Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

14 lutego 2019

NR 204 (Luty 2019)

Nieruchomości – przegląd zmian przepisów 2018/2019

0 203

Typowym elementem systemów prawnych jest ich pewna zmienność. Przedmiotem prac parlamentów jest przecież identyfikowanie potrzeb w tym zakresie i proponowanie nowych lub lepszych rozwiązań. Polski Sejm nie jest w tym zakresie wyjątkiem, a liczba uchwalanych w ostatnim czasie nowych przepisów i zmian tych już wcześniej obowiązujących określić należy jako znaczącą. Na przestrzeni 2018 roku opisywaliśmy dla Państwa szereg zmian wprowadzanych w zakresie szeroko rozumianego prawa nieruchomości oraz innych przepisów o istotnym znaczeniu dla systemu prawa. Warto wrócić do poruszonych zagadnień, przypomnieć wprowadzone zmiany oraz wskazać, z jakimi problemami spotkały się planowane lub nowe regulacje.

 

Począwszy od stycznia 2018 roku uległy zmianie zasady w zakresie preferencyjnego opodatkowania tzw. przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego. W 2017 roku Ministerstwo Finansów zapowiadało zmiany, wskazując na podwyżkę podatku z obowiązującej dotychczas jednolitej stawki 8,5%. Pod koniec 2017 roku przyjęto nowelizację przepisów i od 1 stycznia 2018 roku wprowadzono swoisty próg podatkowy do ryczałtowego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego. Przychody z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem przy stawce 8,5%, jednak po przekroczeniu 100 000 zł przychodu z tego źródła nadwyżka opodatkowana jest zwiększoną stawką wynoszącą 12,5%.

ważne!

Przychody z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem przy stawce 8,5%, jednak po przekroczeniu 100 000 zł przychodu z tego źródła nadwyżka opodatkowana jest zwiększoną stawką wynoszącą 12,5%.

W tym kontekście warto mieć na uwadze dwa aspekty. Po pierwsze, trwają prace nad gruntowną reformą prawa podatkowego, która zapewne wprowadzi też zmiany w zasadach opodatkowania przychodów w formie ryczałtu. Po drugie, pojawiła się interpretacja podatkowa wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (9 października 2018 roku, nr 0115-KDIT3.4011. 333.2018.2.WR), na którą warto zwrócić uwagę. Jakkolwiek jest to interpretacja indywidualna, należy odnotować, że pozostaje ona w kontrze do wcześniej wydawanych interpretacji. Zgodnie z dotychczasowym, ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych, przychodem z najmu opodatkowanym ryczałtem był jedynie czynsz najmu. Jednak w przywołanej interpretacji fiskus zajął stanowisko wskazujące, że opodatkowaniu jako przychód powinna podlegać całość opłat pobieranych przez wynajmującego od lokatora. Warto mieć powyższe na uwadze, ponieważ kluczowe w tym zakresie będą konkretne zapisy umowy i wyszczególnienie należności tytułem opłat eksploatacyjnych.

uwaga!

Pojawiła się interpretacja skarbówki, gdzie wskazano, że opodatkowaniu jako przychód powinna podlegać całość opłat pobieranych przez wynajmującego od lokatora.

 

Kodeks urbanistyczno-budowlany i „ustawa inwestycyjna”

Na początku roku, niejako niezależnie od zapowiadanych konsultacji projektu ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany, prowadzone były prace legislacyjne w zakresie pakietu zmian, których celem miało być ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego. Zmiany te – korzystając z dorobku prac nad Kodeksem – miały koncentrować się na wprowadzeniu ułatwień, w szczególności w zakresie ustaw o planowaniu przestrzennym i prawa budowlanego. Na pierwszy plan w projekcie wybijały się kwestie wprowadzenia pojęcia tzw. samowoli urbanistycznej, czy też ograniczenie możliwości realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, obwinianych o powodowanie chaosu urbanistycznego. Jednakże – mniej więcej – wraz z przygotowaniem projektu specustawy mieszkaniowej prace w tym zakresie wyhamowały. Zgodnie z komunikatem wydanym przez ministerstwo, dorobek z prac legislacyjnych oraz konsultacji publicznych nad projektem przekazany został do analizy przez powołany panel ekspertów, którzy mają przygotować nowy projekt reformy procesu inwestycyjno-budowlanego.

Specustawa mieszkaniowa

W kontekście procesu inwestycyjno-budowlanego na pierwszy plan w 2018 roku, również ze względu na wzbudzone kontrowersje, wybiła się z pewnością przyjęta w szybkim tempie wspomniana wcześniej tzw. specustawa mieszkaniowa, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku. Wprowadziła ona ułatwienia w realizacji dużych inwestycji mieszkaniowych składających się z minimum 25 lokali w zabudowie wielorodzinnej lub 10 domów 
w zabudowie jednorodzinnej. Inwestor może liczyć na istotne ułatwienia mające na celu przyspieszenie procedur zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Po spełnieniu określonych ustawą lub uchwałą rady gminy standardów urbanistycznych, po wydaniu uchwały zezwalającej na lokalizację inwestycji, możliwa jest realizacja inwestycji pomimo jej niezgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania. I to ten zapis budził największe kontrowersje w środowisku.

ważne!

Tak zwana specustawa mieszkaniowa wprowadziła ułatwienia w realizacji dużych inwestycji mieszkaniowych składających się z minimum 25 lokali w zabudowie wielorodzinnej lub 10 domów w zabudowie jednorodzinnej.

Powyższe kontrowersje oraz łączenie specustawy mieszkaniowej z rządowym programem Mieszkanie+ stały się przyczyną wielu lokalnych konfliktów. Rady gmin, broniąc się przed ograniczeniem ich tzw. władztwa planistycznego, przystąpiły, często w atmosferze konfliktu politycznego, do uchwalania lokalnych standardów urbanistycznych, mających na celu nie tyle kształtowanie przestrzeni, ile możliwie szerokie zablokowanie terenów nadających się w myśl specustawy pod zabudowę.

 

Mieszkaniowy zasób gminy i finansowanie

1 maja 2018 roku weszła w życie zmiana przepisów nowelizujących ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych oraz o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Celem pożądanych zmian, które zdaje się nie wywołały większego zainteresowania opinii publicznej, jest zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych dla osób o niskich i przeciętnych dochodach. Ułatwiono inwestycje ukierunkowane na mieszkaniowy zasób publiczny, w tym możliwość angażowania inwestorów prywatnych oraz wprowadzono narzędzia umożliwiające bardziej elastyczne gospodarowanie zasobami. Wprowadzono tzw. najem socjalny, już bez konieczności wyodrębniania bazy mieszkaniowej na lokale socjalne i komunalne.

W zakresie wprowadzonych narzędzi weryfikujących uprawnienia do korzystania z najmu socjalnego lub komunalnego, chociaż przepisy w tym zakresie wejdą w życie dopiero od 21 kwietnia 2019 roku, gminy będą mogły, nie częściej niż raz na 2,5 roku, weryfikować uprawnienie lokatora do korzystania z najmu socjalnego poprzez żądanie przedłożenia oświadczeń o dochodach i stanie majątku oraz braku tytułu prawnego do innego lokalu w pobliskiej miejscowości.

Prawo wodne

Z początkiem 2018 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne, zwana również „nowym prawem wodnym”, ponieważ regulacja ta zastępuje ustawę z 2001 roku. Powołano do życia nową instytucję, jaką jest Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, która przejęła zadania i kompetencje z zakresu zarządzania i korzystania z wód. Ustawa reguluje możliwość realizacji tzw. usług wodnych, którymi są wszystkie usługi umożliwiające pobór, piętrzenie, magazynowanie, uzdatnianie i dystrybucję wód oraz odbieranie, oczyszczanie ścieków i ich odprowadzanie do wód powierzchniowych. Dodatkowym elementem 
jest korzystanie z wód, polegające na prowadzeniu działalności powiązanej z usługami wodnymi, która to działalność ma wpływ na stan wód. Do określonych działań związanych ze szczególnym korzystaniem z wód nadal konieczne jest uzyskanie stosownych zezwoleń administracyjnoprawnych, których różne kategorie zbiorczo nazwano „zgodą wodnoprawną”. Ustawa określa też zasady i sposób rozliczeń usług wodnych, których katalog uległ rozszerzeniu. Właścicieli nieruchomości mogły dotykać w szczególności opłaty związane z usługami wodnymi za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, popularnie nazywane „podatkiem od deszczu”.

uwaga!

Do określonych działań związanych ze szczególnym korzystaniem z wód nadal konieczne jest uzyskanie stosownych zezwoleń administracyjnoprawnych, których różne kategorie zbiorczo nazwano „zgodą wodnoprawną”. 


Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

20 lipca 2018 roku przyjęto ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na mocy ww. ustawy 1 stycznia 2019 roku następuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego niektórych terenów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w prawo własności. Przekształcenie dotyczy jednak jedynie terenów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przy czym, za taką nieruchomość ustawa uznaje wyłącznie grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub takimi budynkami wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami lub urządzeniami, które umożliwiają racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Wraz z 2019 rokiem zaczął się proces wydawania zaświadczeń o przekształceniu, które pozwolą na wpis nowego prawa w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków. Z dokonanym przekształceniem wiąże się obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej, która zastępuje opłatę z tytułu użytkowania wieczystego i płatna będzie przez 20 lat od przekształcenia z możliwością wcześniejszej spłaty, a w przypadku osób fizycznych lub spółdzielni mieszkaniowych – z możliwością uzyskania bonifikaty. Przekształcenia mogą mieć też miejsce w przyszłości, jeżeli teren pozostający w użytkowaniu wieczystym zostanie zabudowany budynkami mieszkalnymi. Wówczas prawo do gruntu zostanie przekształcone z użytkowania wieczystego w prawo własności – z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Po przyjęciu w trybie ekspresowym ustawy, wprowadzono do niej już pod koniec grudnia poprawkę. Wskazano, że przedsiębiorcy mogą ponosić opłatę przekształceniową przez dłuższy okres, nawet 99 lat. Zmiana miała na celu wykluczenie sytuacji, kiedy przekształcenie na zasadach ogólnych z 20-letnim okresem spłaty traktowane będzie jak pomoc publiczna, którą przedsiębiorcy musieliby zwrócić. Przez 20 lat nie dojdzie bowiem do spłaty 100% wartości nabytego prawa własności.

uwaga!

Z dokonanym przekształceniem wiąże się obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej, która zastępuje opłatę z tytułu użytkowania wieczystego i płatna będzie przez 20 lat od przekształcenia z możliwością wcześniejszej spłaty, a w przypadku osób fizycznych lub spółdzielni mieszkaniowych – z możliwością uzyskania bonifikaty. 


RODO i ustawy wprowadzające

Problematyka ochrony danych osobowych była elementem, który pod koniec maja ubiegłego roku wzbudzał szczególne zainteresowanie. Z dniem 25 maja 2018 roku na terenie Unii Europejskiej zaczęło obowiązywać rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE, znane szerzej pod skrótem „RODO”. Nowe zasady przetwarzania danych osobowych mają zastosowanie niemal powszechne w stosunku do osób, które wykonują operacje na danych osobowych i to niezależnie od tego, czy posiadają 
status przedsiębiorcy, czy nie. W odniesieniu do osób prywatnych zapisy RODO nie dotyczą jedynie działań o charakterze osobistym lub na potrzeby domowe. Warto przypomnieć, że dane osobowe należy rozumieć szeroko, a ich przetwarzanie odbywać się musi zgodnie z prawem, rzetelnie i w sposób przejrzysty dla osoby, której dane dotyczą. Dane muszą być pozyskane legalnie, a więc w razie braku innych podstaw – za zgodą osoby, której dotyczą. Ponadto, dane osobowe powinny być zbierane w konkretnych i prawnie uzasadnionych celach. Osoby, których dane...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy