Wady i usterki
Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, kiedy wada ujawni się już po wydaniu nieruchomości kupującemu. Wady i usterki dotyczyć mogą zarówno poszczególnych lokali, jak i występować w częściach wspólnych nieruchomości. Reżimy odpowiedzialności sprzedającego dewelopera są dosyć rygorystyczne i warto rozważnie przeprowadzić czynności zmierzające do realizacji uprawnień kupującego, związanych z wystąpieniem takiej wady, aby doprowadzić do jej usunięcia lub chociaż uzyskać rekompensatę finansową z uwagi na jej wystąpienie. W odniesieniu do wad rzeczy sprzedanej wyróżniamy dwa reżimy odpowiedzialności, które mogą znacząco się od siebie różnić. Naprawy rzeczy sprzedanej oraz naprawy nieruchomości można domagać się wedle własnego uznania, zgodnie z zasadami dotyczącymi rękojmi za wady rzeczy sprzedanej lub w ramach udzielonej przez sprzedającego gwarancji jakości rzeczy sprzedanej, o ile oczywiście gwarancja została udzielona. Są to dwie niezależne od siebie grupy uprawnień i to do kupującego należeć będzie decyzja, z której grupy uprawnień zamierza skorzystać. Co istotne, o ile inaczej nie ustalono w umowie sprzedaży, skorzystanie przez kupującego z uprawnień związanych z rękojmią za wady nie wyłącza uprawnień z tytułu udzielonej mu gwarancji jakości i odwrotnie. Czym jednak gwarancja różni się od rękojmi?
REKLAMA
Gwarancja i rękojmia w przepisach prawa
Odpowiedzialność sprzedającego w ramach rękojmi za wady wynika wprost z regulacji ustawowych i została uregulowana w Kodeksie cywilnym (dalej: k.c.), w art. 556 i następnych. Bardzo istotnym elementem jest jednak, że przepisy o rękojmi mają charakter dyspozycyjny zgodnie z art. 558 k.c. Oznacza to, że strony umowy sprzedaży mogą rękojmię w niemal dowolny sposób modyfikować, rozszerzając lub ograniczając jej zakres. Możliwe jest nawet całkowite wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, za wyjątkiem umów zawieranych z konsumentami (wówczas jest to możliwe jedynie w określonych przypadkach). Natomiast udzielona przez sprzedającego gwarancja jakości, jej warunki, zakres uprawnień i procedury ewentualnych napraw gwarancyjnych w całości wynikają z zobowiązań umownych pomiędzy stronami. To strony umowy kształtują okres obowiązywania gwarancji, warunki zgłaszania stwierdzonych w okresie gwarancji wad i usterek oraz odpowiednie procedury dotyczące ich usuwania.
Uwaga!
Odpowiedzialność sprzedającego w ramach rękojmi za wady wynika wprost z regulacji ustawowych i została uregulowana w Kodeksie cywilnym, w art. 556 i następnych. Bardzo istotnym elementem jest jednak, że przepisy o rękojmi mają charakter dyspozycyjny zgodnie z art. 558 k.c.
Gwarancja i rękojmia w umowie sprzedaży
Wobec pełnej dyspozycyjności zapisów dotyczących gwarancji oraz możliwości dość znacznej modyfikacji reguł odpowiedzialności z zakresu rękojmi za wady w praktyce niejednokrotnie zdarza się, że w umowie sprzedaży uregulowane są one w sposób jednakowy. Z punktu widzenia kupującego są to zapisy niezmiernie istotne, dlatego też warto poświęcić im odpowiednią uwagę w trakcie negocjacji treści umowy.
Najistotniejszym elementem, poza precyzyjnym ustaleniem procedur dotyczących zgłaszania oraz usuwania stwierdzonych nieprawidłowości, wad nieruchomości, istotnymi postanowieniami zawieranej umowy będzie okres gwarancyjny oraz okres udzielonej rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Ponadto kluczowym elementem będzie jednoznaczne określenie momentu, w którym ów okres gwarancji/rękojmi rozpoczyna swój bieg. Najczęściej będzie nim moment oddania nieruchomości w posiadanie kupującego.
Zakres gwarancji
Najczęściej w ramach udzielonej gwarancji sprzedający gwarantuje kupującemu, że przedmiot sprzedaży posiada określone w jej treści cechy, że przedmiot gwarancji zachowa swoje właściwości, poprawność działania i nie ulegnie awarii przez wskazany okres. W odniesieniu do nieruchomości najczęściej na przedmiot umowy tylko w pewnym zakresie udzielona będzie ogólna gwarancja, poszczególne jej części będą natomiast objęte odmiennymi okresami gwarancji. Spodziewać się można, że na przykład na powłoki malarskie udzielona będzie najkrótsza gwarancja na okres roku, a już na elementy konstrukcyjne czy szczelność pokrycia dachowego stosunkowo długa – 10-letnia.
Uwaga!
Możliwe jest nawet całkowite wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, za wyjątkiem umów zawieranych z konsumentami (wówczas jest to możliwe jedynie w określonych przypadkach).
Zakres rękojmi
Jeżeli chodzi o rękojmię za wady rzeczy sprzedanej, to przy braku odmiennych regulacji umownych (ponieważ jak wskazano można rękojmie zarówno rozszerzyć, jak i ograniczyć), w ramach udzielonej rękojmi za wady, sprzedający będzie w stosunku do kupującego odpowiedzialny, jeżeli sprzedana nieruchomość:
- Ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na oznaczony w umowie cel lub cel wynikający z okoliczności zawarcia umowy lub z przeznaczenia tej rzeczy, co w przypadku nieruchomości mieszkaniowych jest dosyć jasne i łatwe do zrekonstruowania, w szczególności w odniesieniu do ewentualnych wad uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z nieruchomości do celów mieszkaniowych.
- Jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istn...
