Potrzebujesz dodatkowych informacji? Sprawdź artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?
Stosownie do art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), zmiana ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi jednocześnie podstawę dla ujawnienia sposobu zarządu wpisem w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Jak wyjaśnia się to w doktrynie, przepis art. 18 ust. 2a UWL przewiduje zatem wyraźnie dopuszczalność dokonania zmiany zasad zarządu przyjętych w sposób przewidziany w art. 18 ust. 1 UWL w drodze uchwały właścicieli lokali, tworzących daną wspólnotę mieszkaniową (stosownie do art. 6 UWL) zaprotokołowanej przez notariusza. Wymóg zaprotokołowania przez notariusza uchwały zmieniającej zarząd nieruchomością wspólną ustalony w trybie art. 18 ust. 1 UWL, zastrzeżony został jednocześnie pod rygorem jej nieważności (por. art. 73 §2 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny; t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC” w zw. z art. 1 ust. 2 UWL). Powyższe oznacza zatem, iż niedochowanie wymogu zachowania powyższej formy podjęcia przedmiotowej uchwały skutkować będzie jej bezwzględną nieważnością.
Jednocześnie, w związku z powołaniem nowego zarządu właścicielskiego i zmianą ustalonego dotychczas sposobu zarządu z zachowaniem trybu przewidzianego w art. 18 ust. 2a UWL, dla skutecznego rozwiązania umowy o zarządzenie (administrowanie) nieruchomością wspólną zawartej z dotychczasowym zarządcą, konieczne jest złożenie przez nowy zarząd (w razie zarządu wieloosobowego przynajmniej zaś przez dwóch jego członków – art. 21 ust. 2 UWL) oświadczenia o wypowiedzeniu umowy adresowanego do dotychczasowego zarządcy. W oświadczeniu tym należy powołać się zaś m.in. na podstawę umocowania nowego zarządu do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej (tj. wskazać na datę i numer stosownej uchwały powołującej do pełnienia funkcji).
Jeżeli umowa z dotychczasowym zarządcą (administratorem) nieruchomości wspólnej była zawarta w formie pisemnej, jej wypowiedzenie wymaga zaś zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzegą inną formę (vide: art. 77 §2 KC). Z dochowaniem formy dokumentowej będziemy mieli do czynienia np. w razie wysłania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w wiadomości elektronicznej -mailowej zakończonej wpisem imienia i nazwiska składającego oświadczenie lub danymi pozwalającymi ustalić jego tożsamość. Za warunek bezwzględny uznaje się bowiem możliwość indywidualizacji składającego oświadczenie. Złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem zaś formy pisemnej wymaga doręczenia dotychczasowemu zarządcy (administratorowi) dokumentu spełniającego wymagania przewidziane dla formy pisemnej (vide: art. 78 § 1 i art. 781 KC), obejmującego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złożone w taki sposób, żeby zarządca ten mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 KC). Jak stanowi to zaś art. 78 §1 KC, do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Jednocześnie jednak – z powołaniem się na art. 781 §2 KC - oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.
Obowiązujące przepisy nie uzależniają przy tym skuteczności wypowiedzenia przez zarząd wspólnoty umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartej z dotychczasowym zarządcą (administratorem) od konieczności załączenia do składanego oświadczenia dokumentów wykazujących umocowanie do działania tego zarządu. Jednakże, należy liczyć się z tym, iż w razie zgłoszenia przez dotychczasowego zarządcę (administratora) wątpliwości co do prawidłowego umocowania zarządu wspólnoty do działania w jej imieniu, zarząd ten będzie zobligowany wykazać swoje umocowanie (w drodze przedłożenia np. kopii stosownych uchwał).
POLECAMY
