Pomysł powołania kooperatywy mieszkaniowej pojawił się już w 2019 roku jako wynik analiz zmierzających do wypracowania metod na rozwiązanie niedoborów w zakresie budownictwa mieszkaniowego, w tym problem niedoboru mieszkań dostępnych na rynku.
Ustawa wprowadza uwarunkowania prawne, które przynajmniej w teorii mogą zwiększyć ilość podmiotów zainteresowanych podjęciem działań w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Jednym z takich podmiotów ma być kooperatywa mieszkaniowa, a więc podmiot odrębny od znanych na rynku spółdzielni mieszkaniowych.
Kooperatywa mieszkaniowa
Kooperatywa mieszkaniowa to zrzeszenie grupy osób, które współdziałają ze sobą w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez nabycie działki i wybudowanie na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zespołu budynków jednorodzinnych lub przeprowadzenia robót budowlanych w budynku już istniejącym. Istotnym założeniem jest, że działania kooperatywy mieszkaniowej, z uwagi na jej charakter, nie będą nastawione na wypracowanie żadnego zysku. Tym kooperatywa mieszkaniowa różni się w swoich założeniach od powołanej przez zainteresowanych spółki cywilnej, która również może być spółką celową zawiązywaną na czas określony. Sama ustawa wskazuje, że członkowie kooperatywy mogą działać w ramach umowy kooperatywy mieszkaniowej albo specyficznej umowy spółki cywilnej. Kooperatywa mieszkaniowa może działać jako spółka cywilna, ale nie każda spółka cywilna może być kooperatywą mieszkaniową. Wymaga się przy tym, aby zasady współdziałania członków kooperatywy określała umową zawarta w formie aktu notarialnego.
Kooperatywy mają umożliwić pewnej grupie – składającej się z co najmniej 3 osób – samodzielne zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, co stanowić ma alternatywę dla zakupu mieszkania na rynku wtórnym lub w ramach rynku deweloperskiego, a współpraca w tym zakresie może pozwolić na przezwyciężenie problemów związanych ze znacznym wzrostem kosztów kredytu oraz kosztów realizacji robót budowlanych, które inwestor domu jednorodzinnego zmuszony jest ponosić samodzielnie. Do procesu realizacji inwestycji mieszkaniowej i nabycia nieruchomości przez członków kooperatywy
nie mają zastosowana przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tj. tak zwanej ustawy deweloperskiej.
Istotne jest, że zgodnie z ustawą członkami kooperatywy mieszkaniowej mogą być wyłącznie osoby fizyczne.
Regulacja ustawowa nie jest zbyt rozbudowana. Członkowie kooperatywy mają działać w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. W rozumieniu ustawy inwestycją mieszkaniową jest przedsięwzięcie służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy lub potrzeb mieszkaniowych ich dzieci czy też osób z nimi zamieszkujących. Przedsięwzięciem zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe członka kooperatywy może być:
- nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub
- nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy o własności lokali lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa, lub
- nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzenie robót budowlanych, po których zakończeniu powstaną więcej niż dwa lokale mieszkalne lub co najmniej dwa budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokali.
Do nabycia nieruchomości gruntowej może dojść również przed zawarciem umowy kooperatywy mieszkaniowej, jeżeli nabywca tej nieruchomości będzie jej stroną.
Umowa kooperatywy mieszkaniowej
Ustawa określa minimalne wymogi umowy kooperatywy mieszkaniowej, ale podobne odpowiednie zapisy powinno się wprowadzić również do umowy spółki cywilnej. Umowa powinna zatem okreś-
lać co najmniej:
- przedmiot inwestycji mieszkaniowej, o której mowa była powyżej,
- planowaną w ramach inwestycji liczbę lokali lub budynków jednorodzinnych,
- zasady finansowania inwestycji,
- zasady rozliczenia inwestycji,
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji,
- zasady reprezentacji,
- zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy,
- czas trwania umowy,
- zasady rozwiązania umowy.
W odniesieniu do zasad odstąpienia od umowy, ponieważ ustawa tego nie precyzuje, należy pamiętać, że zgodnie z ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego, umowne uprawnienie do odstąpienia od umowy musi mieć określony termin, do którego odstępujący może z tego prawa skorzystać.
Warto poświęcić uwagę takiej umowie i jasno ustalić podejmowania decyzji i reprezentacji, ponieważ członkowie wspólnoty mieszkaniowej ponoszą odpowiedzialność solidarną, a więc wspólną, za zaciągnięte zobowiązania. Oznacza to, że każda z osób fizycznych ponosi odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązania w całości i w razie ich zaspokojenia dopiero później może żądać rozliczenia od współdłużników. Domyślnym sposobem pokrywania wydatków związanych z inwestycją mieszkaniową jest bankowy rachunek powierniczy, co należy ocenić pozytywnie jako środek zabezpieczający dokonane przez członków wpłaty. Rachunek powierniczy, o którym mowa w art. 59 ust. 1 Prawa bankowego, to rachunek, na którym gromadzone są powierzone środki pieniężne. Umowa z bankiem określa też warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki mogły być wypłacone lub wykorzystane zgodnie ze złożonymi dyspozycjami. W odniesieniu do kooperatyw takimi warunkami będzie zapewne osiągnięcie określonych kamieni milowych w procesie realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Istnieje jednak możliwość określenia w umowie innych zasad pokrywania wydatków. Mając na uwadze, że członkowie ponoszą odpowiedzialność solidarną za zaciągnięte w ramach kooperatywy zobowiązania, o czym mowa powyżej, należy zachować ostrożność w formułowaniu takich odmiennych zasad pokrywania wydatków i dysponowania wpłatami. Praktyka pokaże, czy i jak skomplikowane będzie uzyskanie finansowania zewnętrznego dla projektów realizowanych przez kooperatywy mieszkaniowe. Będzie to element kluczowy dla ich funkcjonowania, ponieważ liczba podmiotów, które ze środków własnych (ale wspólnie z innymi osobami) będą miały możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej, jest z pewnością ograniczona.
Sama ustawa wprowadza jedynie zmiany regulacji w tym zakresie, aby uwzględnić kooperatywy mieszkaniowe w:
- ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych – w przepisach ułatwiającej pozyskanie przez gminy finansowania na realizację infrastruktury technicznej i społecznej, powiązanej z inwestycją kooperatywy mieszkaniowej;
- ustawie z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym – tworząc możliwość pozyskania środków na inwestycje w ramach kooperatywy mieszkaniowej z rodzinnego kredytu mieszkaniowego (bez wkładu własnego z gwarancją BGK).
Warto podkreślić raz jeszcze, że kooperatywa mieszkaniowa jest zrzeszeniem działającym w ściśle określonym celu – realizacji inwestycji budowlanej zmierzającej do wybudowania budynku lub budynków mieszkalnych. Umowa zawsze zawierana będzie na wskazany w sposób opisowy czas określony, a po zakończeniu inwestycji jej członkowie staną się współwłaścicielami nieruchomości mieszkalnej, a jeśli tak będzie wynikać z uwarunkowań danej nieruchomości – członkami nowej wspólnoty mieszkaniowej (min. 4 lokale mieszkalne i nieruchomość wspólna).
Po zakończeniu inwestycji
Zależnie od przyjętego rozwiązania technicznego, niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy powinni:
- w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. W tym zakresie planując taką inwestycję, należy uwzględnić, że każda z działek musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Co zaskakujące – ustawodawca przewidział, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które mogą określać np. minimalny możliwy rozmiar wydzielanej działki lub szerokości jej frontu, mogą zostać pominięte;
- w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale – wystąpić o ustanowienie na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębnej własności lokali.
Podział lub wyodrębnienie może nastąpić też na rzecz dzieci albo spadkobierców członka kooperatywy mieszkaniowej.
Za moment zakończenia inwestycji mieszkaniowej uznaje się dzień, w którym można przystąpić do użytkowania ostatniego budynku mieszkalnego, a więc po skutecznym dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ponieważ przepisy prawa budowlanego są w tym zakresie często luzowane, to zgodnie z ustawą, jeżeli dla inwestycji budowlanej nie ma obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to dzień zakończenia inwestycji stanowi dzień zakończenia robót wskazany w protokole odbioru końcowego, po których zakończeniu będą użytkowane lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne.
Z pewnością za atrakcyjną należy uznać kolejną prawną możliwość połączenia sił inwestorów w ramach kooperatywy i zrealizowanie inwestycji budowlanej na własnych zasadach. Nie jest to jednak rozwiązanie rewolucyjne, a nowa forma zrzeszenia. Brak jest informacji o ewentualnych korzyściach np. podatkowych płynących z działania w formie takiego zrzeszenia.
Największym zagrożeniem, z którym powinni zmierzyć się przyszli członkowie kooperatywy mieszkaniowej, jest wypracowanie umowy określającej zasady jej działania, ponieważ za zobowiązania zaciągnięte w celu realizacji inwestycji budowlanej członkowie kooperatywy odpowiadać będą całym swoim majątkiem osobistym i to solidarnie, podobnie jak ma to miejsce w przypadku wspólników spółek cywilnych. W przypadku niewypłacalności jednego z członków kooperatywy ciężar długu poniosą pozostali. W aktualnej sytuacji makroekonomicznej istotnego znaczenia nabierają też ryzyka związane z działalnością w branży budowlanej, w szczególności trudności z utrzymaniem zakładanego budżetu.
