Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia

17 września 2021

Nadpłata kredytu na docieplenie budynku

0 966

Pytanie: Wspólnota Mieszkaniowa spłaca zaciągnięty na docieplenie budynku kredyt. Dysponuje jednak wolnymi środkami. Czy dodatkowa "nadpłata" kredytu może być podjęta przez zarząd w ramach czynności zwykłego zarządu, czy może powinna być ujęta w odpowiedniej uchwale, np. planie gospodarczym?

Odpowiedź:

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek rozliczania kosztów zarządu, a okresem rozliczeniowym we wspólnocie jest rok kalendarzowy. W wyniku dokonanego rozliczenia każdego z właścicieli mogą wystąpić nadwyżki przychodów nad kosztami lub też konieczność pokrycia niedopłaty. W orzecznictwie sądowym, które jest decydujące bo zarówno decyduje o ważności uchwał jak i możliwości żądania zapłaty zaległości w przypadku sporu z właścicielem - nie ma jednolitego stanowiska w tej materii choć przeważa stanowisko, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek zwrócić nadwyżkę lub zaliczyć ją na bieżące zaliczki i nie ma prawa podjąć uchwały o innym ich przeznaczeniu.

POLECAMY

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., w sprawie I ACa 1309/00 orzekł, że wspólnota w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie. Również w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn.akt I ACa 1382/03 Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu środki na pokrycie kosztów eksploatacji stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel.

Przypomnę, że istnieje też spore orzecznictwo odmiennie traktujące tę problematykę i z którego wynika, że wspólnota ma prawo przeznaczyć nadwyżkę w drodze uchwały na inny cel na przykład na fundusz remontowy. Tak orzekł między innymi Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 25.07.2013 roku sygn.akt I C 613/13. Sąd rozstrzygnięcie swoje wydał w pełni podzielając pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r. II CSK 358/10, w którym Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego, co pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.

Zatem nadpłata kredytu z nadwyżki nie mieści się w kompetencjach zarządu. Nawet uchwała w tym zakresie jest kontrowersyjna w związku ze sporem w orzecznictwie co do możliwości zadysponowania nadwyżką w uchwale wspólnoty. Najbezpieczniejszym więc rozwiązaniem jest zwrot nadwyżki właścicielom albo dokonanie nadpłaty kredytu z nadwyżki dopiero po uzyskaniu przez zarząd od każdego z właścicieli zgody na takie przeznaczenie jego części nadpłaty.

Przypisy