Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy , Otwarty dostęp

10 maja 2019

NR 208 (Maj 2019)

Jak ustalić stawki za zarządzanie nieruchomością

0 246

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do nas z wnioskiem o zarządzanie nieruchomością składającą się z 44 lokali mieszkalnych i 17 miejsc w hali garażowej pod budynkiem. Budynek posiada windę oraz CO z sieci miejskiej. Jak ustalić stawki za zarządzanie nieruchomością oraz koszty eksploatacyjne?

W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty, wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj.:

  • koszty zarządu nieruchomością wspólną,
  • wydatki związane z utrzymaniem lokalu, ale rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (dostawa mediów do poszczególnych lokali np. woda, energia cieplna).

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali (dalej: u.o.w.l., t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 716) jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Zgodnie z art. 12 ust 2 tejże ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast art. 3 ust. 3 mówi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w księdze wieczystej, a zarząd związany jest tymi zapisami i nie ma prawa do samodzielnego liczenia tego udziału. Przykładowy udział związany z lokalem wynosi 12343/123455 części, czyli w liczniku powierzchnia lokalu: 123,43 m2, a w mianowniku: 1234,55 m2 – powierzchnia wszystkich lokali w nieruchomości. Suma wszystkich udziałów wszystkich lokali w nieruchomości powinna sprowadzać się do jedności.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu, ale rozliczane za pośrednictwem wspólnoty

Składniki drugiej kategorii wydatków to wydatki ponoszone przez właściciela, związane z utrzymaniem jego lokalu, ale rozliczane za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwalonych regulaminów – najczęściej chodzić tu będzie o tzw. media (energia cieplna, woda, gaz). Zarząd wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali, występuje w odmiennej roli – praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.o.w.l. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów, a rozliczając ten zakup na poszczególne lokale – w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowi świadczenie usług i tym samym przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Dokumentując świadczenie usług na rzecz właścicieli, wspólnota może wystawiać faktury VAT (refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów na właściciela). Takie stanowisko potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lutego 2011 roku, sygn. akt: I FSK 217/10 i z 10 marca 2011 roku, sygn. akt: I FSK 423/10. Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez wspólnotę mieszkaniową właścicielowi lokalu odsprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta.
 

Ważne

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.o.w.l. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów, a rozliczając ten zakup na poszczególne lokale – w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży.


Garaż podziemny – oddzielny lokal czy nieruchomość wspólna?

Z reguły garaż podziemny wielostanowiskowy jest wyodrębniany jako samodzielny lokal, tak jak inne lokale w budynku i sprzedawany jako współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. W konsekwencji jest to kolejny samodzielny lokal w budynku, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nim zarządzać ani tym bardziej przeznaczać jakichkolwiek środków na bieżącą konserwację i remonty, tak samo jak nie ma prawa tego robić w stosunku do i...

Artykuł jest dostępny dla zalogowanych użytkowników w ramach Otwartego Dostępu.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż konto Zaloguj się

Przypisy