Dołącz do czytelników
Brak wyników

Eksploatacja

28 czerwca 2018

NR 196 (Czerwiec 2018)

Najczęstsze błędy popełniane przez osoby odpowiedzialne za prowadzenie Książki Obiektu Budowlanego – część II

0 358

W numerze majowym poruszyliśmy temat najczęstszych błędów popełnianych przez osoby odpowiedzialne za prowadzenie Książki Obiektu Budowlanego w zakresie uchybień związanych z uzupełnianiem wpisów w KOB oraz związanych z prowadzeniem dokumentacji eksploatacyjnej. W bieżącym wydaniu przedstawiamy błędy popełniane przy organizacji i dokumentowaniu okresowych kontroli technicznych obiektu.

III Błędy związane z organizacją i udokumentowaniem okresowych kontroli technicznych obiektu

Większość osób odpowiedzialnych za obiekty budowlane w szczególny sposób dba o ich stan techniczny, czyli bezpieczeństwo użytkowników. Jak na ironię, najczęstszymi uchybieniami związanymi z gromadzeniem dokumentacji eksploatacyjnej obiektów budowlanych są te, które dotyczą organizacji i dokumentowania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu, instalacji oraz wyposażenia. Właściciele lub zarządcy wszystkich kategorii oraz rodzajów obiektów budowlanych popełniają z reguły podobne błędy, które zostały pokrótce scharakteryzowane poniżej.

Brak okresowych kontroli stanu technicznego

Inspektorzy Nadzoru Budowlanego w praktyce niestety bardzo często spotykają się z przypadkami, w których właściciel lub zarządca tłumaczy brak aktualnych protokołów okresowych kontroli technicznych brakiem środków finansowych na ich przeprowadzenie czy brakiem wiedzy na temat obowiązujących przepisów. Przedstawiciele organu przeprowadzającego czynności kontrolne nie mogą przyjąć takiego usprawiedliwienia i osoba odpowiedzialna za to niedopatrzenie powinna liczyć się z konsekwencjami finansowymi.

Przeprowadzenie przeglądów stanu technicznego przez osobę, która nie posiada odpowiednich uprawnień

Jak już wcześniej wspominano, kontrole stanu technicznego obligatoryjnie muszą być przeprowadzone przez specjalistów posiadających odpowiednie uprawnienia i kwalifikacje zawodowe. Często właściciel czy zarządca zlecający wykonanie kontroli nie zwraca uwagi na szczegółowy zakres kwalifikacji zawodowych osób, które podejmują się wykonania przeglądu obiektu lub instalacji.

Uwaga!

Najczęstszymi uchybieniami związanymi z gromadzeniem dokumentacji eksploatacyjnej obiektów budowlanych są te, które dotyczą organizacji i dokumentowania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu, instalacji oraz wyposażenia.

 

Niedociągnięcie polegające na braku weryfikacji zakresu uprawnień osób podejmujących się wykonania kontroli stanu technicznego obiektu i jego elementów nierzadko prowadzi do sytuacji, w której przegląd jest wykonany przez osoby nieuprawnione. W takiej sytuacji traktowany jest jako nieważny.

W celu zapobiegnięcia takiej sytuacji osoba odpowiedzialna za obiekt powinna ze szczególną starannością wybierać specjalistów, którzy będą kontrolować obiekt. W przypadku gdy pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, należy skontaktować się z najbliższą izbą zawodową, do której przynależy wybrana osoba, i skonsultować zakres uprawnień budowlanych bądź innych kwalifikacji zawodowych danego specjalisty z zakresem kontroli okresowej, która ma zostać przeprowadzona. Przedstawiciel właściwej izby powinien udzielić wyczerpującej odpowiedzi oraz stosownych wyjaśnień.

Brak kopii decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych, zaświadczenia o przynależności do właściwej izby zawodowej lub innych świadectw kwalifikacji zawodowych osób przeprowadzających przeglądy okresowe

Kopia decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub innych kwalifikacji zawodowych powinna być załączona do protokołu z kontroli. Podyktowane jest to koniecznością zbadania przez Inspektora Nadzoru Budowlanego, czy dana osoba przeprowadzająca kontrolę posiadała odpowiedni zakres kwalifikacji zawodowych.

Uwaga!

Niedociągnięcie polegające na braku weryfikacji zakresu uprawnień osób podejmujących się wykonania kontroli stanu technicznego obiektu i jego elementów nierzadko prowadzi do sytuacji, w której przegląd jest wykonany przez osoby nieuprawnione. W takiej sytuacji traktowany jest jako nieważny.

 

Dodatkowo konieczne jest załączenie do protokołu pokontrolnego aktualnego (na czas przeprowadzania kontroli) zaświadczenia o przynależności osoby wykonującej przegląd do odpowiedniej izby zawodowej. Zaświadczenie to stanowi potwierdzenie, że osoba wykonująca kontrolę (w okresie jej wykonywania) była czynna zawodowo i miała opłacone ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Nieodpowiedni protokół pokontrolny

Protokół z okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego i jego elementów, w tym także instalacyjnych, sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, stanowi dokument, który nakłada na osobę odpowiedzialną za stan techniczny tego obiektu (właściciela lub zarządcę) obowiązek realizacji zawartych w nim zaleceń. Pomimo tego, że brakuje w obowiązujących przepisach prawnych wzoru protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu, jego forma nie może być dowolna.

Zakres protokołu oceny stanu technicznego obiektu i jego elementów w przypadku budynków mieszkalnych uregulowany jest dość szczegółowo w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.); z powodzeniem może też służyć jako baza do dokonywania sprawdzenia innych obiektów budowlanych.

 

Większość specjalistów dysponuje gotowymi wzorami protokołów (z różnych źródeł), które są uzupełniane podczas kontroli na zasadach checklisty z krótkimi adnotacjami.

Uzupełniony protokół pokontrolny jest przekazywany przez fachowca wykonującego kontrolę osobie odpowiedzialnej za obiekt budowlany oraz – w zależności od jej wyników (w przypadku stwierdzenia występowania stanu zagrożenia dla ludzi i mienia) – właściwemu organowi Nadzoru Budowlanego.

Zlecający kontrolę (właściciel lub zarządca) powinien znać te przepisy w celu rozliczenia prowadzącego kontrolę – sprawdzenia pod kątem przeprowadzonych czynności (zgodnie z treścią między innymi rozdziału 2 i 3 wymienionego powyżej rozporządzenia). Tego rodzaju praktykę należy stosować nie tylko podczas kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego i jego elementów, ale także podczas kontroli instalacji czy przewodów 
kominowych.

Uwaga!

Konieczne jest załączenie do protokołu pokontrolnego aktualnego (na czas przeprowadzania kontroli) zaświadczenia o przynależności osoby wykonującej przegląd do odpowiedniej izby zawodowej. Zaświadczenie to stanowi potwierdzenie, że osoba wykonująca kontrolę (w okresie jej wykonywania) była czynna zawodowo i miała opłacone ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.


Częstym błędem popełnianym przez osoby prowadzące KOB jest uznawanie zaświadczenia, ewentualnie potwierdzenia czyszczenia przewodów kominowych za protokół z przeglądu przewodów kominowych i wpisywanie tych zaświadczeń do książki. W tym miejscu należy bardzo wyraźnie podkreślić, że potwierdzenie czyszczenia przewodów kominowych oraz protokół z przeglądu przewodów kominowych to dwa zupełnie różne dokumenty.

Niezgodne z obecnie obowiązującym porządkiem prawnym protokoły z kontroli okresowej instalacji ogrzewczych, kotłów i urządzeń chłodniczych

W związku z wejściem w życie w dniu 9 marca 2015 roku zasadniczej części ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2014 r., poz. 1200 z późn. zm.), przepisy dotyczące okresowych przeglądów stanu technicznego kotłów, instalacji ogrzewczych oraz urządzeń chłodniczych dotychczas funkcjonujące w ustawie Prawo budowlane (art. 62 ust. 1 pkt 5 lit a i b oraz art. 62 ust. 1b) przestały obowiązywać. Obecnie przepisy regulujące te kwestie zawarte są jedynie w ustawie o charakterystyce energetycznej. Zgodnie z dyspozycją art. 62 ust. 4 ustawy Prawo budowlane do 9 marca 2015 roku kontrolę instalacji centralnego ogrzewania oraz kotłów grzewczych mogły przeprowadzać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej. 

Oznacza to, że zamysłem ustawodawcy było poszerzenie kręgu osób uprawnionych do kontroli kotłów grzewczych.

Na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o charakterystyce energetycznej należy wywieść, że obecnie kontrole systemów ogrzewania (w tym kotłów) oraz systemów klimatyzacji może dokonywać osoba posiadająca:

  • uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej,
  • kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych.

 

Wykaz osób uprawnionych do kontroli systemów grzewczych

Istotne jest to, że osoba kontrolująca systemy grzewcze, oprócz tego, że musi posiadać odpowiednie uprawnienia lub kwalifikacje, musi być wpisana do wykazu osób uprawnionych do kontroli systemów grzewczych i klimatyzacyjnych prowadzonego przez ministra właściwego ds. budownictwa, zwanego dalej „ministrem” (art. 24 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej).

Uwaga!

Uzupełniony protokół pokontrolny jest przekazywany przez fachowca wykonującego kontrolę osobie odpowiedzialnej za obiekt budowlany oraz – w zależności od jej wyników (w przypadku stwierdzenia występowania stanu zagrożenia dla ludzi i mienia) – właściwemu organowi Nadzoru Budowlanego.

 

W obecnie funkcjonującym porządku prawnym kontrola stanu technicznego, na przykład instalacji ogrzewczej, przeprowadzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, ale która nie widnieje w wykazie osób uprawnionych, traktowana jest jako nieważna. Istotne więc jest w tym przypadku, aby właściciel lub zarządca, poza weryfikacją uprawnień zawodowych osoby wykonującej przegląd, sprawdził, czy dana osoba widnieje w omawianym powyżej wykazie (wykaz znajduje się pod adresem //rejestr.cheb.mir.gov.pl).

Uwaga!

Potwierdzenie czyszczenia przewodów kominowych oraz protokół z przeglądu przewodów kominowych to dwa zupełnie różne dokumenty.

 

Wzór protokołu z kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji

W myśl przepisów obowiązujących do 2015 roku protokoły z kontroli systemów ogrzewania (w tym kotłów) i systemów klimatyzacji nie miały określonych (prawnie) wzorów. Na dziś, na podstawie art. 30 ustawy o charakterystyce energetycznej, określono wzór protokołu z kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji, który zawarto w rozporządzeniu z dnia 17 lutego 2015 roku w sprawie wzorów protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji (Dz. U. z 2015 r....

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy