Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach radcy prawnego

Dostęp do mieszkania

Czy zarząd wspólnoty albo spółdzielnia może wejść do lokalu właściciela lub lokatora w celu wykonania kontroli, remontu albo usunięcia awarii, jeżeli właściciel odmawia dostępu? Jak prawidłowo przeprowadzić taką procedurę?

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232 ze zm.; dalej: UWL) na żądanie zarządu właściciel lokalu (we wspólnocie mieszkaniowej) jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Choć ten obowiązek stanowi niewątpliwie ograniczenie uprawnień właścicielskich właścicieli lokali, to jednakże pozostaje on immanentnie związany z charakterem odrębnej własności lokalu położonego w budynku wielolokalowym, w którym wykonywanie prawa własności przez poszczególnych właścicieli lokali może zostać ograniczone przez analogiczny zakres wykonywania prawa przez pozostałych ­właścicieli.

Przepis art. 13 ust. 2 UWL musi być rozumiany ściśle, co oznacza, iż zawarty w nim katalog sytuacji, w razie wystąpienia których każdy z właścicieli lokali zobligowany jest zezwolić na wstęp do swojego lokalu, stanowi katalog zamknięty. W tym kontekście zasadne jest również oczekiwanie, by przesłanki określone w omawianym przepisie, tj. zajście konieczności przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej albo też wyposażenia budynku lub jego części w dodatkowe instalacje, były obiektywnie stwierdzone i możliwe do zweryfikowania. Co więcej, udostępnienie lokalu może następować wyłącznie na żądanie podmiotów wskazanych w treści komentowanego przepisu, a zatem wyłącznie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji gdy zarząd został powierzony zarządcy na podstawie umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 UWL, wydaje się, że uprawnionym do wystąpienia z żądaniem będzie również ten zarządca.

Okoliczności uzasadniające żądanie wstępu na teren lokalu muszą zachodzić w odniesieniu do elementów nieruchomości wspólnej, nie natomiast do samego lokalu objętego odrębną własnością.

Remont, konserwacja czy usunięcie awarii może zatem odnosić się w szczególności do ścian oddzielających lokal od innych lokali, ścian zewnętrznych budynku, jak również stropów, a także wszelkich instalacji przebiegających przez budynek, które stanowią części składowe nieruchomości wspólnej.

Co ważne, obowiązek zapewnienia dostępu do lokalu obciąża wyłącznie jego właściciela i nie odnosi się do innych osób zajmujących lokal (np. najemców). Stąd też żądanie zarządu (lub zarządcy) wspólnoty odnośnie do umożliwienia wstępu do lokalu, celem wykonania prac i czynności określonych w komentowanym przepisie, powinno być zawsze kierowane do właściciela lokalu.

Odmowa właściciela na wejście do lokalu, jak i sytuacja, gdy w lokalu nie przebywa żadna osoba uprawniona do udzielenia zezwolenia na wstęp do lokalu nie oznaczają z góry, iż wstęp do takiego lokalu będzie niemożliwy. Wstęp taki będzie bowiem dopuszczalny co do zasady – jedynie jednak w przypadkach nagłych, w celu natychmiastowego usunięcia zagrożenia bezpieczeństwa mieszkańców nieruchomości wynikającego z niespodziewanej awarii instalacji. W tego rodzaju przypadkach dochodzi bowiem do powstania stanu wyższej konieczności. Zgodnie zaś z regulacją ogólną zawartą w art. 142 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 795...