Dołącz do czytelników
Brak wyników

Eksploatacja

11 czerwca 2019

NR 209 (Czerwiec 2019)

Zagospodarowanie działki w zabudowie mieszkaniowej. Obiekty budowlane w otoczeniu budynku mieszkalnego

0 97

Obiekty budowlane stanowiące elementy zagospodarowania działki przy budynku mieszkalnym jednorodzinnym czy wielorodzinnym pełnią funkcję praktyczną lub typowo estetyczną. Dotyczą ich jednak precyzyjne przepisy techniczno-budowlane. W wielu przypadkach ich budowa czy montaż będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Oczywiście roboty budowlane powinny przebiegać zgodnie z wiedzą i sztuką budowlaną. Niestety, bardzo często zdarza się, że właściciele nieruchomości nie wiedzą, że przekroczenie regulacji prawnych w tej kwestii może spowodować bardzo przykre konsekwencje. Usystematyzowanie wiedzy w tym zakresie może więc okazać się niezwykle przydatne.

Definicje obiektów budowlanych stanowiących część zagospodarowania działki z zabudową mieszkaniową

W różnych opracowaniach inżynierskich, a nawet aktach prawnych, można znaleźć różnorodne podejście do obiektów budowlanych. W przypadku obiektów stanowiących elementy zagospodarowania terenu trzeba poznać ich definicje i charakterystyki przedstawione w obowiązujących przepisach, a jeżeli takie definicje nie zostały sformułowane przez prawodawcę – należy sięgnąć do literatury specjalistycznej czy do Słownika Języka Polskiego.

Definicje zawarte w regulacjach prawnych

Najistotniejsze określenia poszczególnych obiektów budowlanych zostały zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późniejszymi zmianami) oraz w podstawowym akcie wykonawczym do powyższej ustawy, czyli w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późniejszymi zmianami). W słowniku znajdującym się w art. 3 pkt 1 Ustawy sformułowano definicję samego obiektu budowlanego (budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych) oraz jedynie dwie, jednak bardzo obszerne definicje (w punktach 3 i 4), które dotyczą obiektów budowlanych wchodzących w skład elementów zagospodarowania terenu, pełniących funkcje pomocnicze lub estetyczne w stosunku do budynku mieszkalnego. Są to określenia:


1.    budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury – poruszanej tematyki z tej definicji wprost będą dotyczyły przede wszystkim konstrukcje oporowe.


2.    obiektu małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:


a)    kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b)    posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c)    użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki – definicja ta w całości związana jest z omawianym tematem.

Z kolei w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych określenia obiektów budowlanych pomocniczych zawarto w dyspozycjach § 3 pkt 8 i pkt 25, § 22 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz § 102. Kolejno zdefiniowano:


1.    budynek gospodarczy – budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych;

2.    parking – wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują;

3.    miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, to:


a)    zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi;
b)    wyodrębnione pomieszczenia w budynku, mające posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady;
c)    utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi;
d)    utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami;


4.    garaż – obiekt budowlany służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi.

Definicje słownikowe i pochodzące z literatury

Jednymi z najpopularniejszych obiektów budowlanych, które są sytuowane na nieruchomościach przy budynkach mieszkalnych, są wiaty. Stanowią one bardzo istotny element zagospodarowania działek, ponieważ są proste w montażu i stosunkowo niedrogie, a właściciele posesji chętnie w nie inwestują. Definicji wiaty niestety nie zawarto w Ustawie Prawio budowlane ani w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. W celu jej scharakteryzowania należy sięgnąć do Słownika Języka Polskiego PWN, który stanowi, że wiata to „lekka budowla w postaci dachu wspartego na słupach, wzniesiona np. nad przystankiem lub parkingiem”. Pojęcie wiaty pojawia się także w wielu orzeczeniach Sądów Administracyjnych, z tego względu, że często są one przedmiotem postępowań prowadzonych przed organami administracji publicznej. Bardzo przydatną i dobrze opisującą wiatę definicję można znaleźć przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 2 sierpnia 2017 r., sygn. akt: II SA/GI 405/17 (…) pojęcie wiaty, którym posługuje się art. 29 ust. 1 pkt 2c Prawa budowlanego, nie zostało zdefiniowane na gruncie powołanej ustawy. Jednakże należy przyjąć, że za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę jest posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2016 r., sygn. akt: II OSK 1481/14, LEX nr 2037381)”.

Kolejnym niedefiniowanym ustawowo obiektem budowlanych, który może być wzniesiony przy budynkach mieszkalnych, jest oranżeria czy ogród zimowy. W pełni określone zostały cechy tego rodzaju obiektów przez skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt: II OSK 586/10 „(…) oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne (por. Słownik języka polskiego, PWN pod red. M. Szymczaka, Warszawa 2002, tom 2, str. 515, i Wielki słownik wyrazów obcych, PWN pod red. (M. Bańko Warszawa 2005, str. 907), natomiast ogród zimowy oznacza rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (por. Uniwersalny słownik języka polskiego, PWN pod red. S. Dubisza Warszawa 2003, str. 1216)”.

Wymieniona już wcześniej konstrukcja oporowa ma za zadanie stabilizować teren nieruchomości przy różnicy poziomów. Budowla ta najczęściej spotykana jest na terenach, na którym występują znaczne różnice wysokościowe terenu. Słownik Języka Polskiego PWN określa, czym jest mur oporowy „mur z kamienia, cegieł lub betonu podtrzymujący stok ziemny”. Szerzej opisuje ten obiekt uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2017 r. sygn. akt: IV SA/Po 628/17 „Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu, z terenu położonego wyżej, podczas gdy ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu. Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność – należy uznać, że stanowi ona mur oporowy. Z punktu widzenia prawa budowlanego obiekt budowlany należy kwalifikować, przede wszystkim ze względu na jego przeznaczenie, czyli funkcję jaką ma pełnić”.


Procedury administracyjne związane z budową obiektów w ramach zagospodarowania terenu wokół budynku mieszkalnego

Bez względu na to, jaki jest zamysł inwestora – pierwszą normą wynikającą z przepisów ustawy Prawo budowlane jest ta wyrażona w dyspozycjach art. 28 ust. 1: roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Oznacza to, że – co do zasady – każde zamierzenie budowlane należy realizować po uzyskaniu decyzji pozwolenia na budowę. Natomiast w art. 29 do 31 ustawodawca zamieścił katalog zamknięty budów i robót budowlanych, które zwolnione są z tego obowiązku. Część z tych procesów budowlanych jest całkowicie odformalizowana, natomiast pozostałe wymagają od inwestora dokonania stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej. Obiekty pomocnicze i obiekty wpływające na estetykę otoczenia budynku mieszkalnego podlegają tym samym regułom prawnym. Obiekty budowlane w otoczeniu budynku mieszkalnego:


a.    wymagające decyzji o pozwoleniu na budowę:


−    konstrukcje (mury) oporowe,
−    wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2, lub o powierzchni zabudowy mniejszej lecz liczbie tych obiektów na działce przekraczającej dwa na każde 500 m2 powierzchni działki,
−    wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy