Ryzyko prawne stanowi jedno z najistotniejszych rodzajów ryzyka, na które narażona jest spółdzielnia mieszkaniowa i jej organy. Jest ono równoznaczne z poniesieniem straty finansowej, odpowiedzialnością prawną lub utratą reputacji w związku z nieprzestrzeganiem przepisów prawa, niewykonaniem zobowiązań umownych lub niewłaściwym prowadzeniem spraw prawnych. Dla spółdzielni mieszkaniowej, jako organizacji działającej w gęstej sieci regulacji prawnych, ryzyko prawne ma charakter wielowymiarowy i dotyczy różnych aspektów działalności.
Pierwszym obszarem jest ryzyko związane z odpowiedzialnością członków zarządu wobec spółdzielni. Zgodnie z art. 58 ustawy z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze ( Dz.U. z 2026 r. poz. 521) członek zarządu, rady oraz likwidator odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba że nie ponosi winy.
Jak wskazuje doktryna, art. 58 ustawy – Prawo spółdzielcze reguluje odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną spółdzielni, a nie osobie trzeciej, przez którą należy rozumieć również członka spółdzielni. Jest to odpowiedzialność na zasadzie winy domniemanej. Przesłanką tej odpowiedzialności jest bezprawność, tj. sprzeczność działania lub zaniechania z prawem (tj. z ustawą, a nie z zasadami współżycia społecznego) lub ze statutem spółdzielni1.
Z uwagi na to, że odpowiedzialność członka zarządu na podstawie art. 58 ustawy – Prawo spółdzielcze ma charakter odszkodowawczy, w zakresie nieuregulowanym w tym przepisie znajdą zastosowanie przepisy ogólne ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2025 r. poz. 1071), w tym w szczególności art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego (dotyczący normalnego związku przyczynowego), art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego (określający pojęcie szkody), art. 362 Kodeksu cywilnego (normujący przyczynienie się poszkodowanego), art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego (określający sposób naprawienia szkody), art. 363 § 2 Kodeksu cywilnego (wskazujący wysokość należnego odszkodowania), a także przepisy o odpowiedzialności deliktowej albo kontraktowej w zależności od tego, czy szkoda została wyrządzona czynem niedozwolonym, czy też w wyniku niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania.
Poszkodowany, czyli spółdzielnia, musi nie tylko dostarczyć dowodów powstania szkody, ale i jej wysokości oraz związku przyczynowego między zachowaniem członka zarządu a powstałą szkodą. W sporze o naprawienie szkody wobec członka zarządu, którego podstawą jest art. 58 ustawy – Prawo spółdzielcze, spółdzielnię reprezentuje rada nadzorcza.
Ważne
Ważnym zagadnieniem jest to, że bez wprowadzenia do art. 58 ustawy – Prawo spółdzielcze przepisów umożliwiających członkom dochodzenie roszczeń na rzecz spółdzielni, analizowany przepis oznacza w praktyce odpowiedzialność nie tyle obecnych, ile byłych członków zarządu, rady nadzorczej bądź likwidatorów. Jest mało prawdopodobne, aby osoby reprezentujące spółdzielnię same w stosunku do siebie wytoczyły powództwo o naprawienie szkody.
Drugim obszarem ryzyka prawnego jest ryzyko związane z odpowiedzialnością karną członków zarządu. Oprócz odpowiedzialności cywilnoprawnej, członkowie zarządu mogą ponosić odpowiedzialność karną za przestępstwa lub wykroczenia popełnione w związku z pełnieniem funkcji. Przestępstwa te mogą obejmować m.in. niedopełnienie obowiązków, nadużycie uprawnień, sprzeniewierzenie mienia spółdzielni, oszustwo, fałszowanie dokumentów, pranie pieniędzy czy korupcję.
Trzecim obszarem jest ryzyko związane z odpowiedzialnością za zobowiązania podatkowe spółdzielni. Zgodnie z art. 116 w zw. z art. 116a ustawy z 29.8.1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2026 r. poz. 622) członkowie zarządu osoby prawnej ponoszą odpowiedzialność całym swoim majątkiem – w tym wypadku solidarnie ze spółdzielnią – za jej zaległości podatkowe, jeżeli egzekucja z majątku spółdzielni okazała się w całości lub w części bezskuteczna, a członek zarządu nie wykazał, że:
1) we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości lub wszczęto postępowanie układowe;
2) niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło bez winy członka zarządu.
Podobnie według art. 31 ustawy z 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. z 2026 r. poz. 199) członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność za zapłatę składek na ubezpieczenia społeczne.
Czwartym obszarem ryzyka prawnego jest ryzyko związane z naruszeniem przepisów o ochronie danych osobowych. RODO (ogólne unijne rozporządzenie o ochronie danych) nakłada na administratorów danych osobowych, w tym na spółdzielnie mieszkaniowe, wiele obowiązków oraz przewiduje dotkliwe sankcje za ich naruszenie, w tym kary pieniężne sięgające do 20 milionów euro lub 4% całkowitego rocznego światowego obrotu przedsiębiorstwa.
Piąty obszar to ryzyko związane z naruszeniem przepisów ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 r. poz. 524). Spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lub zarządca budynków podlega obowiązkom wynikającym z ustawy – Prawo budowlane, w tym dotyczącym przeprowadzania przeglądów technicznych budynków, utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym oraz usuwania zagrożeń dla bezpieczeństwa osób i mienia. Naruszenie tych obowiązków może skutkować decyzjami administracyjnymi nakazującymi wykonanie określonych czynności, zakazującymi użytkowania obiektów oraz nałożeniem kar pieniężnych.
Przykład
Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Harmonia” zaniedbał przeprowadzenie wymaganych przeglądów technicznych w kilku budynkach, co doprowadziło do niewykrycia poważnych uszkodzeń instalacji elektrycznej. W wyniku zwarcia instalacji doszło do pożaru, który spowodował szkody w kilku lokalach. Ich właściciele wystąpili z roszczeniami odszkodowawczymi wobec spółdzielni. Spółdzielnia pokryła szkody, a następnie rada nadzorcza na podstawie art. 58 ustawy – Prawo spółdzielcze wystąpiła z roszczeniem regresowym wobec członków zarządu o zwrot wypłaconych odszkodowań. Sąd po rozpatrzeniu sprawy orzekł, że członkowie zarządu odpowiadają za szkodę solidarnie, gdyż zaniedbanie przeprowadzenia przeglądów technicznych stanowiło naruszenie obowiązków wynikających z ustawy – Prawo budowlane oraz statutu spółdzielni i pozostawało w związku przyczynowym ze szkodą.
Szóstym obszarem ryzyka prawnego jest ryzyko związane z kwestionowaniem uchwał organów spółdzielni. Zgodnie z art. 42 ustawy – Prawo spółdzielcze, członek spółdzielni może zaskarżyć uchwałę walnego zgromadzenia sprzeczną z postanowieniami statutu lub dobrymi obyczajami bądź godzącą w interesy spółdzielni albo mającą na celu pokrzywdzenie członka, wnosząc o jej uchylenie. Uchwała walnego zgromadzenia sprzeczna z ustawą – Prawo spółdzielcze jest nieważna. Uchwały sprzeczne z prawem lub naruszające prawa członków mogą być uchylane przez sąd, co może prowadzić do dezorganizacji działalności spółdzielni oraz odpowiedzialności członków zarządu.
Siódmy obszar ryzyka prawnego to ryzyko związane z niewypłacalnością spółdzielni i odpowiedzialnością za niezłożenie wniosku o ogłoszenie upadłości. Zgodnie z art. 21 ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe (Dz.U. z 2025 r. poz. 614) członkowie zarządu ponoszą pełną odpowiedzialność przewidzianą w przepisach szczególnych, w tym odpowiedzialność cywilnoprawną, za zobowiązania podatkowe oraz za zapłatę składek na ubezpieczenie społeczne, w przypadku niezłożenia wniosku o ogłoszenie upadłości w terminie trzydziestu dni od utraty przez spółdzielnię zdolności do regulowania wymagalnych zobowiązań pieniężnych.
Przykład
Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Postęp” nie zgłosił wniosku o ogłoszenie upadłości spółdzielni, mimo utraty zdolności do regulowania wymagalnych zobowiązań. W rezultacie zobowiązania spółdzielni wobec dostawców mediów i wykonawców remontów wzrosły znacznie powyżej poziomu, który mógłby zostać pokryty z majątku spółdzielni. Wierzyciele po bezskutecznej egzekucji z majątku spółdzielni wystąpili z roszczeniami wobec członków zarządu na podstawie art. 21 ustawy – Prawo upadłościowe. Sąd orzekł, że członkowie zarządu odpowiadają za zobowiązania spółdzielni solidarnie ze spółdzielnią do wysokości niezaspokojonej wierzytelności, gdyż nie wykazali, że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło bez ich winy.
Prezes spółdzielni mieszkaniowej powinien być w pełni świadomy obszarów ryzyka prawnego oraz podejmować systematyczne działania mające na celu jego minimalizowanie. Kluczowe znaczenie ma zapewnienie, że działalność spółdzielni jest prowadzona zgodnie z przepisami prawa i najlepszymi praktykami, istnieją skuteczne mechanizmy kontroli wewnętrznej, a zarząd ma dostęp do profesjonalnego doradztwa prawnego w sprawach budzących wątpliwości.
Fragment pochodzi z książki „Vademecum prezesa spółdzielni mieszkaniowej” autorstwa r.pr. Ewy Derc oraz r.pr. dr. Piotra Pałki, prof. SANS (Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2026).
