Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

14 września 2021

Odpłatna dzierżawa kawałka gruntu przylegającego do okien lokalu

0 53

Wspólnota mieszkaniowa dysponuje gruntem. Jeden z członków wspólnoty wystąpił o wydzierżawienie odpłatne kawałka gruntu, który przylega do jego okien (lokal na parterze). Chciałby na nim posadzić jakieś warzywa. Czy Zarząd może podpisać umowę dzierżawy, jak również ustanowić samodzielnie wysokość wynagrodzenia za dzierżawę?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), każdy właściciel lokalu ma – co do zasady - prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przyjmuje się wobec tego, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien być ukształtowany w taki sposób, aby każdy z właścicieli lokali mógł swobodnie używać części wspólnych wraz z innymi właścicielami w sposób zapewniający prawidłowe korzystanie z lokalu.

POLECAMY

W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się przy tym jednakże możliwość ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby niektóre jej elementy były wykorzystywane wyłącznie przez konkretnych właścicieli z wyłączeniem innych spośród nich (tzw. podział quoad usum). Podział do wyłącznego korzystania nie może jednakże obejmować tych części nieruchomości wspólnej, które są niezbędne do korzystania ze wszystkich lokali w budynku, do których zaliczyć należy w szczególności dźwigi osobowe (windy), schody umożliwiające poruszanie się między piętrami czy wspólne części korytarzy. Jako objęte współwłasnością przymusową konieczną nie mogą one bowiem stanowić przedmiotu korzystania jedynie wybranych właścicieli. Jak wyjaśnił to jednak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 03.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej wchodzą także i takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie jest już tak silny, a przede wszystkim nie jest konieczny. Ponieważ w odniesieniu do tego typu elementów nieruchomości wspólnej nie ma żadnych przeszkód, aby dokonać zniesienia ich współwłasności, to tym bardziej nie powinno być uznane za niedopuszczalne przeprowadzenie w tym zakresie podziału quoad usum.

Podział quoad usum stanowi przy tym najprostszą, najszybszą i najmniej kosztowną formę zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, w drodze przyznania jednemu lub niektórym z właścicieli lokali uprawnienia do wyłącznego korzystania z części tej nieruchomości.

Po pierwsze, podział nieruchomości wspólnej do korzystania nie stanowi ingerencji w przysługujące właścicielom lokali udziały w nieruchomości wspólnej, których wielkość nadal pozostaje niezmieniona. Po drugie - podział quoad usum - w przeciwieństwie do zniesienia współwłasności, nie jest definitywny i może podlegać zmianom w zależności od zmieniających się okoliczności (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12.04.1973 r., III CZP 15/73). Zatem w sytuacji, w której właściciele lokali zdecydują o innym ukształtowaniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, możliwe będzie nie tylko dokonanie modyfikacji, ale również i całkowite zniesienie ustalonego sposobu korzystania. Stosunkowo zaś nieuciążliwy sposób powrotu do ustawowego ukształtowania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej wydaje się eliminować ewentualne zagrożenie dla pozostałych właścicieli płynące z pochopnie dokonanego podziału nieruchomości do korzystania. Po trzecie, dokonanie podziału quoad usum wymaga jedynie podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tego podziału oraz zawarcia umowy określającej sposób jego dokonania, osobę uprawnioną do wyłącznego korzystania z tak wydzielonej części nieruchomości wspólnej na skutek podziału, jak też – fakultatywnie – ustalającej odpłatność za ustanowienie podziału i korzystanie na skutek jego dokonania przez danego właściciela lokalu z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli (w formie np. opłaty jednorazowej lub stałych opłat okresowych).

O dopuszczalności podziału quoad usum w powyższym kształcie wypowiedział się przy tym wprost Sąd Najwyższy, który stwierdził, że właściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, przy czym określenie zasad takiego korzystania następuje w drodze umowy zawartej przez tego właściciela ze wspólnotą mieszkaniową (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.06.2007 r., III CZP 59/07).

Poza samą możliwością skorzystania w przedstawionej sprawie z ustanowienia podziału quoad usum na zasadach wyżej opisanych, istnieją również inne dopuszczalne w tymże zakresie, rozwiązania.

Takim rozwiązaniem, poza samym wyodrębnieniem i sprzedażą części nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt, jest zaś ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej na rzecz współwłaściciela tej nieruchomości będącego zarazem właścicielem nieruchomości lokalowej (nieruchomości władnącej). Jak wskazał to bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20.10.2005 r. (IV CK 65/05), nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej. Wspólnota mieszkaniowa może zatem w drodze uchwały wyrazić zgodę i udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności na nieruchomości wspólnej. Tak udzielone pełnomocnictwo (większością głosów) odnosi zaś skutek w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, także i tych, którzy nie głosowali lub głosowali przeciwko takiej uchwale. Przepis art. 199 KC nie znajduje w tym przypadku zastosowania (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 23.05.2014 r., II Ca 1268/13).

Kolejnym rozwiązaniem, które dopuszczone zostało w orzecznictwie (choć nie jest to stanowisko jednolite) jest wynajęcie lub wydzierżawienie części nieruchomości wspólnej na rzecz członka lub niektórych członków wspólnoty. Powyższe rozwiązanie wymaga również uchwały wspólnoty mieszkaniowej, gdyż stanowi wprowadzenie zmiany w zakresie prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, przyznanego wszystkim członkom wspólnoty zgodnie z art. 12 ust. 1 UWL. Przeznaczenie bowiem nieruchomości wspólnej na wynajem, a więc pozbawienie jej charakteru ogólnodostępnego i to na rzecz niektórych tylko właścicieli lokali pozbawia pozostałych ich uprawnień (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30.06.2015 r., I ACa 209/15).

Przypisy