Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Porady eksperta

25 sierpnia 2021

NR 230 (Lipiec 2021)

Czy bieżące utrzymanie zamontowanych daszków jest obowiązkiem spółdzielni

0 87

Spółdzielnia Mieszkaniowa na prośbę mieszkańca zamontowała daszki nad dwoma balkonami na ostatniej kondygnacji. Teraz mieszkańcy z tych lokali, którzy mają spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu, żądają utrzymania bieżącego tych instalacji. I tu pojawia się pytanie, czy utrzymanie tych instalacji należy do spółdzielni i czy spółdzielnia może je zdemontować? Daszki nie chronią elewacji, a jedynie okładzinę balkonową, zatem czy można je traktować jako należące do właściciela lokalu?

W powyższym zakresie kwestia ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonów w lokalach (jednakże) własnościowych była wielokrotnie już przedmiotem zainteresowania tak sądów administracyjnych, jak i Sądu Najwyższego. Pomimo występujących w orzecznictwie sprzeczności, za utrwaloną należy uznać tezę – odnoszącą się wprost do lokali własnościowych – iż balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Ostatecznie stanowisko w sprawie zajął Sąd Najwyższy, podejmując w dniu 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08) uchwałę, w której wyjaśniono, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Stanowisko to – w drodze analogii – odnieść należy do spółdzielni mieszkaniowych i uprawnionych do spółdzielczych własnościowych praw do lokali w zasobach tych spółdzielni.

POLECAMY

Z przytoczonego orzeczenia Sądu Najwyższego wynika, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał więc, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon, połączony z budynkiem, jest jednocześnie częścią budynku, tj. jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym. Wynika więc z tego, że jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową (tu: spółdzielnię mieszkaniową). Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku. Podobnie rzecz się ma z daszkiem nad balkonem. Stąd też wspólnotę mieszkaniową (lub spółdzielnię) mógłby obciążać tylko koszt remontu elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem. Zauważyć natomiast należy, iż zadaszenie nad balkonem na ostatniej kondygnacji (tzw. daszek) nie jest elementem konstrukcji trwale połączonym z budynkiem (ze ścianą połączony jest zwykle wspornikami i słupkami dokręconymi do konstrukcji balkonu i może być łatwo rozmontowany). Konstrukcja ta chroni przy tym tylko balkony czwartej kondygnacji, a więc nie byłoby nawet zasadne obciążanie kosztami ich utrzymania pozostałych członków wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 162/11). Jeżeli zatem to spółdzielnia zamontowała daszek, to i spółdzielnia może go również zdemontować.

Należy zwrócić uwagę, iż w literaturze prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (jako ograniczonego prawa rzeczowego), balkon jest w ogóle wyłączony z powierzchni użytkowej lokalu, a jego właścicielem pozostaje spółdzielnia. Ma więc ona pełne, nieograniczone prawo do działania, m.in. remontowania balkonu. 

Jeżeli w powyższym zakresie pozostają niewyjaśnione wątpliwości, w celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, kto jest odpowiedzialny za wykonanie remontu balkonu (w tym montażu lub demontażu zadaszenia nad nim), należy zapoznać się z treścią umowy ustanawiającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź szczegółowo prześledzić postanowienia statutu danej spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 8 u.s.m. w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni określają postanowienia statutu.
 

Przypisy