Przygotowanie robót remontowo-budowlanych w kilku krokach

Realizacja takiej inwestycji – niezależnie od jej skali i charakteru – obejmuje zespół działań, od momentu rozpoczęcia planowania danego zamierzenia inwestycyjnego aż do jego zakończenia i rozpoczęcia użytkowania. Nosi to nazwę inwestycyjnego procesu budowlanego. Efekt procesu inwestycyjnego jest konsumowany podczas eksploatacji zrealizowanego przedsięwzięcia budowlanego.

Najważniejsze jest planowanie, w którym przede wszystkim powinniśmy uwzględnić rezultat naszej inwestycji w aspekcie przyszłej eksploracji, biorąc pod uwagę trwałość, koszty oraz wygodę eksploatacji pod względem zarówno technicznym (serwis, konserwacja), jak i użytkowym (ergonomia, walory estetyczne).

Za przebieg inwestycyjnego procesu budowlanego odpowiada inwestor. Inwestor to osoba fizyczna lub prawna ponosząca koszty w celu stworzenia nowych bądź powiększenia już istniejących środków trwałych.
 

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, a w szczególności zapewnienie:

1. opracowania projektu budowlanego i innych projektów,
2. objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3. opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4. wykonania i odbioru robót budowlanych,
5. nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych (jeśli jest taki obowiązek lub potrzeba), przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

W celu wypełnienia powyższych obowiązków inwestor zatrudnia:

• projektanta,
• kierownika budowy,
• wykonawcę,
• inspektora nadzoru inwestorskiego.
   

Możemy spotkać się również z pojęciem inwestora zastępczego. Jest to osoba fizyczna lub osoba prawna, której zadaniem jest wyręczyć inwestora w zakresie organizacji zadania inwestycyjnego. Inwestor zastępczy wykonuje na rzecz inwestora konkretne czynności organizacyjne mające zapewnić określony rezultat budowlany. Inwestor zastępczy nie jest uczestnikiem procesu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
 

Krok pierwszy – określenie celu

Pierwszym i podstawowym krokiem przy planowaniu wszelkich robót remontowo-budowlanych jest określenie celu, który chcemy osiągnąć. Analiza i ustalenie celu głównego stanowią podstawę do wszelkich działań przy planowaniu robót remontowo-budowlanych. Jest to jeden z najtrudniejszych elementów w planowaniu robót remontowo-budowlanych, gdyż bardzo często mylone są środki do osiągnięcia celu z celem rzeczywistym. Należy pamiętać, że samo wykonanie robót budowlanych nigdy nie jest celem samym w sobie, a jest wyłącznie środkiem do osiągnięcia założonego celu.
 

Zamierzeniem robót budowlanych (w tym remontu obiektu budowlanego) może być np.:

• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego,
• obniżenie kosztów eksploatacji,
• podniesienie walorów estetycznych,
• podniesienie przychodów z nieruchomości,
• podniesienie walorów użytkowych, a w szczególności zapewnienie dostępności obiektu dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Traktowanie remontu jak celu wykonania robót budowlanych jest częstym błędem niedoświadczonych inwestorów.

Mając ustalony punkt, który chcemy osiągnąć w wyniku wykonania określonych robót budowlanych, możemy przystąpić do kolejnych działań.

Krok drugi – analiza

Warto je rozpocząć od analizy danych zawartych w protokole z okresowej kontroli. Pozwoli nam to określić potrzeby remontowe obiektu, a na tej podstawie – zakres rzeczowy robót remontowo-budowlanych. Dane zawarte w protokołach kontroli powinny być punktem wyjścia do sporządzenia zestawienia/planu robót remontowo-budowlanych.

Analiza danych z protokołów okresowych kontroli powinna zawierać podział robót na:

• roboty konserwacyjne,
• naprawy bieżące,
• naprawy główne.

Roboty konserwacyjne powinny być wykonywane na bieżąco, bez zbędnej zwłoki, aby nie dopuścić do pogorszenia stanu technicznego obiektu, jego elementów i zainstalowanych urządzeń.
 

Zestawienie napraw bieżących i głównych powinno być punktem wyjścia do sporządzenia planu robót remontowych, który z kolei powinien być sporządzony z zachowaniem pierwszeństwa dla robót mających na celu:

• eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu,
• zabezpieczenie przeciwpożarowe obiektu,
• spełnienie wymagań ochrony środowiska,
• zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.

W planowaniu zakresu rzeczowego należy również uwzględnić:

• ewentualne wykonanie opinii technicznej lub ekspertyzy mającej na celu wskazanie właściwego doboru materiałów i technologii do określonego zakresu robót remontowo-budowlanych,
• prace projektowe związane z przygotowaniem projektu technicznego wykonania określonego zakresu robót budowlanych.

Krok trzeci – dokumentacja projektowa

Dokumentacja projektowa będzie niezbędna w celu:

• zorganizowania przetargu lub konkursu ofert w celu wyboru wykonawcy robót (dokumentacja techniczna + przedmiar + kosztorys inwestorski),
• wystąpienia o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy lub robót budowlanych,
• wykonania robót budowlanych,
• odbioru robót budowlanych,
• skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.

Projektant, aby wykonać projekt wraz z uzgodnieniami, musi otrzymać od nas wytyczne. W tym celu określamy precyzyjnie zakres i oczekiwany efekt robót oraz określamy ich standardy materiałowe i technologiczne, czyli – inaczej mówić – określamy, jakie materiały będziemy chcieli zastosować i w jakiej technologii wykonać prace.

Wybieramy projektanta, z którym zawieramy umowę o prace projektowe. Przedmiotem takiej umowy jest sporządzenie projektu, ewentualnie wykonanie innych czynności (np. zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę lub związanych z nadzorem autorskim). Postanowienia takiej umowy należy wzorować na przepisach dotyczących umowy o dzieło.
 

Do podstawowych obowiązków projektanta należy przede wszystkim:

• opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
• zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu budowlanego osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności, w tym wzajemne skoordynowanie techniczne opracowań projektowych;
• sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• określenie obszaru oddziaływania obiektu;
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
• wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
• sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
  a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
  b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

W trakcie realizacji budowy projektant ma prawo:

• wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w Dzienniku budowy dotyczących jej realizacji,
• żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia, czy też wykonywania robót budowlanych niezgodnie z projektem.

Krok czwarty – budżet

Kluczową kwestią jest zawsze budżet, czyli określenie kosztów wykonania robót budowlano-remontowych oraz źródeł ich finansowania. Skupmy się tylko na zagadnieniach związanych z kosztami, gdyż pozyskiwanie źródeł finansowania jest odrębnym i bardzo obszernym zagadnieniem.

Bazą do określenia kosztów jest dokumentacja projektowa, a w tym przedmiar robót oraz kosztorys inwestorski. Jeśli projekt zawiera błędy, to zarówno kosztorys inwestorski, jak i przedmiar będą obarczone tymi błędami, co może skutkować albo zaniżeniem planowych kosztów, lub ich zawyżeniem. Można przed tym się ustrzec, dokonując weryfikacji dokumentacji projektowej przez niezależnego projektanta (zalecane przy dużych zakresach prac) lub choćby przez zatrudnionego przez nas inspektora nadzoru inwestorskiego (przy mniejszych zakresach prac).
 

Projektant sporządza również przedmiar, czyli opracowanie zawierające zestawienie przewidywanych do wykonania robót budowlanych w kolejności technologicznej ich wykonania, wraz z ich szczegółowym opisem, miejscem wykonania lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis, z wyliczeniem i zestawieniem ilości jednostek miar robót podstawowych oraz wskazaniem podstaw do ustalania cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych. Przedmiar pozwala na sporządzenie kosztorysu inwestorskiego oraz sporządzenia w przetargu lub konkursie ofert kosztorysów ofertowych.
 

Kosztorys inwestorski to dokument kosztowy, sporządzany zazwyczaj przez projektanta, którego celem jest szczegółowe ustalenie kosztów robót. Kosztorys inwestorski jest punktem odniesienia podczas porównywania ofert potencjalnych wykonawców robót budowlanych w toku postępowania przetargowego lub konkursu ofert. Kosztorys inwestorski jest kluczową informacją dla inwestora przy sporządzaniu budżetu inwestycji. Podstawą do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego jest dokumentacja projektowa i przedmiar robót.

Kosztorys ofertowy jest to dokument kosztowy, którego celem jest przedstawienie oferty cenowej wykonania robót budowlanych. Kosztorys ofertowy opracowywany jest przez oferenta, na potrzeby przetargu lub konkursu ofert, na wykonanie robót budowlanych i zawiera informacje o cenie robót budowlanych, których wykonania chce się podjąć oferent. Podstawą do sporządzenia kosztorysu ofertowego jest dokumentacja projektowa oraz przedmiar robót.
 

Budżet robót remontowych i budowlanych należy przygotowywać dwuetapowo.

Pierwszy etap to oszacowanie kosztów sporządzenia dokumentacji projektowej, zweryfikowane postępowaniem przetargowym lub konkursem ofert na wybór projektanta. Na pewno kryterium cenowe jest ważne, ale nie mniej ważne jest doświadczenie projektanta w sporządzaniu określonych projektów oraz opinia o nim. Doświadczenie możemy mierzyć liczbą wykonanych analogicznych projektów w ostatnim czasie, a opinie o nim poprzez dotarcie do jego poprzednich klientów i wywiad z nimi. Do kosztów tego etapu trzeba wliczyć koszty sprawdzenia/weryfikacji projektu, do czego, bazując na własnych doświadczeniach, gorąco zachęcam.

Drugi etap to sporządzenie budżetu robót budowlanych, w którym musimy uwzględnić:

• kosztorys inwestorski,
• koszty nadzoru inwestorskiego.

Należy też zrobić analizę zagrożeń, czyli dokonać oceny zagrożeń, będących zdarzeniami mającymi cechę prawdopodobieństwa zaistnienia oraz negatywnego oddziaływania na realizację inwestycji (robót budowlanych). Wiedząc jakie potencjalne zagrożenia mogą spowodować opóźnienia w realizacji inwestycji czy też zwiększenie jej kosztów, należy przyjąć odpowiednie rezerwy czasowe i finansowe.
Krok piąty – harmonogram działań

Pierwszą czynnością związaną z przygotowaniem harmonogramu działań jest podzielenie zadania na poszczególne etapy. Są to tak zwane cele pośrednie w osiąganiu ustalonego wcześniej celu głównego. Następnie dokonujemy analizy każdego etapu, uwzględniając osobną specyfikę prac dla każdego etapu, w tym:

• zakres robót,
• specyfikację techniczną robót,
• analizę zagrożeń,
• dobór uczestników zadania (etapu), w tym:
  –  osób/organu decyzyjnego,
  –  nadzoru (można tę funkcję łączyć z organem decyzyjnym, ale absolutnie nie wolno z wykonawcą),
  –  wykonawcy/ów.

Na podstawie powyższej analizy ustalamy dla poszczególnych etapów:

• potencjalne zagrożenia w aspekcie ich wpływu na: czas realizacji zadań na każdym etapie oraz koszty realizacji zadań poszczególnych części,
• czas realizacji poszczególnych zadań, z przyjęciem rezerw wynikających z analizy zagrożeń,
• koszty związane z realizacją zadań w poszczególnym etapie, z przyjęciem rezerw wynikających z analizy zagrożeń.

Na zakończenie – na podstawie danych dla poszczególnych etapów – kompletujemy plan i harmonogram całego przedsięwzięcia, z podziałem na:

• poszczególne etapy, ich czas realizacji i przyjęte dla nich rezerwy czasowe,
• koszty realizacji poszczególnych etapów i przyjęte dla nich rezerwy finansowe.

Mając określony cel inwestycji, dokumentację projektową, zabezpieczone finanse i przygotowany harmonogram działań możemy przejść do realizacji naszego przedsięwzięcia, ale to już osobny temat.