnoty określają zasady korzystania także w ten sposób, że wydzielają poszczególne miejsca parkingowe i przypisując je właścicielom poszczególnych lokali.

Garaż jako odrębny lokal

Jeżeli garaż w budynku został wyodrębniony jako odrębny lokal wspólnota nie ma prawa określać zasad ponoszenia kosztów wewnątrz lokalu. Natomiast współwłaściciele garażu, tak jak każdy właściciel lokalu, ponosić będą koszty zarządu nieruchomością wspólną przypadające na ten lokal garażowy. Natomiast w sytuacji gdy miejsce postojowe stanowi część nieruchomości wspólnej oraz w przypadku miejsc parkingowych przed budynkiem, w pierwszej kolejności obowiązują zasady ponoszenia kosztów ustalone w aktach notarialnych ustanowienia tych praw. Gdy tych zasad nie określono w umowie, obowiązek utrzymywania miejsca parkingowego w formie służebności gruntowej ciąży zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego na właścicielu nieruchomości władnącej, czyli na właścicielu lokalu, z którym związane jest prawo do danego miejsca. Inaczej kwesta wygląda w przypadku podziału na podstawie umowy quoad usum, gdyż podział ten opiera się na podziale między współwłaścicielami do korzystania, więc współwłaściciele i tak ponoszą koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej – brak zatem podstaw do zróżnicowania tych kosztów poprzez obciążanie ich dodatkowymi kosztami w tym zakresie.

Podsumowanie

...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy