Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

6 grudnia 2018

NR 202 (Grudzień 2018)

Obowiązek udostępnienia terenu w celu przeprowadzenia wymiany kanalizacji deszczowej

0 210

Czy podjęcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej decyzji o udostępnieniu urzędowi miasta terenu należącego do wspólnoty na potrzeby przeprowadzenia prac związanych z wymianą instalacji kanalizacji deszczowej wymaga podjęcia uchwały w tej kwestii? Czy też jest działaniem nieprzekraczającym czynności zwykłego zarządu i członkowie zarządu mogą zadecydować sami?

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w Kodeksie cywilnym, w Kodeksie rodzinny i opiekuńczym, Kodeksie postępowania cywilnego, jak i w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdują się jednak definicje tych pojęć. Wynika to jednak ze świadomego działania ustawodawcy, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności.

uwaga!

Zarząd ma obowiązek dbać o interesy wspólnoty mieszkaniowej i mieszkańców, a zatem w tym wypadku niezbędne jest ustalenie – na podstawie pisemnego porozumienia – zasad udostępnienia terenu, w tym ustalenia okresu planowanych prac oraz sposobu ich prowadzenia, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniały korzystanie z terenu wspólnoty mieszkaniowej. 

Pojęcie zwykłego zarządu

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa.

uwaga!

Zgoda na udostępnieniu urzędowi miasta terenu należącego do wspólnoty mieszkaniowej na potrzeby przeprowadzenia prac związanych z wymianą instalacji kanalizacji deszczowej należy do czynności zwykłego zarządu. 

Czynność przekraczające zwykły zarząd

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność, której  nie wymieniono w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot „w szczególności”. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych – w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami – bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd.

uwaga!

W razie dokonania czynności prawnej przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania czynność prawna nie jest bezwzględnie nieważna, lecz jedynie bezskutecznie zawieszona, a czynność będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu. 

uwaga!

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. 

Pojęcie bezskuteczności zawieszonej

W związku z czynnościami zwykłego zarządu oraz je przekraczającymi warto też zwrócić uwagę na pojęcie bezskuteczności zawieszonej. W razie bowiem dokonania przez zarząd czynności prawnej bez uchwały, gdy czynność ta jej wymaga, czynność prawna będzie ważna, kiedy zyska akceptację właściwego organu, czyli uchwały właścicieli lokali. Taki wniosek płynie z uchwały Sądu Najwyższego z 14 września 2007 r., sygn. akt: III CZP 31/06 i mimo że odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych – można ją zastosowa...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy