Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

10 sierpnia 2018

NR 198 (Sierpień 2018)

Problemy w korzystaniu z garaży podziemnych

0 410

W naszej wspólnocie gorącym tematem dyskusji jest kwestia pozostawiania samochodów i jednośladów przez osoby niebędące właścicielami miejsc parkingowych w garażu wielostanowiskowym. Z tym związanych jest wiele problemów i zatargów współwłaścicieli, takich jak: uszkadzane bramy, stawianie samochodu na cudzym stanowisku bez zezwolenia właściciela, pozostawienie przez „gości” jednośladu poza miejscem wyznaczonym do parkowania, np. przy ścianach drogi wyjazdowej z garażu…

Często też właściciele wynajmują swoje stanowisko dla samochodów obcych osób. Zdarzały się też kradzieże i włamania do komórek właścicieli. Zgłaszane skargi do ochrony nie przynoszą rezultatu, a zarząd nie reaguje na takie nieprawidłowości i nic w tej sprawie nie robi. Stąd mam pytanie: Jak w takiej sytuacji znaleźć rozwiązanie? Z jakich uprawnień poszczególny właściciel może dochodzić zabezpieczenia i ochrony swojej własności, będąc współwłaścicielem lokalu (garażu wielostanowiskowego) i nabytego, na drodze notarialnego zakupu miejsca parkingowego?

Status garażu w świetle przepisów

Z reguły garaż podziemny wielostanowiskowy jest wyodrębniany jako samodzielny lokal (tak jak inne lokale w budynku) i sprzedawany na współwłasność osobom mającym z niego korzystać. W konsekwencji jest to kolejny samodzielny lokal w budynku, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nim zarządzać ani tym bardziej przeznaczać jakiekolwiek środki na bieżącą konserwację i remonty, tak jak nie ma prawa tego robić w stosunku do innych lokali w budynku. 

Teoretycznie zarządca nie ma nawet prawa wejść do tego lokalu bez uzgodnienia tego z właścicielami lokalu. Właściciele tego lokalu garażowego, tak jak właściciele innych lokali w budynku, sami we własnym zakresie mają obowiązek dbać o lokal i ponosić koszty jego utrzymania. Z przepisów Ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele.

Zasady podejmowania decyzji odnośnie do garażu

Garaż nie jest elementem nieruchomości wspólnej, tak jak i inne lokale w budynku, zatem wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować żadnych decyzji bezpośrednio jego dotyczących. Decyzje odnośnie do garażu podejmują jego właściciele na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym o współwłasności, a w stosunkach między nimi ustawa o własności lokalu nie ma zastosowania. Nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania, a współwłaściciele garażu podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów w garażu. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei w przypadku tych, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie garażem

Zarząd lub zarządca danego budynku może zarządzać takim garażem tylko na podstawie umowy z współwłaścicielami garażu. Zatem jeżeli zarządca – oprócz umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną – nie dysponuje umową ze współwłaścicielami garażu na zarządzanie tym lokalem, to nie ma prawa ingerować w sprawy garażu, tak jak nie ma prawa ingerować w sprawy innych lokali w budynku.
Tylko jeżeli garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, to znaczy nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal, wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować decyzje związane z zarządzaniem tym garażem i ustalać w zaliczkach koszty jego utrzymania. Pozostawienie garażu częścią nieruchomości wspólnej i zapewnienie prawa do korzystania z miejsca postojowego poprzez służebność jest dość rzadkim rozwiązaniem przyjmowanym przez...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy