Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Bezpieczeństwo budynku

27 września 2021

NR 231 (Wrzesień 2021)

Realizacja remontu i przebudowy

0 30

Zasadniczo roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę?

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 28 p.b.), roboty budowlane, co do zasady, można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Odstępstwa od tej zasady, czyli kiedy roboty budowlane możemy wykonać na zgłoszenie oraz określające, kiedy niepotrzebne jest ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie, są ujęte w art. 29–31 p.b.

POLECAMY

Zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagające zgłoszenia są w szczególności:

  • przebudowy polegająca na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m,
  • remonty:
    –    budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
    –    budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
  • instalowanie:
    –    na obiektach budowlanych urządzeń, w tym instalacji radiokomunikacyjnych, o wysokości powyżej 3 m,
    –    krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego,
    –    wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych.

Inwestor – zamiast zgłoszenia – zawsze może wystąpić o pozwolenie na budowę.

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia w szczególności:

  • przebudowa:
    –    budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,
    –    polegająca na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m,
    –    urządzeń budowlanych (np. przyłącza i urządzenia instalacyjne, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe);
  • remont:
    –    obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
    –    urządzeń budowlanych;
  • instalowanie:
    –    na obiektach budowlanych urządzeń, w tym instalacji radiokomunikacyjnych, o wysokości nieprzekraczającej 3 m,
    –    pomp ciepła, wolnostojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej o przystąpieniu do użytkowania,
    –    wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych;
  • utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Dokumentacja projektowa do pozwolenia na budowę

Ustawowym obowiązkiem projektanta jest przygotowanie i skompletowanie dokumentacji projektowej robót remontowo-budowlanych. W umowie o prace projektowe strony mogą się umówić, iż część obowiązków związanych z przygotowaniem czy też skompletowaniem dokumentacji bierze na siebie inwestor, o ile posiada odpowiednie przygotowanie, wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Dokumentacja projektowa jest niezbędna zarówno w celu realizacji robót budowlanych, jak i w celu wystąpienia o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia robót.

Do wniosku o pozwolenie na budowę w przypadku robót remontowych i przebudów należy dołączyć przede wszystkim:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:
    –    papierowej – w trzech egzemplarzach albo
    –    elektronicznej
    –    wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenie

W zgłoszeniu robót remontowych i przebudów należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót, termin ich rozpoczęcia oraz dołączyć przede wszystkim:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • w zależności od potrzeb: szkice lub rysunki,
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów,

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Praktycznie warto posiadać dokument świadczący o niewniesieniu sprzeciwu. Takimi dokumentami mogą być:

  • zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych; zaświadczenie to wydaje się z urzędu, czyli nieodpłatnie i tylko w okresie 21 dni od daty doręczenia zgłoszenia; organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma obowiązku wydać takiego zaświadczenia (może, ale nie musi); wydanie tego zaświadczenia jest uregulowane w art. 30 ust. 5aa p.b.;
  • zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu, które urząd wydaje na wniosek inwestora po 21 dniach od dnia doręczenia zgłoszenia; wydanie tego zaświadczenia jest regulowane art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego; urząd musi je wydać w terminie 7 dni od złożenia wniosku; za wydanie tego zaświadczenia urząd pobiera opłatę.

Realizacja remontów i przebudów

Budowę należy rozpocząć przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna i nie można budowy przerwać na czas dłuższy niż trzy lata, gdyż wówczas decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie z mocy prawa (art. 37 ust. 1 p.b.). Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, należy wystąpić o wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót.

Do robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie trzech lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Brak rozpoczęcia robót na zgłoszenie w okresie trzech lat od daty określonej w zgłoszeniu jako data rozpoczęcia robót skutkuje koniecznością ponownego zgłoszenia robót.

W przypadku pozwolenia na budowę (oraz instalowania w istniejącym budynku instalacji gazu na zgłoszenie) inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ Nadzoru Budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót objętych pozwoleniem na budowę. Do zawiadomienia dołącza także:

  1. informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję:
    a) kierownika budowy,
    b) inspektora nadzoru inwestorskiego – jeżeli został on ustanowiony
    –    oraz w odniesieniu do tych osób dołącza kopie zaświadczeń, o przynależności do izby zawodowej, wraz z kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności;
  2. oświadczenie lub kopię oświadczenia projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Wykonawcę należy na roboty wprowadzić protokolarnie. Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, do chwili oddania obiektu do użytku ponosi on odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 Kodeksu cywilnego).

Dokumentowanie realizacji robót

Do dokumentowania realizacji robót budowlanych służą następujące dokumenty:

  • Dziennik budowy – urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w Dzienniku budowy wpisu osób, które pełnią funkcje kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji. Wpisów do dziennika budowy może dokonywać kierownik budowy, inspektor nadzoru, projektant, inwestor, geodeci, przedstawiciele Nadzoru Budowlanego. Dziennik budowy powinien znajdować się stale na budowie, a za jego prowadzenie odpowiada kierownik budowy.
  • Książka obmiarów – dokument służący do zapisywania wyników obmiarów robót zakrywanych i zanikających oraz wszelkich robót dodatkowych, a w szczególności służy do ustalenia faktycznego zakresu robót zanikających, rozbiórkowych i innych robót budowlanych wykonanych w trakcie remontu, modernizacji lub przebudowy obiektu budowlanego.

Nadzór i kontrola realizacji robót

W decyzji o pozwoleniu na budowę zawarte jest wskazanie, czy nadzór nad realizacją robót budowl...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy