Obowiązujące ustawowe przepisy techniczno-budowlane w zakresie budowy garaży i miejsc postojowych dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom kupujących lokale mieszkalne, w ostatnich latach kilkukrotnie nowelizowano przepisy techniczne dotyczące miejsc postojowych oraz garaży. Było to podyktowane między innymi rozwojem branży motoryzacyjnej i pojawieniem się samochodów osobowych o dość znacznych rozmiarach, które trudno było swobodnie zaparkować na miejscach postojowych zaprojektowanych na bazie wytycznych funkcjonujących wcześniej. Ponadto w chwili obecnej na każdy wybudowany lokal mieszkalny przypada co najmniej jeden samochód osobowy, co determinuje również odpowiednie planowanie inwestycji ze względu na niezbędną powierzchnię działki budowlanej i odpowiednie przepisy aktów prawa miejscowego. 
Obecnie niejednokrotnie zdarza się, że w związku z brakiem wystarczającej liczby miejsc parkingowych inwestorzy decydują się na zakup terenu pod budowę parkingu bądź zespołu garaży. Wówczas oprócz zagadnień technicznych należy także szczegółowo przeanalizować wymogi formalne, które trzeba spełnić, aby tego rodzaju przedsięwzięcie budowlane było realizowane w sposób zgodny z obowiązującym prawem. 
W zasadniczej części opracowania zostanie przedstawione, jak w 2024 r. kształtują się wymagania techniczno-budowlane oraz te związane z formalnościami administracyjnymi w tym obszarze. Tego rodzaju syntetyczne zestawienie przepisów powinno być przydatne szczególnie dla osób zaangażowanych w planowane inwestycje związane z budową miejsc postojowych czy różnego typu garaży. 

Procedury administracyjne związane z budową garaży i miejsc postojowych, w tym ewentualne procedury legalizacyjne

Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 z późn. zm.): „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. Wyjątki wymienione w art. 29–31 ustawy dotyczą realizacji budów i robót budowlanych, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast jest dla nich niezbędne dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, oraz takich inwestycji budowlanych, które są całkowicie odformalizowane. Jeżeli przedsięwzięciem budowlanym jest budowa garażu, zazwyczaj konieczne jest przejście całej procedury administracyjnej kończącej się uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Jedynym wyjątkiem od tej zasady, wymienionym w art. 29 ust. 1 pkt 14, jest budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; budowa ta wymaga zgłoszenia. Tego typu inwestycje, co oczywiste, nie dotyczą większych zamierzeń budowlanych, takich jak budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym czy zespołem garaży, a także ewentualnych planów wspólnot mieszkaniowych, których potrzeby zwykle związane są z organizacją parkingów czy garaży dla większej liczby członków wspólnoty. Wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m2 na mniejszych działkach powstają przede wszystkim na nieruchomościach będących własnością inwestorów indywidualnych.
W przypadku miejsc postojowych przepisy ustawy Prawo budowlane mają zastosowanie przy praktycznie każdym planowaniu inwestycji w otoczeniu budynków mieszkalnych – czy to jednorodzinnych, czy wielorodzinnych. Ich wykorzystanie i organizacja w znacznej mierze zależą od tego, jaką powierzchnią terenu do zagospodarowania dysponuje inwestor. Ze względu na zakres robót budowlanych, które są niezbędne do wykonania stosunkowo niewielkiej liczby miejsc postojowych, ich budowa została w ustawie w maksymalny sposób odformalizowana. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 19 ustawy Prawo budowlane zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000. Natomiast w przypadku sytuowania do 10 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych włącznie poza obszarem Natura 2000 taka inwestycja nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia. W przypadku inwestycji budowlanej polegającej na budowie większej liczby miejsc postojowych bądź innych niż dla samochodów osobowych (np. autobusów czy ciągników siodłowych) będzie już wymagane sporządzenie projektu budowlanego i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Powstaje przy tym pytanie: jakie będą konsekwencje budowy parkingów i garaży z naruszeniem wytycznych ustawy Prawo budowlane, jeżeli inwestor nie dopełni wszystkich wymogów formalnych? W przypadku budowy, której realizacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, organ Nadzoru Budowlanego będzie przeprowadzał postępowanie legalizacyjne lub w drodze decyzji nakaże rozbiórkę nielegalnie wybudowanego garażu, parkingu lub miejsca postojowego. Co oczywiste, najbardziej dotkliwe są sankcje za dopuszczenie się samowoli budowlanej w sytuacji, gdy wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 48 ustawy, jeżeli podczas czynności kontrolnych prowadzonych przez inspektorów Nadzoru Budowlanego potwierdzona zostanie budowa obiektu budowlanego bez decyzji pozwolenia na budowę lub bez dokonania skuteczneg...