Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp

12 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Zarządzanie garażem wielostanowiskowym. Modele i wciąż te same problemy z opłatami za ich utrzymanie

0 119

Często zdarza się, że podmioty zarządzające garażami wielostanowiskowymi w ramach wspólnot mieszkaniowych spotykają się z zarzutami ze strony członków wspólnoty mieszkaniowej, dotyczącymi sposobu ich zarządzania oraz naliczania opłat. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest różna praktyka deweloperów w zakresie regulowania stanu prawnego garaży wielostanowiskowych na etapie sprzedaży lokali. Jednak pierwotnej przyczyny należy szukać w braku odpowiednich uregulowań dla lokali garażowych, które w obecnym stanie prawnym zarządzane są na podstawie ogólnych zasad zarządzania nieruchomością wspólną i nie uwzględniają ich specyfiki.

Warto zacząć od tego, że problem wynika z faktu, że właściciele lokali posiadają różną liczbę miejsc parkingowych, a niektórzy nie mają ich wcale. Często zdarza się, że zarządcy nieruchomości nie zważają na tę okoliczność i kosztami związanymi z utrzymaniem tych garaży obciążają wszystkich właścicieli mieszkań po równo lub proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, co w drugim przypadku jest w pewnych sytuacjach nawet prawidłowe.

W celu kompleksowego zrozumienia tego problemu należy najpierw ustalić, w jaki sposób polskie prawo pozwala zarządzać garażami wielostanowiskowymi, a ściślej – jaki mogą mieć one charakter prawny.

Charakter prawny garażu wielostanowiskowego

Jednym z rozwiązań jest pozostawienie garażu wielostanowiskowego jako części wspólnej całej nieruchomości, w której właściciele wszystkich lokali mają udziały odpowiadające proporcjonalnie metrażowi ich lokali. Drugim rozwiązaniem jest wyodrębnienie garażu jako oddzielnego niemieszkalnego lokalu garażowego, w którym udziałowcami (współwłaścicielami) będą tylko posiadacze miejsc parkingowych.

W jednej i w drugiej sytuacji zdarza się, że zarządcy nieruchomości naliczają opłaty za utrzymanie garaży także właścicielom lokali, którzy nie mają przypisanych im miejsc parkingowych. Czy słusznie? To zależy od tego, czy lokal garażowy został wyodrębniony i stanowi współwłasność określonej liczby osób posiadających w nim miejsca parkingowe, czy też stanowi część wspólną nieruchomości.

uwaga!
W przypadku kiedy garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, opłaty związane z jego utrzymaniem powinni ponosić jedynie właściciele miejsc parkingowych.

W przypadku kiedy garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, opłaty związane z jego utrzymaniem powinni ponosić jedynie właściciele miejsc parkingowych. Taki stan prawny garażu nie różni się bowiem niczym od współwłasności lokali mieszkalnych. Zatem jeśli mamy lokal garażowy z oddzielną księgą wieczystą, w którym znajduje się sto miejsc parkingowych, a każde z nich jest przypisane do innego właściciela, to wówczas każdy właściciel powinien ponosić koszty związane z utrzymaniem miejsca parkingowego w jednej setnej części. Mając na uwadze, że taki garaż stanowi oddzielny lokal, a więc nie jest częścią wspólną, do jego zarządzania przez zarząd wspólnoty konieczna jest odrębna umowa o zarządzanie garażem, która określa zasady utrzymywania garażu przez zarządcę wspólnoty za wynagrodzeniem.

W przypadku kiedy garaż nie został wyodrębniony i stanowi część wspólną taką samą jak dach, klatki schodowe czy elewacja budynku, to do ponoszenia wydatków za jego utrzymanie zobowiązani są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Zdarza się jednak – nawet dość często – że mieszkańcy nie mają takiej samej liczby miejsc parkingowych, w związku z czym pojawia się pytanie, czy zasadne jest naliczanie opłat według udziałów, nie zważając na to, że nie wszyscy mieszkańcy korzystają z garażu albo że mają różną liczbę miejsc postojowych. Wobec braku innych porozumień taki podział kosztów utrzymania garażu stanowiącego część wspólną jest prawidłowy, choć może wydawać się niesprawiedliwy.

uwaga!
W przypadku kiedy garaż nie został wyodrębniony i stanowi część wspólną taką samą jak dach, klatki schodowe czy elewacja budynku, to do ponoszenia wydatków za jego utrzymanie zobowiązani są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej.  

W obydwu przypadkach sposób korzystania z miejsc parkingowych powinna określać umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, która nadaje danemu mieszkańcowi prawo do korzystania z określonego w niej miejsca parkingowego. Sposobem rozwiązującym problem związany z utrzymaniem garaży może być określenie w takiej umowie, że koszty z tego tytułu ponoszą wyłącznie mieszkańcy korzystający z miejsc parkingowych. Najczęściej jednak brakuje tego rodzaju postanowień, co jest problematyczne zwłaszcza w przypadku, gdy garaż stanowi część wspólną (w sytuacji jego wyodrębnienia nie jest możliwe nakładanie takich opłat, choć niekiedy podejmowane są tego rodzaju uchwały).

uwaga!
Sposób korzystania z miejsc parkingowych powinna określać umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, która nadaje danemu mieszkańcowi prawo do korzystania z określonego w niej miejsca parkingowego.

Opłaty za utrzymanie garażu

Zatem co można zrobić, gdy niektórzy mieszkańcy nie zgadzają się na ponoszenie opłat, ponieważ nie przysługuje im miejsce parkingowe w podziemnym garażu wielostanowiskowym? Tu ponownie musimy rozróżnić dwa wyżej wspomniane przypadki.

W przypadku wyodrębnienia garażu jako lokalu niemieszkalnego, w sytuacji naliczania przez zarząd wspólnoty opłat za jego utrzymanie, mieszkaniec ma prawo odmówić ich uiszczania. W takiej sytuacji zarząd działa bezpodstawnie, jeśli do puli części wspólnych wlicza wyodrębniony garaż. Jednak podstawą takiego działania może być niekiedy szczególna uchwała ustalająca dodatkowe opłaty za utrzymanie garażu stanowiącego odrębny lokal, podjęta przez mieszkańców, z których większość zazwyczaj posiada miejsca parkingowe. Mogą oni bowiem przegłosować pozostałych mieszkańców i ustanowić dodatkowe opłaty. Niemniej uchwały takie, mimo że się zdarzają, są sprzeczne z prawem i mogą zostać uchylone przez sąd na skutek powództwa wytoczonego w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

uwaga!
Zarząd działa bezpodstawnie, jeśli do puli części wspólnych wlicza wyodrębniony garaż.

Sprawa jest bardziej skomplikowana w sytuacji, gdy garaż stanowi część wspólną i tylko część z mieszkańców ma miejsca garażowe lub mieszkańcy posiadają je w nierównej liczbie. Zasadą jest bowiem – jak wspomniałem powyżej – że garaż jako część wspólna nieruchomości powinien być utrzymywany przez wszystkich właścicieli lokali, a więc także i tych niekorzystających z miejsc parkingowych. Odstępstwa w tym zakresie można wprowadzić w drodze umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej na etapie ustanawiania praw do korzystania z miejsc parkingowych (co jest rozwiązaniem rekomendowanym) albo na podstawie stosownej uchwały. Drogą wyżej wspomnianych sposobów można przyjąć, że opłaty za utrzymanie garażu będą ponoszone jedynie przez uprawnionych do korzystania z miejsc parkingowych. Jeśli zatem mieszkańcy nieposiadający miejsc parkingowych nie zgadzają się z takim rozwiązaniem, mogą jedynie spróbować zawrzeć stosowną umowę o podział do korzystania albo do podjęcia uchwały w tym zakresie. Niemniej ciężko doprowadzić do takiej sytuacji z uwagi na brak interesu w dokonaniu tych czynności przez właścicieli lokali korzystających z miejsc postojowych, którzy są zazwyczaj w większości.

Konsekwencje prawne nieprawidłowego zarządu

Skoro znamy już zasady zarządzania garażami wielostanowiskowymi, nasuwa się pytanie – co w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty ich nie przestrzega? W gruncie rzeczy problematyczna jest sytuacja, gdy zarząd wydatkuje środki zgromadzone na utrzymanie części wspólnych nieruchomości na garaż stanowiący wyodrębniony lokal niemieszkalny. Należy pamiętać, że w sensie prawnym garaż nie stanowi wówczas części wspólnej budynku. W rezultacie, jeśli zarząd wspólnoty pokrywa koszty prac związanych z utrzymaniem garażu, tj. sprzątanie, mycie, remonty etc., wydatkuje de facto te środki sprzecznie z ich przeznaczeniem. Jak wspomniałem powyżej, koszty utrzymania tak wyodrębnionego garażu ponosić powinni wyłącznie jego właściciele. Oczywiście w praktyce zdarza się, że utrzymaniem takiego garażu zajmuje się zarząd wspólnoty, co często jest praktykowane. Niemniej w takiej sytuacji we wspólnocie powinna funkcjonować umowa o zarządzanie garażem, przy czym wciąż koszt jej wykonania obciążać powinien tylko jego współwłaścicieli.

Jakie mogą zatem powstać konsekwencje dla członków zarządu za nieprawidłowe dysponowanie budżetem wspólnoty? Przede wszystkim jest to przyczyna, dla której członkowie zarządu mogą zostać odwołani z pełnionych funkcji oraz nie uzyskać absolutorium. Do tego potrzebne jest jednak współdziałanie odpowiedniej większości mieszkańców, którzy niekoniecznie mogą być zainteresowani zmianą zarządu w przypadku niegospodarności dotyczącej garażu, z którego korzysta zazwyczaj większość z nich.

Ponadto trzeba również pamiętać, że wydatkowanie środków z puli zebranej w ramach pobieranych opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej sprzecznie z jej przeznaczeniem może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą członków zarządu względem wspólnoty mieszkaniowej. Dochodzi przecież w takiej sytuacji do uszczuplenia jej majątku. Lokal niemieszkalny w postaci garażu to w sensie prawnym praktycznie taki sam lokal jak lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość. Odpowiedzialność finansowa zarządu równa się kwocie, jaką zarząd wydał na utrzymanie garażu stanowiącego odrębny lokal wraz z odsetkami. Powództwo może zostać wytoczone przez wspólnotę mieszkaniową, a w niektórych przypadkach mogą to uczynić członkowie wspólnoty.

Teoretycznie można też mówić o odpowiedzialności karnej zarządu wspólnoty. Karalne jest wyrządzenie znacznej szkody majątkowej, ustalonej zgodnie z obowiązującymi przepisami na dwieście tysięcy złotych. Ryzyko takiej odpowiedzialności jest zatem możliwe w przypadku większych wspólnot, w których koszty utrzymania garażu na tym poziomie nie dziwią. Potencjalna kara za tego rodzaju przestępstwo wynosi od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności.

Pamiętać także należy o opłatach, które już zostały uiszczone, a których zasadność jest kwestionowana. W takiej sytuacji możliwe jest pozwanie wspólnoty mieszkaniowej o zwrot bezpodstawnie naliczonych opłat jako świadczenia nienależnego. Zasadność takiego powództwa oceniać należy osobno dla każdej wspólnoty, z uwagi na różnice w obowiązujących wewnątrz wspólnot regulacjach (uchwały, umowy etc.).

Podsumowując, trzeba dojść do wniosku, że aktualne uregulowania prawne nie odpowiadają potrzebom wspólnot mieszkaniowych. Każde z wyżej wymienionych rozwiązań rodzi problemy w zakresie rozliczeń. W przypadku garażu wielostanowiskowego nie można zapominać, że niezależnie od tego, czy stanowi on odrębny lokal, czy nie, to zazwyczaj jest ogólnodostępną przestrzenią dla wszystkich mieszkańców i znajdują się w nim często pomieszczenia istotne dla funkcjonowania całego budynku lub przebiegają przez niego drogi ewakuacyjne. W mojej ocenie ustawodawca powinien zaproponować szczególne rozwiązanie dla garaży wielostanowiskowych, które jasno określą formułę, w jakiej funkcjonowałyby w obrocie prawnym. Analizie ustawodawczej powinno zostać poddane także nadanie osobnego statusu miejscom postojowym, które stanowią punkt wyjściowy do rozmowy o odrębnym charakterze prawnym garaży.

Przypisy