Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, np. na funkcje usługowe. Mówi o tym art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali1.
Spełnienie wymagań samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Stanowi ono podstawę do ustanowienia odrębnej własności lokalu i założenia księgi wieczystej. Jest wydawane według stanu faktycznego i prawnego, który istnieje na dzień złożenia wniosku. Zaświadczenie o samodzielności lokalu oznacza, że lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Co istotne – starosta nie może stwierdzać braku samodzielności lokalu.
Jeżeli w budynku nie występują co najmniej dwa lokale, stwierdzenie samodzielności lokalu na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie jest możliwe, ponieważ nie można wydzielić lokalu spośród innych lokali w budynku.
Wniosek o wydanie omawianego zaświadczenia składa właściciel lokalu. Składają go też deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe przy sprzedaży mieszkań lub gminy przy sprzedaży mieszkania najemcom lokali.
Przy wydawaniu zaświadczenia starosta ocenia, czy lokal spełnia wymagania zawarte we wskazanym wyżej art. 2 ust. 2 u.o.w.l., a także możliwość korzystania z lokalu z wyłączeniem innych osób. Badanie, czy lokal przeznaczony jest na pobyt stały ludzi i czy posiada pomieszczenia pomocnicze służące zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, następuje przede wszystkim na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej wraz z pozwoleniem na użytkowanie. W wyroku z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. akt: II SA Kr 1524/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że przepisy u.o.w.l. nie dają żadnych podstaw do uzależnienia wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego od stwierdzenia przez uprawniony do wydania tego zaświadczenia organ, którym jest starosta, że realizacja budynku, w którym dany lokal się znajduje, nastąpiła w zgodzie z przepisami Prawa budowlanego.
Odnośnie do przewidzianego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wymogu wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w wyroku z 19 października 2017 r., sygn. akt: I OSK 3267/15 Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że w dobie współczesnych technik budowlanych pojęcia „trwałej ściany” nie można odnosić wyłącznie do ściany murowanej czy drewnianej, gdyż współczesne budynki są wykonywane nie tylko z dotychczas znanych, tradycyjnych materiałów budowlanych.
W wyroku z 26 maja 2022 r., sygn. akt: II SA/Lu 272/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie orzekł, że odrębna własność lokalu stanowi kategorię prawną, a nie konstrukcję materialno-techniczną. W konsekwencji też dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczne jest ustalenie nie tylko czy lokal spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym.
W wyroku z 2 lutego 2021 r., sygn. akt: II SA/Ol 925/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie stwierdził, że warunek wydania zaświadczenia o samodzielności lokali nie byłby spełniony w sytuacji, gdy budynek z lokalami ma więcej kondygnacji, niż dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Lokal ma cechę samodzielności, jeżeli nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca).
Nie można mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Jest to sprzeczne z istotą samodzielności lokalu. Na przykład jeżeli z danego pomieszczenia obsługiwane są również inne, nie można go uznać za samodzielny lokal. O tym w wyroku z 8 grudnia 2017 r., sygn. akt: VII SA/Wa 645/17, orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, twierdząc, że za samodzielny lokal nie można uznać wielostanowiskowego garażu podziemnego, w którego obrębie znajdują się pomieszczenia gospodarcze oraz kotłownia niezbędna do funkcjonowania budynku, do których dostęp możliwy jest tylko poprzez garaż.
W wyroku z 21 maja 2019 r., sygn. akt: II SA/Kr 403/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że lokalem samodzielnym, innym niż lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, może być nie tylko lokal użytkowy/usługowy, ale także lokal o innym przeznaczeniu, np. gospodarczym, o ile jest to izba w budynku (lub zespół izb wydzielony trwałymi ścianami), nie jest bowiem konieczny wymóg jego przeznaczenia na stały pobyt ludzi. WSA podkreślił, że odpowiednie stosowanie zapisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie oznacza, że każdy lokal inny niż lokal mieszkalny musi również spełniać wymóg przeznaczenia na pobyt ludzi.
W wyroku z 6 marca 2014 r., sygn. akt: V SCK 216/13, Sąd Najwyższy orzekł, że czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest nieważna.
Czy zaświadczenie o samodzielności lokalu może obejmować piwnicę i garaż?
Zgodnie z art. 2 ust. 4 do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż (pomieszczenia przynależne).
Ze wskazanego wyżej art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest kryterium samodzielności, a nie kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi.
Wątpliwości w praktyce budzi to, że zaświadczenie o samodzielności lokalu może obejmować piwnicę. W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 7 czerwca 2022 r., sygn. akt: VII SA/Wa 861/22, zainteresowana złożyła wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkania oraz przynależnej do niego komórki lokatorskiej. Prezydent miasta i samorządowe kolegium odwoławcze odmówili wydania zaświadczenia. W uzasadnieniu podano, że nie jest możliwe wydzielenie jako odrębnej własności pomieszczenia, które nie jest lokalem mieszkalnym lub lokalem użytkowym, a także wydzielenie lokalu w budynku, który nie był przewidziany w udzielonym pozwoleniu na budowę i użytkowanie. Przepisy przewidują jedynie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub użytkowego (o innym przeznaczeniu niż mieszkalne). Nie jest wymagane wydawanie zaświadczenia przy każdorazowej zmianie własności tego lokalu, a tym bardziej przy dokupieniu lub sprzedaży komórki lokatorskiej. Zmiany w przynależnych pomieszczeniach nie powodują zmian w zakresie samodzielności mieszkania. Mieszkanie jest nadal samodzielnym lokalem mieszkalnym.
Zainteresowana złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który uchylił obie decyzje administracyjne w sprawie. W uzasadnieniu sąd podkreślił, że zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o własności lokalu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a przede wszystkim: piwnica, strych, komórka, garaż, czyli pomieszczenia przynależne. Skoro pomieszczenia przynależne stanowią część składową lokalu mieszkalnego, wpływa to na całkowitą powierzchnię lokalu mieszkalnego. Dlatego też należy je uwzględnić w wydawanym zaświadczeniu o odrębności tego lokalu. Tym bardziej że w świetle art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Skoro przeniesienie własności pomieszczenia przynależnego łączy się z przeniesieniem udziału w nieruchomości wspólnej, to powierzchnia pomieszczenia przynależnego jako elementu samodzielnego wyodrębnionego lokalu ma wpływ na wysokość związanego z własnością lokalu udziału w nieruchomości wspólnej. Zmiany w zakresie wysokości udziałów związanych z lokalami objętymi sprzedażą pomieszczenia przynależnego powinny znaleźć się w księdze wieczystej –
uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.
Dlaczego uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu jest ważne?
Wydanie omawianego zaświadczenia jest ważne, ponieważ inaczej nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu czy pomieszczenia, jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.
POLECAMY
