Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

31 stycznia 2022

NR 235 (Styczeń 2022)

Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

0 10553

W obliczu zmieniającej się sytuacji na rynku, w szczególności obserwowanego znacznego wzrostu cen za dobra i usługi konsumpcyjne (inflacji) oraz powiązanego z tym zjawiskiem wzrostu stóp procentowych, można z dużą dozą prawdopodobieństwa przyjąć, że ze strony właścicieli lokali pojawić się może pewna presja na podwyższenie stawek czynszu najmu lokali. Wszystkie zainteresowane strony powinny mieć jednak na względzie obowiązujące prawne uwarunkowania, które określają zasady i metody podwyższania umówionej stawki czynszu najmu.

Szczególnie silna presja w zakresie podwyższenia umówionej stawki czynszu najmu pojawi się zapewne ze strony właścicieli, którzy dokonali zakupu lokalu w celach inwestycyjnych, ale zakup został w jakimś zakresie sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Wzrastające stopy procentowe przekładają się na zwiększone koszty kredytu, a ciężar związany z wyższą miesięczną ratą będzie przynajmniej w części przerzucany na najemców, poprzez podwyżkę stawek czynszu najmu.

Ogólne zasady czynszu najmu lokalu

W pierwszej kolejności wskazać należy na bardziej wolnorynkowy stosunek zobowiązaniowy, jakim jest najem lokalu użytkowego. W przypadku tego rodzaju najmu strony mogą w dość znacznym zakresie realizować ustawową zasadę swobody umów (zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego, który mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego). W szczególności gdy w teorii mamy do czynienia z równością stron umowy, a nie umową zawartą przez konsumenta.
 

POLECAMY

Ważne

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.


W umowach najmu, których przedmiotem jest lokal użytkowy, najczęściej spotykamy klauzule regulujące automatyczną waloryzację umówionego czynszu najmu. Zwykle dokonuje się tego poprzez odwołanie do publikowanego wskaźnika ekonomicznego – najczęściej jest to wskaźnik inflacji publikowany przez Główny Urząd Statystyczny, ewentualnie przez Eurostat.

Aktualnie mając na uwadze, że wzrastają nie tylko ceny, ale również koszty kredytu, sama waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji może nie pozwolić na utrzymanie odpowiedniej rentowności prowadzonego najmu. Właściciele lokali użytkowych są w tym zakresie w nieco bardziej uprzywilejowanej sytuacji niż właściciele lokali mieszkalnych.

W odniesieniu do najmu lokali użytkowych dopuszczalne jest bowiem jednostronne podwyższenie wysokości czynszu przez wynajmującego. Pozwala na to art. 6851 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli najemca lokalu użytkowego nie zaakceptuje podwyższonej stawki czynszu – umowa najmu wygaśnie. Dochodzi bowiem do wypowiedzenia istotnego postanowienia umowy, a brak porozumienia w tym zakresie skutkuje wypowiedzeniem całej umowy. Wskazany artykuł 6851 Kodeksu cywilnego ma również zastosowanie do umów najmu zawartych na czas określony.

Wypowiedzenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Najemca powinien sobie zdawać sprawę z możliwości wypowiedzenia czynszu najmu lokalu przez wynajmującego. W treści umowy strony mogą wyłączyć lub ograniczyć uprawnienia wynajmującego w tym zakresie. W odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych należy mieć jednak na uwadze regulacje ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która stanowi przepis szczególny do regulacji Kodeksu cywilnego i znajduje zastosowanie do umów zawieranych z lokatorami (w rozumieniu ustawy), a więc w szczególności umów najmu lokalu mieszkalnego.

Uwaga jednak – przytoczone regulacje ustawowe, zgodnie z art. 19e, nie znajdują zastosowania do umów najmu okazjonalnego.
 

Ważne

Ustawa określa, że w ramach umowy najmu okazjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.  


Ustawa określa, że w ramach umowy najmu okazjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Skoro zatem wyłączona zostaje ochrona ustawowa, to umowa powinna określać wszystkie warunki ewentualnego podwyższenia czynszu najmu.

Ogólne reguły podwyższania czynszu najmu lokalu mieszkalnego, określone ww. ustawą (art. 8a), wskazują na prawo właściciela do dokonania jednostronnego wypowiedzenia stawki czynszu najmu. Podobnie jak w przypadku zastosowania regulacji Kodeksu cywilnego – podwyżka odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego. Właściciel zobowiązany jest jednak do zachowania terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi (zgodnie z ustawą) 3 miesiące, ale strony w umowie mogą ustalić termin dłuższy niż ten ustawowy. Istotne jest również, że wypowiedzenie czynszu albo innych opłat za używania lokalu dla swojej ważności musi być dokonane na piśmie.
 

Ważne

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi (zgodnie z ustawą) 3 miesiące, ale strony w umowie mogą ustalić termin dłuższy niż ten ustawowy.  


Oprócz dłuższego terminu wypowiedzenia, podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest ustawowo ograniczona co do wysokości. Zgodnie z ustawą podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy odtworzenia lokali podawany jest w obwieszczeniach wojewodów publikowanych w dziennikach wojewódzkich.

Zaistnienie przypadków ustawowych i uzasadnienie podwyżki czynszu wraz z kalkulacją właściciel zobowiązany jest przedstawić na piśmie, w terminie 14 dni od dnia otrzymania takiego żądania od lokatora. Nieprzedstawienie uzasadnienia podwyżki wraz z kalkulacją skutkuje nieważnością podwyżki.

Pierwszą z ustawowych przesłanek uprawniających do podwyższenia czynszu jest nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, przy czym zysk nie jest brany pod uwagę przy najmie socjalnym.

Granice zwrotu kapitału i zysku, o których mowa powyżej, również określa ustawa. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową. W odniesieniu do zysku ustawa określa jedynie, że maksymalnym jego poziomem jest „godziwy” zysk.

Jednocześnie, aby wyrównać uprawnienia osób wynajmujących lokale mieszkalne i użytkowe, w ustawie o ochronie praw lokatorów wskazuje się, że podwyżkę czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym – uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Niezależnie zatem od opublikowanej wartości odtworzeniowej lokali, właściciel uprawniony jest do podwyższenia czynszu o wartość inflacji. W tym przypadku nadal stosuje się jednak przepis o minimalnym okresie wypowiedzenia stawki czynszu (3 miesiące).

Powyższe ograniczenia nie dotyczą jednak podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Nie znajduje bowiem uzasadnienia, aby to właściciel ponosił niezależne od niego opłaty związane z lokalem, z którego korzysta lokator. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela – jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Podwyżki czynszu najmu lokali mieszkalnych ograniczone są zatem co do wysokości. Ograniczenie odnosi się jednak również do częstotliwości dokonywania podwyżek. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
 

Ważne

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.


Obrona przed podwyżką czynszu najmu

Mając na uwadze powyższe – należy mieć na względzie, że najemca nie jest pozbawiony możliwości obrony przed bezprawnymi podwyżkami czynszu najmu. W szczególności odnosi się to do uwarunkowań podwyżek czynszu najmu lokali mieszkalnych, które – jak wskazano – ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów.

W przypadku lokali mieszkalnych procedurę w tym zakresie również określa ustawa o ochronie praw lokatorów. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:

  • odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo
  • zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ograniczających ją co do wysokości, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W przypadku odmówienia przyjęcia podwyżki lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.

W przypadku sądowego zakwestionowania podwyżki lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Niemniej w przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Najemca ma możliwość podjęcia również obrony przed dokonanym wypowiedzeniem stawki czynszu, zarzucając, iż nie tylko przekracza ono limity ustawowe, i jest jego zdaniem nieuzasadniona. Zarzutem, ­który mógłby zniweczyć ewentualną podwyżkę czynszu najmu zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego, jest również fakt, że podwyżka w istocie stanowi nadużycie prawa i narusza zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c. oraz art. 58 § 2 k.c.).

W razie braku zrozumienia ze strony wynajmującego tego typu zarzuty najemca może podnosić w postępowaniu sądowym o zapłatę rzekomych zaległości czynszu lub ma możliwość wniesienia pozwu samodzielnie o ustalenie nieważności oświadczenia o podwyższeniu czynszu.

Wyrok sądu w sprawie o ustalenie potwierdzi nieważność dokonanego wypowiedzenia stawki czynszu. Niemniej należy pamiętać, że prowadzony spór co do skuteczności wypowiedzenia nie zwalnia jednak najemcy z obowiązku uiszczania należności zgodnie z jej dotychczasową wysokością.

Przypisy