Co radzi ekspert?
Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.
W razie zatem wystąpienia wady rzeczy sprzedanej, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Zgodnie z art. 5561 §1 KC (w jego brzmieniu obowiązującym od 1.1.2023 r.), wada polega zaś na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady powstałe w rzeczy sprzedanej obciąża sprzedawcę niezależnie od tego czy jest wynikiem jego działania i czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę. Dla zaistnienia odpowiedzialności po stronie sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie jest istotna również jego wiedza, bądź przypuszczenie o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Chodzi tutaj o odpowiedzialność za jakość świadczenia. Podstawową cechą odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej jest zatem zaostrzenie jej w stosunku do ogólnych zasad dotyczących nienależnego wykonania zobowiązania, tj. odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, która jest bezwzględna i obiektywna. Powyższe oznacza, że od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej nie można uwolnić się poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, czy też winy osoby, którą się on posłużył. Stąd, ewentualne powoływanie się przez sprzedawcę na brak jego winy za wady ujawnione w budynku i wskazywanie na odpowiedzialność np. wykonawcy tego budynku, w świetle ugruntowanych poglądów doktryny należy uznać za chybione (vide: wyr. SO w Poznaniu z 23.10.2018 r., XVIII C 738/18).
Pamiętać przy tym należy, iż prócz samej rękojmi, kupujący oprzeć może swoje roszczenia także na gwarancji jakości, o ile taka została udzielona fakultatywnie przez sprzedawcę (lub producenta) w chwili sprzedaży. Stosownie zaś do art. 579 §1 KC, kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady rzeczy (aktualnie: niezgodności rzeczy sprzedanej z umową) niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Jednocześnie zaś wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Oznacza to, że jeżeli gwarancji jakości rzeczy sprzedanej udzielił jej wykonawca (producent), kupujący może dochodzić roszczeń z niej wynikających bezpośrednio od producenta z pominięciem sprzedawcy.
Jeżeli kupującemu przysługują roszczenia tak z rękojmi, jak i gwarancji, to o tym, z którego roszczenia skorzysta kupujący, a więc z gwarancji producenta lub rękojmi za wady sprzedawcy, zależy od kupującego. Jednakże, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Wykluczone jest bowiem równoczesne dochodzenie uprawnień z rękojmi i gwarancji (vide: wyr. SA w Lublinie z 21.5.2015 r., I ACa 9771/4).
W razie zatem sprzedaży nieruchomości, odpowiedzialnością sprzedawcy (dewelopera) objęte będą więc co do zasady wady fizyczne nieruchomości bądź też – na zasadzie przewidzianej w art. 656 §1 w zw. z art. 638 §1 KC – wady nieruchomości wynikające z wadliwie wykonanych robót budowlanych. Tak też – w skrócie – odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego lokalu odnosi się do sytuacji, gdy:
- lokal nie nadaje się do celu, w jakim został kupiony,
- lokal został wydany w stanie niekompletnym (brak rzeczy, które były zapisane w umowie),
- lokal nie ma odpowiednich właściwości (inna liczba pomieszczeń, inny metraż lokalu, brak komórki lokatorskiej pomimo tego, że miała być),
- lokal posiada usterki (np. złe położenie instalacji elektrycznej).
Co istotne, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy (art. 5561 § 3 KC).
Jak wynika z powyższego, deweloper będzie ponosił – co do zasady – odpowiedzialność za wady fizyczne sprzedanego lokalu wynikające z wadliwych (nieprawidłowo wykonanych) robót. Deweloper jest odpowiedzialny zatem za wady w lokalu w przypadku stwierdzenia np. nieszczelnych okien, nierównych podłóg, uszkodzonych instalacji, niekompletnie wykończonych instalacji, okien czy drzwi, ale również wtedy, gdy rozkład lokalu jest inny niż w umowie, zostały użyte inne materiały wykończeniowe niż te wskazane w umowie albo też widok z okien jest zupełnie inny od tego, który obiecywał deweloper. Powyższe odnieść należy odpowiednio również do odpowiedzialności dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości. Odpowiedzialnością z tytułu rękojmi nie są jednak objęte zamontowane urządzenia i inne elementy wyposażania, chyba że ich wadliwość wynikła w związku z nieprawidłowym ich zamontowaniem lub uruchomieniem przez dewelopera lub osoby, za które deweloper ponosi odpowiedzialność. Co do zasady bowiem, tego rodzaju urządzenia objęte są gwarancją dostawcy urządzenia lub producenta i to do tego podmiotu należy w pierwszej kolejności kierować swoje roszczenia.
Jeżeli jednak wady (usterki) wynikły z nieprawidłowego działania nabywcy, w tym np. nieprawidłowego użytkowania, niezgodnego z otrzymaną instrukcją użytkowania, sprzedawca może zwolnić się od odpowiedzialności jednak pod pewnymi warunkami. Sprzedawca nie może bowiem odmówić uwzględnienia reklamacji, opierając się wyłącznie na własnym przeświadczeniu, że towar był niewłaściwie używany. Sprzedawca nie posiada uprawnienia do orzekania o przyczynie powstania wady sprzedanej rzeczy. Nie uprawniają go do tego ani przepisy obowiązującego prawa, ani ewentualne wyłączenie odpowiedzialności sprzedającego dokonane uprzednio przez konsumenta. Chcąc odmówić uwzględnienia reklamacji, sprzedawca powinien zatem dążyć do udowodnienia, że uszkodzenie mechaniczne (np. popękanie tynku na ścianach) nastąpiło na skutek nieprawidłowego użytkowania sprzedanej rzeczy. W tym celu sprzedawca powinien przedstawić ekspertyzę kompetentnego rzeczoznawcy, np. opinię producenta wadliwego elementu (np. deskowania), która jednoznacznie potwierdziłaby jego stanowisko. Warto wskazać przy tym, że kupujący korzysta w powyższym zakresie z domniemania istnienia wady w momencie zakupu rzeczy sprzedanej, a jedyną okolicznością skutkującą ustawowym zwolnieniem sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, a w istocie – wyłączającą samo powstanie tej odpowiedzialności – jest znajomość wady przez kupującego (art. 557 §1 KC), sporadycznie zaś okoliczności wskazane w przepisach szczególnych (art. 558 §1 KC).
To na sprzedającym spoczywa jednak ciężar udowodnienia, że wada nie wynika z substancji sprzedanej rzeczy i nie występowała ona w chwili sprzedaży. Oznacza to tym samym, że sprzedający co do zasady obowiązany jest uwzględnić zgłoszoną reklamację, zaś ewentualne wątpliwości powinien zawsze rozstrzygnąć na korzyść kupującego. Subiektywne przekonanie sprzedającego o nieprawidłowym użytkowaniu rzeczy sprzedanej nie może zatem stanowić przyczyny odmowy uwzględnienia reklamacji (vide: wyr. SOKiK z 12.2.2015 r., XVII AmC 6186/13).
